PT.KHS
adminhandal

Menentukan Saleable Area Dalam Pembangunan Perumahan

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., Elssany Noor, S.T., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Saleable area merupakan area yang dapat dijual dalam hamparan area yang dimiliki. Menentukan saleable area merupakan suatu keharusan karena akan terkait dengan proyeksi bisnis dan juga rencana pengembalian investasi. Dalam operasionalnya informasi tersebut berupa masterplan atau pembagian persil atau blok tanah yang sangat berguna bagi konsumen yang hendak membeli rumah. 

Di dalam masterplan perumahan, konsumen dapat mengetahui posisi unitnya, total luas lantai seluruh bangunan dan luas area unit internal. Namun, sebelum melangkah lebih jauh, kita harus memahami dasar dalam menentuan lahan perencanaan pembangunan perumahan sampai nanti kita dapat menentukan jumlah unit rumah di lahan yang akan dibangun. Mari kita bahas!

Tahapan Dalam Penentuan Saleable Area

Dalam proses penentuan saleable area, berikut beberapa tahapannya:

  1. Mengetahui Informasi Terkait Luas Tanah dan Harga Tanah

Dalam proses membangun sebuah perumahan, hal mendasar yang harus dilakukan adalah menentukan lokasi pembangunan, mengetahui legalitas tanah, mengetahui luasan tanah dan harga tanah. Semua hal tersebut sangat penting untuk mempertimbangkan lahan perencanaan yang akan dilakukan pembangunan. Proses ini harus dilakukan diawal pada saat proses perencanaan untuk dapat menghitung investasi dalam akuisisi lahan untuk perumahan. 

  1. Melakukan pengecekan Regulasi Di Wilayah Perencanaan (Intensitas Pemanfaatan Ruang)

Dalam proses perencanaan pembangunan perumahan, hal penting lainnya adalah mengetahui dan melakukan analisis regulasi dari lahan perencanaan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui perizinan dan peruntukan lahan yang telah diatur didalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang), serta intensitas pemanfaatan ruangnya. Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah permukaan tanah. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada suatu zona. Dalam hal regulasi setiap wilayah memiliki pengaturan zonasi terkait KDB dan KLB masing-masing sesuai dengan karakteristik dan kebutuhan pengembangan wilayahnya masing-masing. 

KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan dalam satuan persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka properti yang dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan. KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas persil/kavling. KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana, dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi, sosial dan pembiayaan.

  1. Melakukan Survei Lahan (Survei Topografi)

Proses selanjutnya dari menentukan saleable area dalam perumahan adalah survei lahan. Banyak hal yang dilakukan pada saat survei lahan, seperti: survei keadaan lahan, pengukuran lahan, kegiatan di sekitar lokasi lahan dan survei topografi. Survei topografi adalah suatu metode untuk menentukan posisi tanda-tanda (features) buatan manusia maupun alamiah di atas permukaan tanah. Survei topografi juga digunakan untuk menentukan konfigurasi medan (terrain). Kegunaan survei topografi adalah untuk mengumpulkan data yang diperlukan untuk gambar peta topografis selain itu survei ini sangat berguna untuk mencari informasi permukaan tanah. Survei ini dilakukan untuk mengetahui ketinggian daratan dari wilayah yang akan dibangun. Selain itu, juga diperlukan untuk mengetahui kontur wilayah perencanaan. Dengan teknologi LiDAR, survei ini dapat dilakukan dengan lebih tepat dan cepat. 

Sumber: Data point cloud lidar yang diolah oleh PT.KHS
Sumber: Data kontur dari survei lidar yang diolah oleh PT.KHS
  1. Melakukan Analisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar

Sebagai pengembang, hal penting lainnya dalam menentukan saleable area adalah melakukan analisa segmentasi pasar dan besarnya pangsa pasar yang akan diperoleh. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui target market pasar yang akan dituju sehingga dapat mempertimbangkan harga jual unit perumahan.

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Sebagai contoh: Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut. Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai. Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi. 

Besarnya pangsa pasar (market share) yang bisa kita peroleh dapat dianalisa dengan melihat karakteristik demografi dan kemajuan ekonomi setempat. Jika di daerah tersebut, tingkat kehidupan ekonominya menengah ke bawah maka kita harus menyediakan produk yang juga ditujukan untuk masyarakat ekonomi kelas menengah ke bawah. Penyesuaian ini dilakukan untuk memperkirakan harga jual unit karena akan berhubungan dengan sistem pembiayaan perumahan yang akan digunakan. 

  1. Perkiraan Harga Jual Perumahan/ Unit Rumah

Dalam memperkirakan harga jual, sangat bergantung dengan proses sebelumnya yaitu: mengetahui luasan tanah dan harga tanah dan melakukan analisa segmentasi pasar dan pangsa pasar. Dengan hasil dari data sebelumnya, kita dapat memperkirakan harga jual dari perumahan yang hendak dibangun. Jika hasil analisis sebelumnya mengatakan bahwa perumahan tersebut sangat cocok dibangun untuk MBR, maka dapat dipastikan harga jual tersebut akan lebih rendah menyesuaikan ketentuan yang ada. Jika cocok dibangun untuk masyarakat menengah atas maka harga yang ditawarkan dapat lebih tinggi. 

  1. Perkiraan Luas Kavling dan Bangunan

Dalam melakukan perkiraan luas kavling dan bangunan, tahap-tahap sebelumnya menjadi dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan. Pada dasarnya, untuk menentukan luas kavling dan bangunan, agen developer harus mengikuti aturan pemerintah di wilayah perencanaan. Sebagai contoh: Jika ditentukan KDB 60%, maka area yang dapat dijadikan sebagai lahan untuk kavling-kavling rumah hanya 60% dari total luas tapak perumahan. Bila luas tapak 1 ha = 10.000 m , maka luas yang boleh digunakan untuk kavling-kavling rumah adalah 6.000 m². Sisa  40%, digunakan 25% untuk jalan lingkungan dan 15 % untuk sarana (musolla, TK, ruang terbuka hijau, dsb.) lingkungan perumahan sesuai standar pelayanan sarana minimal dari suatu wilayah administrasi perumahan tingkat RT, RW, Kelurahan dan Kecamatan.

Selain memperhatikan KDB, KLB, setelah mengetahui target market pasar dari hasil analisis sebelumnya, agen properti dapat mempertimbangkan tipe rumah yang akan dibangun. Sebagai contoh: apabila target market pasar perumahan adalah MBR maka kita dapat memilih tipe rumah 21, 36 atau mungkin 45. Jika target market pasar yang akan dipilih adalah menengah ke atas maka tipe yang lebih besar mungkin dapat dipilih. Biasanya, tipe unit rumah juga dapat menentukan jumlah unit rumah yang akan dibangun. Bila tipe unit besar, maka jumlah rumah akan dibangun lebih sedikit dibanding jika kita membangun tipe unit rumah yang lebih kecil.

  1. Pembuatan Masterplan Perumahan
Contoh Masterplan Perumahan
Sumber: Hasil Desain oleh PT.KHS

Langkah selanjutnya adalah proses pembuatan masterplan perumahan. Setelah melalui langkah panjang sebelumnya sehingga mendapatkan luasan kavling dan bangunan, maka agen developer perumahan dapat membuat masterplan perumahan sesuai dengan pertimbangan dari analisis sebelumnya. Untuk dapat membuat masterplan perumahan, dibutuhkan pembahasan lebih lanjut dengan pihak pemberi kerja. Biasanya akan membahas terkait saleable area, desain rumah yang diinginkan, fasilitas yang akan dibangun dan lain-lain.

Saleable area merupakan informasi area yang dapat dijual (saleable area) yang dimuat dalam iklan dan dalam penyediaan informasi area lantai properti. Beberapa informasi yang biasanya disediakan terkait saleable area adalah: Gross Floor Area (GFA) adalah Total luas lantai seluruh bangunan dengan menghitung struktur dinding terluar dan tidak mengurangi bukaan, termasuk balkon dan mezanin. Tetapi, rumus perhitungan GFA tidak termasuk area parkir mobil. Selain GFA biasanya masterplan akan memuat Net Floor Area (NFA). NFA adalah luas area unit internal, termasuk area balkon dan lift lobi pribadi yang berada di dalam unit. Dapat dikatakan bahwa NFA ialah luas sebenarnya dari sebuah unit yang dapat dipakai langsung oleh konsumen (daerah yang bisa digunakan lantai bangunan, untuk fungsi yang diinginkan).

  1. Menentukan Jumlah Unit Rumah

Pada tahapan sebelumnya, kita telah mencoba melakukan analisis perkiraan jumlah luasan kavling dan bangunan untuk pembuatan masterplan. Setelah tahap tersebut, dilanjutkan dengan menentukan jumlah unit rumah berdasarkan hasil analisis sebelumnya. Sesuaikan jumlah unit dengan luasan lahan kavling dan bangunan serta NFA dan GFA. Tahap ini menjadi lebih rinci lagi dibandingkan dengan tahapan pembuatan masterplan karena setelah mengetahui jumlah unit rumah maka akan dilanjutkan dengan pembuatan site plan dan denah rumah.

PENUTUP

Tahapan dalam menentukan saleable area sangat banyak dan membutuhkan beberapa macam analisis dan pertimbangan. Hal ini akan sangat membantu dalam merumuskan saleable area yang nantinya akan dimuat dalam masterplan perumahan untuk diinformasikan kepada konsumen. Dengan hasil analisis tersebut, proses tahapan perencanaan akan dilanjutkan ke tahap selanjutnya yaitu tahapan konstruksi pembangunan perumahan.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Peraturan Menteri ATR/ BPN Nomor 11 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, Dan Penerbitan Persetujuan Susbtansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, Dan Rencana Detail Tata Ruang.
  2. https://asriman.com/tips-properti-cara-mudah-menganalisa-segmentasi-pasar-dan-besarnya-pangsa-pasar-yang-bisa-diperoleh/ Diakses 12 Oktober 2022.
  3. https://penilaian.id/2021/09/25/koefisien-dasar-bangunan-kdb/ Diakses 12 Oktober 2022.
  4. https://penilaian.id/2021/09/28/koefisien-lantai-bangunan-klb/ Diakses 12 Oktober 2022.
  5. https://dpu.kulonprogokab.go.id/detil/647/modul-rumah-sehat-bag-3-tata-masa-dan-ruang-tapak-kavling Diakses 17 Oktober 2022.
  6. https://www.raywhite.co.id/news/105404tipe-tipe-rumah-berdasarkan-luas-bangunannya Diakses 17 Oktober 2022.
HBU AnalisisPT. KHS
adminhandal

Mempelajari Highest And Best Uses Analysis (HBU)

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., M. Yusuf Fernaldy, S.Bns., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam melakukan optimalisasi dan penilaian aset, anda dapat menggunakan analisis Highest And Best Uses Analysis. Dengan menggunakan metode analisis tersebut, kita dapat memperoleh nilai dari properti yang hendak atau sudah kita investasikan. Metode analisis tersebut dapat menjawab beberapa pertanyaan seperti: Apakah properti tersebut layak, tidak layak, ataupun impas sehingga kita dapat mengetahui estimasi awal dari harga jual, harga beli, atau harga sewa properti. Jika sudah mengetahuinya, maka dapat melanjutkan tahap lainnya apabila ingin membangun properti. Berikut beberapa hal terkait Highest And Best Uses Analysis:

Pengertian

Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant).

Berikut manfaat dari HBU analisis, diantaranya:

  1. Dapat dijadikam acuan dalam rencana pengembangan tanah (bagi pemilik tanah), dan menjadi acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor.
  2. Sebagai acuan untuk para investor dalam melakukan penawaran kerja sama akan rencana pengembangan suatu tanah.
  3. Menjadi acuan bagi para Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi terhadap rencana kerjasama pengembangan suatu tanah.
  4. Berguna untuk acuan para Konsultan Perencana (Arsitek) dalam melakukan perencanaan pengembangan suatu tanah.

Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diizinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

  1. Analisis Kelayakan Secara Fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Beberapa hal yang dapat dilakukan pada saat akan menganalisis kelayakan secara fisik: bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, lokasi dan aksesibilitas. Kriteria memungkinkan secara fisik meliputi : (1) Bentuk tanah dan ukuran, (2) Topografi tanah (3) Lokasi tanah / Letak tanah (4) Sarana dan Prasarana/ Aksesibilitas.
  2. Analisis Kelayakan Secara Peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diizinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), building code (GSB, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), KDH (Koefisien Dasar Hijau) ketinggian maksimal bangunan) dan ketentuan tentang RTRW/RDTR serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan. 
  3. Analisis Kelayakan Secara Keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.
  4. Analisis Produktivitas Yang Maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolak ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolak ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diizinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Berikut rumusnya:
  • Net Present Value (NPV)

Net Present Value merupakan metode analisis keuangan yang memperhatikan adanya perubahan nilai uang karena faktor waktu; proyeksi arus kas dapat dinilai sekarang (periode awal investasi) melalui pemotongan nilai dengan faktor pengurang yang dikaitkan dengan biaya modal (persentase bunga) (Subagyo, 2007). Proyek akan dinilai layak jika NPV bernilai positif dan dinilai tidak layak jika NPV bernilai negatif. Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai berikut :

Keterangan:

NPV : Nilai sekarang bersih

(C)t : Arus kas masuk tahun ke-t

(Co)t : Arus kas keluar tahun ke-t

n : umur unit usaha hasil investasi

i : Arus pengembalian (rate of return)

t : waktu

  • Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return merupakan metode penilaian kelayakan proyek dengan menggunakan perluasan metode nilai sekarang. Pada posisi NPV = 0 akan diperoleh tingkat persentase tertentu. Proyek dinilai layak jika IRR lebih besar dari persentase biaya modal (bunga kredit) atau sesuai dengan persentase keuntungan yang ditetapkan oleh investor, dan sebaliknya, proyek dinilai tidak layak jika IRR lebih kecil dari biaya modal atau lebih rendah dari keinginan investor (Subagyo, 2007).

Dimana :

i1 = discount factor (tingkat bunga) pertama dimana diperoleh NPV positif

i2 = discount factor (tingkat bunga) kedua dimana diperoleh NPV negative.

NPV+ = NPV bernilai positif

NPV- = NPV bernilai negatif

Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima

Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka ditolak

  • Metode Payback Period (PP) merupakan metode yang digunakan untuk menghitung lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikan dari aliran kas masuk (Proceeds) tahunan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut. Apabila proceeds setiap tahunnya jumlahnya sama maka Payback Period (PP) dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi jumlah investasi (outlays) dengan proceeds tahunan, dalam hal ini digunakan rumus sebagai berikut :

Keterangan:

n: tahun terakhir dimana kas yang masuk belum dapat menutup investasi awal

a: jumlah investasi awal

b: jumlah investasi pada tahun ke n

c: jumlah kumulatif kas pada tahun ke n + 1

  • Return On Investment (ROI)

Return On Investment (ROI) merupakan rasio yang menunjukkan hasil dari jumlah aktiva yang digunakan dalam perusahaan atau suatu ukuran tentang efisiensi manajemen. Rasio ini menunjukkan hasil dari seluruh aktiva yang dikendalikan dengan mengabaikan sumber pendanaan, rasio ini biasanya diukur dengan persentase. Setiap investasi yang bernilai ROI positif dapat dianggap sebagai investasi yang memberikan pengembalian yang baik. ROI positif menandakan bahwa total biaya investasi dapat dikembalikan dan juga dapat memperoleh laba dari sisa biaya investasi tersebut. Sedangkan ROI negatif menunjukan pendapatan yang didapatnya tidak dapat menutupi total biaya investasi yang dikeluarkannya. ROI dapat dirumuskan sebagai berikut:

  • Benefit Cost Ratio

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) memberikan penekanan pada nilai yang memberikan perbandingan antara manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) pada suatu investasi.

BCR=Benefit/Cost atau ( ∑Benefit )/( ∑Cost ) Apabila

BCR > 1 maka investasi layak (Feasible)

BCR < 1 maka investasi tidak layak (Unfeasible)

Penutup

Untuk mengetahui nilai dan optimalisasi atas properti yang akan dijual, dibeli, ataupun disewakan, beberapa tahapan dalam analisis Highest And Best Uses Analysis dapat dijadikan sebagai salah satu bahan pertimbangan untuk mengambil keputusan. Semua aspek yang dianalisis merupakan aspek penting yang dapat menjadi pertimbangan penilaian dan optimalisasi properti. Dengan begitu, kita dapat mencari alternatif penjualan, pembangunan, pembelian, ataupun sewa properti.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Haeruddin, R. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Pemanfaatan Aset Tetap Di Provinsi Sulawesi Barat. Universitas Hasanuddin. Makassar.
  2. Ahliwan, Dkk. (2015). Analisis Kelayakan Investasi Properti Pembangunan Ruko Dengan Sistem Bangun Bagi (Studi Kasus Lahan Di Jalan Danau Sentarum Kota Pontianak). Vol.1, No.1. Universitas Tanjung Pura. 
  3. Lestari, D. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Aset Tetap Pada Pemerintah Daerah Kota Palopo (Studi Empiris di BPKAD Kota Palopo). Universitas Muhamdiyah Palopo.
  4. Siahaan T.G. Dkk. (2019) Analisis Optimalisasi Aset Milik Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara (Studi Kasus Tanah Bekas Bangunan Uptd Metrologi Di Jalan Sam Ratulangi Nomor 87 Manado). Universitas Sam Ratulangi. Manado
  5. Modul Pemeriksaan Industri Real Estate. (2013). Direktorat Jenderal Pajak
  6. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-serang/baca-artikel/14316/Penilaian-Menggunakan-Metode-Perbandingan-Data-Pasar-untuk-Pemindahtanganan-dan-Pemanfaatan-Barang-Milik-Negara-BMN.html#:~:text=Dalam%20pelaksanaannya%2C%20Pendekatan%20data%20Pasar,yang%20terkait%20melalui%20proses%20perbandingan. Diakses pada 2 Oktober 2022.
  7. https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester%203/Penilaian%20Bidang/Modul%202.%20Pendekatan%20Perbandingan%20Data%20Pasar.pdf Diakses pada 2 Oktober 2022.
  8. https://grapadikonsultan.co.id/hbu-manfaat-analisis-dan-tujuan/ Diakses pada 25 Oktober 2022.
PT. KHS
adminhandal

Pemanfaatan Data LiDAR Untuk Analisis Hidrologi Dalam Pembangunan Perumahan

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Tike Aprillia S.T dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Dalam merencanakan kawasan perumahan sangat penting untuk mengetahui titik potensi sumber banjir. Analisis hidrologi menjadi salah satu analisis penting dalam proses pembuatan masterplan perumahan, karena dari analisis hidrologi kita dapat mengetahui titik potensi sumber banjir di kawasan perencanaan, merencanakan tinggi lantai bangunan, perencanaan sistem drainase, bahkan penanggulangan bencana di kawasan perumahan. Salah satu contoh kegunaan analisis hidrologi dalam pembangunan perumahan adalah untuk melengkapi Izin Peil Banjir sebelum sebuah pengembang mulai mengerjakan proyek perumahan. Untuk itu dalam proses perencanaan kawasan perumahan penting sekali untuk melakukan analisis hidrologi. Mari kita bahas mengenai apa peran penting analisis hidrologi untuk kawasan perumahan? Data apa saja yang dibutuhkan dalam analisis hidrologi? Bagaimana pemanfaatan Teknologi LiDAR dalam proses analisis hidrologi?. 

Pentingnya Analisis Hidrologi

Analisis Hidrologi dimaksudkan untuk melakukan analisis dari informasi / fakta di lapangan mengenai fenomena hidrologi untuk mendapatkan hasil kajian yang dibutuhkan dalam proses analisis lanjutan yang berguna untuk perencanaan / pembangunan perumahan. Analisis hidrologi berperan penting untuk memutuskan apakah lokasi tersebut layak untuk dijadikan perumahan atau tidak sekaligus dapat sebagai bahan masukan dalam merencanakan mitigasi bencana. Contoh fenomena hidrologi yang dimaksud adalah: besarnya curah hujan, penguapan, lama penyinaran matahari, kecepatan angin, debit sungai, tinggi muka air sungai, kecepatan aliran dan konsentrasi sedimen sungai. Dengan mengetahui fenomena hidrologi didukung dengan data lain yang diperlukan maka akan sangat berguna dalam proses perencanaan pembangunan perumahan. 

Tujuan Analisis Dalam Pembangunan Perumahan

  1. Mengumpulkan informasi terkait kondisi/ fakta hidrologi di kawasan perencanaan;
  2. Sebagai bahan pertimbangan dalam melakukan perencanaan pembangunan perumahan;
  3. Sebagai bahan pertimbangan dalam penggunaan material bangunan perumahan;
  4. Mitigasi bencana.

Beberapa Data Yang Dibutuhkan Dalam Proses Analisis Hidrologi

  1. Data Iklim
  2. Data Topografi
  3. Data Tata Guna Lahan
  4. Data Jenis Tanah
  5. Data Sungai/ Waduk dan lainnya

Pemanfaatan LiDAR Dalam Analisis Hidrologi

LiDAR adalah teknologi yang menerapkan sistem penginderaan jauh sensor aktif untuk menentukan jarak dengan menembakkan sinar laser yang dipasang pada wahana pesawat. Sistem LiDAR pada umumnya banyak beroperasi dengan menggunakan gelombang near infrared (NIR). Namun beberapa sensor pun ada yang menggunakan spektrum gelombang hijau untuk menembus air dan mendeteksi keadaan di dasar air. Data yang dihasilkan dari akuisisi data LiDAR yaitu data dalam bentuk point cloud. Point cloud merupakan kumpulan titik yang mewakili bentuk atau fitur tiga dimensi (3D). Setiap titik memiliki koordinat X, Y, dan Z. Ketika terdapat banyak kumpulan point cloud yang disatukan, maka point cloud tersebut akan membentuk suatu permukaan atau objek dalam bentuk 3D. 

Data point cloud dapat digunakan untuk membuat model tiga dimensi permukaan bumi (3D), seperti digital elevation model (DEM), digital surface model (DSM), dan normalized digital surface model (NDSM). Selain itu, DEM yang dihasilkan pun dapat digunakan lagi untuk membuat garis kontur. Dalam analisis hidrologi, peran LiDAR adalah untuk menghasilkan Data DEM yang yang berguna untuk mengetahui topografi di kawasan perencanaan perumahan. Data DEM juga memiliki peranan penting untuk analisis lanjutan lainnya.

Contoh data DEM dari akuisisi LiDAR

Studi Kasus Proyek PT.KHS: Pemanfaatan LiDAR Dalam Studi Peil Banjir Kawasan Perumahan

Definisi Peil Banjir adalah pengaturan ketinggian minimal lantai bangunan yang ditentukan berdasarkan lokasi perumahan tersebut, yang bertujuan untuk mencegah air banjir meluap dan masuk ke dalam bangunan jika lantai terlalu rendah pada daerah yang memiliki intensitas pembangunan yang tinggi, rekomendasi Peil Banjir sangat dibutuhkan karena tingkat rawan banjir yang lebih beresiko.  Izin peil banjir ini adalah salah satu dari sekian izin yang harus dilengkapi sebelum sebuah pengembang mulai mengerjakan proyek perumahan. Tentu ketetapan tentang kerendahan muka tanah ini sangat berpengaruh bagi kelancaran pembangunan dan pengarahan desain bagian bawah sebuah bangunan. 

Dalam proses pengerjaannya, output yang dihasilkan oleh Tim KHS adalah dapat mengetahui debit banjir rencana yang digunakan untuk permodelan hidrolis banjir, mengetahui sistem air di area site dan rekomendasi pengelolaannya, menentukan level muka air banjir, serta memberikan rekomendasi peil banjir di kawasan perumahan.

Dalam studi kasus ini, Teknologi LiDAR digunakan untuk proses mendapatkan data ketinggian dan kontur kawasan yang sangat dibutuhkan dalam proses analisis hidrologi untuk studi peil banjir di kawasan perumahan. Dengan pengalaman proyek tersebut kami berpengalaman dalam proses pengambilan data ketinggian dan kontur kawasan perumahan menggunakan LiDAR serta melakukan analisis hidrologi. 

Skema Dasar Perencanaan Peil Banjir

Penutup

Analisis hidrologi menjadi sangat penting dalam proses pemilihan lokasi ataupun bahan pertimbangan mitigasi bencana di kawasan perumahan. Tidak hanya fenomena hidrologi yang dibutuhkan dalam proses analisis hidrologi, namun perlu data-data lain yang menunjang dalam proses analisisnya. Salah satunya adalah data ketinggian dan kontur kawasan. Untuk mendapatkan data tersebut, penggunaan teknologi LiDAR sangat berperan penting. PT. KHS memiliki sumber daya yang handal dalam penggunaan teknologi LiDAR.

Selain berpengalaman dalam mengerjakan proyek Analisis Hidrologi, kami juga berpengalaman dengan penggunaan teknologi LiDAR. PT.KHS juga didukung dengan teknologi UAV canggih dan pilot yang handal dan bersertifikat sehingga anda akan mendapatkan hasil kerja yang memuaskan dengan harga yang bersahabat. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan jasa LiDAR dan analisis hidrologi perusahaan anda. 

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Survei dan Pemetaan, silakan hubungi kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Apa itu Lidar. https://www.handalselaras.com/apa-itu-lidar/ Diakses pada 11 Oktober 2022.
  2. Negoro, Agung Noto dan Pramawan, Heri. (2008). Perencanaan Teknis Embung Silandak Sebagai Pengendali Banjir Kali Silandak Semarang – Jawa Tengah. Skripsi Universitas Dipenogoro.
  3. Tak Sekedar Kejar Untung, Developer Mesti Bereskan Analisa Hidrologi dalam https://rakyatbengkulu.com/2022/01/23/tak-sekedar-kejar-untung-developer-mesti-bereskan-analisa-hidrologi/ Diakses pada 11 Oktober 2022.
  4. Peil Banjir – Penting dlakukan Untuk Membangun Sebuah Proyek dalam https://smartplusconsulting.com/2019/07/peil-banjir-penting-dilakukan-sebelum-membangun-sebuah-proyek/ Diakses pada 21 Oktober 2022.
  5. Rekomendasi Peil Banjir dalam https://perizinanrealestate.wordpress.com/jenis-perizinan/rekomendasi-teknis/rekomendasi-peil-banjir/ Diakses pada 21 Oktober 2022.
  6. PT. Kreasi Handal Selaras. (2022). Studi Kasus Proyek Studi Peil Banjir Kawasan Perumahan.
PT. KHS
adminhandal

Mengenal Tahapan Cut And Fill Dalam Persiapan Lahan

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc, Tike Aprillia S.T dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T

Dalam persiapan lahan untuk gedung atau konstruksi lainnya seperti jalan, bendungan, dan lainnya proses Cut and Fill sangat lah penting.  Cut and fill merupakan salah satu istilah dalam konstruksi yang dikenal dengan menggali dan menimbun. Jadi Cut and Fill merupakan proses pengerjaan tanah dimana sejumlah material baik tanah maupun bebatuan yang diambil dari tempat tertentu dan kemudian dipindahkan ke tempat lain agar tercipta elevasi yang diinginkan. Oleh karena itu, sebelum pengerjaannya dibutuhkan pengukuran dan perhitungan yang teliti. Proses ini umumnya dilakukan pengembang untuk melakukan perataan lahan yang berkontur sehingga pembangunan kawasan perencanaan lebih efisien.

Tujuan Cut and Fill

Umumnya tujuan Cut and Fill adalah untuk menciptakan permukaan tanah yang lebih rata agar proses konstruksi pembangunan lebih mudah. Berikut beberapa tujuan dari cut and fill:

  1. Mencegah terjadinya penurunan permukaan tanah
  2. Meratakan permukaan tanah
  3. Menyangga bebatuan di sekelilingnya agar tidak longsor atau amblas
  4. Memberikan akses ke area lain.

Faktor Yang Mempengaruhi Proses Cut And Fill

Dalam proses Cut and fill, ada banyak faktor yang mempengaruhi prosesnya. Salah satunya adalah kondisi tanah. Inilah salah satu bagian penting dalam konstruksi dimana tanah sendiri merupakan material yang terdiri dari agregat mineral-mineral padat. Material tersebut tersementasi satu sama lain disertai dengan bahan organik yang melapuk serta zat cair dan gas yang akan mengisi ruang antara partikel padat dalam tanah. Salah satu contoh jenis tanah adalah lempung. Tanah ini sifatnya adalah kohesif dan plastis. Kondisi material tersebutlah yang bisa mempengaruhi volume tanah serta proses pendistribusiannya. Keadaaan material tersebut bisa digambarkan ke dalam beberapa kondisi, yaitu:

  • Keadaan asli, maksud dari “keadaan asli” adalah suatu kondisi material sebelum dilakukan pengerjaan atau ketika masih dalam ukuran alam. Keadaan inilah yang digunakan sebagai dasar perhitungan jumlah pemindahan.
  • Keadaan lepas adalah suatu kondisi tanah setelah diadakan pengerjaan. Contohnya adalah tanah yang berada di depan dozer blade ataupun di atas dump truck. Dalam kondisi ini ada penambahan rongga udara di antara butiran-butiran tanah. Hal ini membuat volume menjadi lebih besar.
  • Keadaan padat, keadaan ini adalah ketika material ditimbun dan dilakukan proses pemadatan. Pada kondisi ini maka terjadi perubahan volume karena adanya penyusutan rongga udara diantara partikel-partikel tanah yang membuatnya berubah ukuran meskipun beratnya tetap. Volume tanah setelah dilakukan pemadatan bisa jadi lebih besar maupun lebih kecil yang tergantung pada usaha pemadatan yang dilakukan.

Pada kedua proses cut and fill, maka dibutuhkan alat berat. Operator khusus juga dibutuhkan dalam pendistribusian tanah ini. Hal ini akan mendukung kerja konstruksi khususnya dalam mengawali sebuah proyek. Hal ini akan menjadi salah satu faktor penentu besaran budget proyek sampai dengan keberhasilan konstruksi yang dijalankan.

Pengaplikasian Metode Cut And Fill

  • Contoh pengaplikasian cut and fill yaitu saat pembukaan lahan baru, dimana sebelum melakukan kegiatan konstruksi bangunan akan dilakukan proses cut and fill agar sesuai dengan level yang diinginkan. Misalnya pembangunan gedung baru, pembuatan pondasi dan pekerjaan-pekerjaan sipil lainnya.
  • Pada pekerjaan pembuatan jalan, proses cut and fill dilakukan agar kondisi jalan rata, sesuai elevasi dan lebar yang diinginkan. Misalnya pembuatan jalan yang mana harus memotong tebing, ataupun memotong level tanah agar sesuai dengan rencana tebal limestone dan beton.
  • Cut and fill pada pertambangan dilakukan untuk mengambil material alam yang berharga. Kemudian bekas galian akan di urug kembali dengan tanah bebatuan agar dinding tanah tidak ambruk.

Tahapan Perencanaan Proses Cut And Fill

Dalam sebuah pembangunan atau pembukaan lokasi baru dalam konstruksi selalu berkaitan dengan proses penggalian tanah (cut) dan pengurugan tanah (fill). Dalam hal ini, maka pekerjaan tanah dapat diklasifikasikan menjadi 2 jenis contoh data permukaan tanah yaitu permukaan tanah asli (original ground) dan permukaan tanah yang direncanakan (design ground). Berikut merupakan langkah-langkah perencanaan cut and fill suatu lahan yang akan dikerjakan:

Gambar Langkah Perencanaan Cut And Fill

Sumber: Angga Nugraha dalam Perencanaan Cut And Fill (Teknik Sipil dan Lingkungan IPB)
  1. Original Ground

Yang dimaksud adalah peninjauan lokasi lahan existing yang akan dieksekusi atau dilakukan pembangunan sesuai peruntukannya. Hal ini agar diketahui lokasi tersebut berada dimana, akses jalan ataupun prasarana yang ada disana seperti apa, kondisi lingkungan, kondisi tanah serta data-data pendukung lainnya bagaimana, yang kemudian akan digunakan untuk perencanaan pembangunan lahan (design ground) serta faktor inilah akan menjadi penentu awal yang mempengaruhi besar kecilnya biaya yang akan dibutuhkan untuk pembangunan sesuai peruntukannya.

Contoh Data Ground Existing Yang Disurvei Menggunakan UAV LiDAR.

Sumber: Olahan Data PT. Kreasi Handal Selaras, 2022.

  1. Surveying/ Pengukuran Lahan

Langkah selanjutnya setelah peninjauan lokasi, maka dilakukanlah pengukuran lahan baik secara manual maupun menggunakan alat ukur seperti Lidar, theodolite, atau GPS maupun alat ukur lainnya. Hal ini bertujuan untuk mengetahui secara presisi bentuk kontur lahan maupun batas lahan di lokasi tersebut. Hasil ini digunakan untuk menentukan perencanaan cut and fill lahan, penyediaan prasarana seperti jalan, instalasi air maupun titik-titik bangunan yang akan dibangun.

Contoh Kegiatan Survei Tim PT Kreasi Handal Selaras Dalam Pengambilan Data Untuk Membuat Kontur Menggunakan GPS Dan UAV LiDAR.

Sumber: Kegiatan survey kontur menggunakan GPS dan UAV LiDAR yang dilakukan PT. Kreasi Handal Selaras, 2022.

(Catatan Penulis: Hal ini tidak perlu dilakukan apabila lokasi lahan sudah mempunyai peta situasi yang terdapat garis-garis konturnya)

  1. Pengolahan Data Hasil Survey dan Perencanaan Lahan (Ground Design)

Data yang telah didapat dari hasil survei atau pengukuran lahan kemudian diolah agar dapat disajikan secara visual sehingga memudahkan dalam tahap pembangunan maupun perencanaan biayanya. Sebagai contoh, data lahan didapat dengan mengukur lahan menggunakan alat theodolite, kemudian data tersebut diinput kedalam software yang dapat menyajikan kontur seperti Surfer, CAD,  ataupun software-software GIS lainnya. Hasil pengolahan data tersebut dapat digunakan untuk merencanakan bangunan apa saja yang akan dan perlu disediakan disana, jenis prasarana apa saja yang perlu dibuat disana, instalasi airnya seperti apa agar dapat menyediakan kebutuhan air di lokasi tersebut serta titik-titik bangunannya yang akan dibangun di lokasi mana sehingga besarnya cut and fill tanah dapat menyesuaikan.

Contoh Pengolahan Data Hasil Survey Di Software Autocad

Sumber: Olahan Data PT. Kreasi Handal Selaras, 2022.

Contoh Gambar Penampang Galian (Cut) dan Timbunan (Fill)

Sumber: Angga Nugraha dalam Perencanaan Cut And Fill (Teknik Sipil dan Lingkungan IPB)

(Catatan Penulis: Perhitungan kebutuhan volume cut and fill dapat juga dilakukan manual dengan cara menghitung secara matematis tergantung kontur atau bentuk lahannya, misalnya berbetuk persegi yang tinggal mengitung volume persegi (p x l x t), misal berbetuk trapesium tinggal menggunakan rumus volume trapesium maupun lainnya, kuncinya terdapat pada data pengukuran lahan)

Contoh Gambar Penampang Galian (Cut) dan Timbunan (Fill)

Sumber: https://jasapengurukantanah.blogspot.com/p/cut-fill-land.html

Dari proses ini akan didapatkan jumlah volume yang perlu digali dan ditimbun, yang kemudian dapat digunakan dalam perhitungan RAB.

  1. Perhitungan RAB (Rencanan Anggaran Biaya)

Setelah diketahui kontur tanah dan dibuat desain perencanaan bangunan apa saja yang akan dibangun dan disediakan disana, maka dapatlah dihitung besarnya jumlah biaya yang perlu dikeluarkan terutama untuk hal paling pertama yaitu besarnya biaya cut and fill di lahan tersebut sesuai volume yang telah dihitung dan didapat dari data pengukuran dan pengolahan data.

(Catatan Penulis: untuk perhitungan RAB Cut and Fill diperlukan juga pengetahuan mengenai estimasi sewa alat yang dibutuhkan. Misal dalam cut, maka dibutuhkan excavator untuk menggali tanah, truk untuk mengangkut tanah yang dibuang, dozer untuk perataan tanah, serta biaya penyewaan area buangan tanah. Sedangkan untuk fill, maka dibutuhkan tanah untuk menimbun (dimana perhitungan tanah harus dikalikan waste, misal kebutuhan sesuai perhitungan adalah 1 m3, maka dibuatlah harga pembelian tanah sebanyak 1.2 x volume yaitu 1 m3 sehingga kebutuhan timbunan perhitungan 1 m3 perhitungan sama dengan 1.2 m3 total tanah real yang dibutuhkan dilapangan), truk untuk mengakut tanah ke lokasi, dozer untuk pemadatan dan perataan tanah)

Contoh Gambar Penampang Galian (Cut) dan Timbunan (Fill)

Sumber: Angga Nugraha dalam Perencanaan Cut And Fill (Teknik Sipil dan Lingkungan IPB)

(Catatan Penulis: Dalam proses cut and fill yang baik adalah saat mengcut tanah/menggali tanah, tanah galian tersebut harus bisa dimanfaatkan sebaik mungkin untuk mengfill tanah/menimbun tanah di titik bagian lokasi lain yang membutuhkan untuk ditimbun, hal ini bertujuan agar biaya cut fill dapat ditekan seminimal mungkin sehingga tidak terjadi overcost dikarenakan metode ini dapat mengurangi jumlah biaya untuk pembuangan tanah maupun biaya untuk pembelian tanah timbunan)

  1. Eksekusi/ Pelaksanaan Pembangunaan

Tahap terakhir setelah tahap-tahap diatas didapat, maka dilakukan pada tahap pembangunannya sesuai dengan rencana.

Penutup

Cut and fill sangat penting dalam proses perencanaan pembuatan perumahan, jalan, atau kegiatan konstruksi lainnya. Perencanaan cut and fill ini tidak sesederhana menggali dan menimbun saja. Kesalahan pengukuran dan perencanaan dalam tahapan ini dapat mengakibatkan banjir, longsor, dan hal lainnya. Salah satu hal terpenting lainnya adalah pada saat peninjauan lokasi dan pengukuran lahan. Dengan data yang presisi maka dapat membantu memperlancar proses kegiatan cut and fill. Selain itu, aspek perencanaan kedepannya  juga sangat terkait dalam cut and fill.

PT. KHS berpengalaman dalam melakukan survei topografi yang dibutuhkan dalam proses cut and fill. Penggunaan teknologi LiDAR dapat membantu proses cut and fill lebih cepat dan tepat. PT.KHS juga didukung dengan pilot yang handal dan bersertifikat dengan harga jasa yang bersahabat. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan survei topografi untuk proses cut and fill dalam proyek perusahaan anda. 

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Survei dan Pemetaan, silakan hubungi kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. https://www.rei.or.id/newrei/berita-standar-ganda-beleid-cut-and-fill.html#:~:text=Dalam%20usaha%20properti%2C%20Cut%20and,pembangunan%20kawasan%20perumahan%20lebih%20efisien. Diakses pada 2 Oktober 2022.
  2. https://www.greenplanet.co.id/index.php/ind/single?id=166&category=Cut+and+Fill+Proyek Diakses pada 2 Oktober 2022.
  3. https://alitmix.com/mengenal-cut-and-fill-dan-perhitungan-volumenya/ Diakses pada 2 Oktober 2022.
  4. https://www.slideshare.net/AnggaNugraha15/perencanaan-cut-and-fill-lahan Diakses pada 2 Oktober 2022.
  5. https://www.jasaurug.com/read/cut-and-fill-lahan-proyek Diakses pada 2 Oktober 2022.
  6. https://jasapengurukantanah.blogspot.com/p/cut-fill-land.html .Diakses pada 2 Oktober 2022.
  7. Hasil survei lapangan dan analisis dari Tim Kreasi Handal Selaras, 2022.
PT. KHS
adminhandal

Sekilas Menganalisis Pasar Properti (Property Market Analysis)

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam menentukan investasi properti untuk rumah pribadi, perkantoran, untuk bisnis perumahan (sewa atau jual) atau jenis properti lainnya kita sering kali sulit untuk menentukan indikator apa yang penting sebelum kita mengambil keputusan. Beberapa pertanyaan akan muncul sebelum menentukan pilihan seperti; apakah pasar di lokasi ini bagus? apakah ada permintaan atau pasar yang membeli atau menyewa? apakah pembeli mampu untuk membeli atau menyewa properti kita? apakah dalam timing yang tepat? Sebelum pertanyaan semua itu keluar, mungkin bisa kita mulai dari preferensi lokasi yang kita sukai. 

Pengertian Property Market Analysis

Menurut Kahr dan Tomsett, analisis pasar properti atau property market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut properti atau analisa terhadap permintaan dan penawaran properti di wilayah tertentu. Properti yang dimaksud dapat berupa real property maupun personal property. Stephen F. Fanning mendefinisikan analisis pasar real estate sebagai analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar.

Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Selain menyediakan data dalam identifikasi highest and best use properti, analisis pasar berfungsi untuk mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada pendekatan-pendekatan penilaian. Setelah diidentifikasi, faktor-faktor tersebut dianalisis lebih dalam untuk diketahui signifikansinya terhadap nilai. Dalam pendekatan data pasar, tingkat signifikansi masing-masing atribut properti inilah yang menjadi dasar dalam melakukan penyesuaian karena banyaknya data dan waktu yang dibutuhkan, efisiensi sumber daya dapat dilakukan dengan pemisahan analisis dari kegiatan penilaian dan pemfokusan analisis pada:

  1. Tipe properti yang sering menjadi objek permohonan penilaian; dan
  2. Area yang sering menjadi lokasi objek penilaian.

Hal ini dilakukan supaya berbagai kegiatan penilaian yang sejenis dapat didasari oleh sebuah analisis pasar properti. Terlepas dari hal tersebut, analisis pasar insidental terkadang perlu dilakukan apabila dibutuhkan.

Dalam analisis pasar sebagai dasar penyesuaian, penilai dapat menggunakan analisis kualitatif dan/atau analisis kuantitatif. Analisis kuantitatif diperoleh dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah numerik (jumlah rupiah atau persentase). Analisis ini umumnya berupa analisis statistik menggunakan metode regresi linear berganda. Sedangkan analisis kualitatif membandingkan perbedaan relatif antara properti terkait masing-masing elemen perbandingan dengan pernyataan kualitas. Analisis ini mencakup trend analysis, relative comparison analysis, dan ranking analysis. Penilai juga dapat menggunakan quality rating analysis yang menggabungkan analisis kuantitatif dengan analisis kualitatif. Tidak ada teknik terbaik yang dapat menjadi satu-satunya dasar penentuan besaran penyesuaian. Segala teknik yang ada tentu memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. 

Analisis pasar membutuhkan dedikasi waktu dan sumber daya ditengah menumpuknya antrian permohonan penilaian. Keterbatasan data yang menjadi permasalahan tersendiri menambah tingkat kesukaran analisis. Pada akhirnya, seorang penilai yang andal adalah mereka yang dapat membaca pasar dengan akurat di samping kemampuan dasar penilaiannya. Kemampuan mengambil keputusan dari pengalaman berdasarkan hasil riset empiris lah yang mendikte core skill dari seorang penilai.

Fungsi Analisis Pasar Properti

  1. Menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti
  2. Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan: data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan.

Tahapan Dalam Analisis Pasar Properti

Sebelum seorang penilai melakukan analisis high use and best use dan menerapkan pendekatan penilaian properti. Seorang penilai perlu untuk melakukan analisis pasar properti baik itu market analysis atau market ability analysis. bertujuan untuk menentukan permintaan, penawaran, dan bagaimana performa properti tersebut di dalam pasar. Keenam langkah yang akan dibahas meliputi analisis produktivitas, penentuan batas pasar, analisis permintaan, analisis penawaran, analisis kondisi pasar, serta analisis marketability.

  1. Analisis Produktivitas Properti

Analisis ini merupakan tahapan yang dilakukan untuk mengetahui kemampuan properti dalam menyediakan fasilitas dan layanan untuk memenuhi kebutuhan manusia. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui target pengguna potensial dan segmentasi pasar dari objek properti. Analisis ini dilakukan dengan mengidentifikasi atribut fisik, legalitas, dan lokasi.

  1. Analisis Delineasi Pasar

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui siapa calon pengguna properti dan properti seperti apa yang bersaing di pasar sehingga secara keseluruhan dapat memberikan gambaran pasar properti dalam suatu wilayah serta faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan tersebut. Selain itu, mengingat bahwa properti merupakan konsep hukum yang mencakup kepentingan hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan maka properti tidak akan merujuk pada bangunan rumah namun juga bangunan kantor, apartemen, tanah, termasuk juga hak kepemilikannya. Terdapat 2 teknik delineasi pasar:

  • General Technique, dalam teknik ini terdiri dari 3 cara:
  • Berdasarkan lokasi konsumen
  • Berdasarkan substitusi/ properti pengganti
  • Berdasarkan analog
  • Specific Technique
  • Reilly’s law
  • The customer spotting technique
  • The nelson technique
  1. Analisis Permintaan 

Dilakukan untuk mengestimasi kebutuhan properti dalam suatu wilayah. Analisis ini dilakukan dengan meneliti permintaan atas properti tertentu. Permintaan properti merupakan permintaan turunan (dari produk atau jasa yang diberikan oleh properti. Hal yang mendorong konsumen untuk membeli properti : 

  • Harga  
  • Pendapatan  
  • Harga properti pembanding  
  • Ekspektasi konsumen  
  • Selera dan preferensi  
  • Evaluasi penawaran
  1. Analisis Penawaran

Analisis ini dilakukan dengan meneliti ketersediaan properti dan yang akan tersedia di pasar. Penawaran kompetitif properti ditentukan oleh harga properti yang tipikal dan biaya pembangunan per unit. Penawaran properti meliputi : 

  • Telah dibangun (already built)  
  • Sedang dibangun (under construction)  
  • Direncanakan (proposed) 

Evaluasi penawaran lebih mendalam melalui evaluasi desain, fasilitas, kualitas bangunan, aksesibilitas, kualitas manajemen dan penyewa.

  1. Analisa Kondisi Pasar

Analisis kondisi pasar dilakukan untuk mengetahui posisi pasar properti yang terjadi pada masa kini dan bagaimana kemampuan properti subjek untuk menangkap bagian dari pasar tersebut. Analisis ini diperlukan karena posisi atau siklus pasar dapat mempengaruhi nilai dan permintaan properti. Terdapat 4 teknik yang dapat dilakukan dalam menentukan analisis kondisi pasar, yaitu:

  • Vacancy Studies
  • Rent Studies
  • Affordability Analysis
  • Residual demand studies

Adapun siklus pasar properti berdasarkan Homer Hoyt (1933) sebagai berikut:

Gambar Siklus Pasar Properti Menurut Homer Hoyt (1933)

Sumber Gambar:https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/
  • Recovery

Fase pemulihan adalah tahap pertama dari siklus real estat setelah resesi. Tingkat hunian yang rendah, permintaan perumahan yang rendah, jumlah proyek pembangunan yang menurun, dan pertumbuhan sewa yang stagnan adalah beberapa indikator umum dalam fase ini. Fase pemulihan dapat menjadi rumit dan sulit untuk diidentifikasi, karena kebanyakan orang masih merasakan dampak dari fase sebelumnya (yaitu, resesi), dan karenanya memiliki pandangan pesimis. Namun, banyak investor canggih menganggap fase ini sebagai waktu utama untuk membeli properti di bawah nilai pasar.

Strategi yang harus diambil: Karena ekonomi masih dalam kesulitan meskipun sedang pulih, banyak pemilik properti masih mengalami kesulitan keuangan dan karenanya dapat menjual aset real estate mereka dengan harga murah. Ketika ini terjadi, investor dapat memperoleh properti dengan harga murah ini dan menahannya untuk mengantisipasi apresiasi modal, setelah fase pemulihan berakhir. Selain itu, investor juga dapat berinvestasi pada properti yang memerlukan perbaikan dengan mengadopsi strategi nilai tambah. Baik strategi pertama maupun strategi nilai tambah dapat berisiko, karena permintaan sewa pada fase ini cenderung lemah. Namun strategi-strategi ini berpotensi sangat menguntungkan, terutama ketika sewa pasar naik dan berakselerasi begitu ekonomi bergeser ke fase ekspansi. Waktu pasar dan memiliki likuiditas yang cukup adalah kunci sukses dalam fase ini.

  • Expansion

Setelah fase pemulihan, pasar real estate akan mengalami fase ekspansi. Pada fase ini, permintaan properti dan ruang akan meningkat, tingkat hunian akan meningkat, dan harga sewa akan melonjak; pertumbuhan pekerjaan akan stabil dan akan ada lebih banyak perkembangan properti baru. Aktivitas investasi akan meningkat seiring dengan pulihnya kepercayaan masyarakat terhadap perekonomian. Investor yang telah berinvestasi di properti yang di diskon selama fase pemulihan dapat menuai ‘panen’ mereka dengan menjual properti mereka, karena harga dan sewa akan mencapai puncaknya pada fase ini, di mana permintaan dan penawaran untuk real estat berada dalam keseimbangan.

Strategi yang harus diambil: Karena sentimen ekonomi tinggi, suku bunga kemungkinan akan rendah dan pembiayaan tersedia. Banyak pengembang dan investor real estate akan dapat memperoleh pembiayaan berbiaya rendah, dan akan memilih untuk mengembangkan properti baru atau mengembangkan kembali properti yang ada, karena momentum leasing yang kuat dapat membantu investor mencapai pengembalian yang diinginkan. Fase ekspansi juga merupakan saat yang tepat untuk memperoleh properti investasi bernilai tambah karena risiko yang dirasakan lebih rendah pada fase ini.

  • Hyper Supply

Fase hyper supply dimulai ketika pasokan real estate di pasar melebihi permintaan. Perkembangan baru dan pembangunan kembali selama fase ekspansi telah menyebabkan kelebihan pasokan di pasar, dan harga real estate mulai turun karena kurangnya permintaan yang memadai. Meskipun harga sewa mungkin tetap tinggi karena faktor ekonomi yang kuat, tingkat kekosongan akan mulai meningkat. Peningkatan jumlah pembangunan baru akan mulai melambat karena persediaan pasar tinggi. Fase hyper supply biasanya berlangsung lama, sebelum akhirnya perekonomian memasuki fase resesi.

Strategi yang harus diambil: Dalam fase ini, investor harus banyak memikirkan posisi keuangan mereka, karena ekonomi mulai memasuki resesi. Investor yang tidak memiliki cukup uang untuk melewati resesi harus mempertimbangkan untuk melikuidasi inventaris mereka untuk menghindari penurunan nilai properti di fase berikutnya. Di sisi lain, bagi investor yang memiliki properti yang memiliki penyewa kuat dan sewa jangka panjang, tindakan terbaik selama fase ini kemungkinan adalah tetap bertahan dan mengatasi penurunan yang akan datang.

  • Recession

Fase resesi bisa menyakitkan bagi investor properti. Pada fase ini, penawaran properti menutupi permintaan, dan harga real estate turun drastis. Sebagian besar pemilik properti akan menderita karena tingkat kekosongan yang tinggi dan harga sewa yang lebih rendah, dan pendapatan sewa akan anjlok. Pusat kota ekonomi juga akan menyebabkan tingkat pengangguran meningkat dan penyewa mungkin menuntut konsesi sewa atau pengurangan untuk tetap tinggal. Jumlah proyek konstruksi baru akan terjun dan aktivitas investasi akan merosot. Siklus real estat pada akhirnya akan mencapai titik terendah dalam fase ini sebelum tanda-tanda pemulihan mulai muncul.

Strategi yang harus diambil: Investor real estate harus tetap waspada terhadap tanda-tanda pemulihan pada fase ini, daripada merasa emosional tentang keadaan ekonomi. Resesi memberikan peluang bagi investor dengan likuiditas untuk memperoleh properti dengan diskon besar. Real estat yang dimiliki atau diambil alih bank adalah target besar yang dapat dipertimbangkan oleh investor oportunistik untuk dibeli selama fase resesi. Namun, investor harus ingat bahwa fase ini dianggap sebagai periode berisiko tinggi, karena kurangnya likuiditas dan permintaan pasar, dan bahwa investor kemungkinan harus menunggu untuk jangka waktu yang lama dan tidak pasti, sebelum harga properti mencapai puncaknya lagi.

  1. Analisis Marketability Subjek

Tahapan untuk pergerakan jumlah permintaan yang akan diperoleh di masa yang akan datang. Perkiraaan tersebut dilakukan dengan mempertimbangkan jumlah permintaan di yang ada di pasar saat ini. Analisis ini menghubungkan properti subjek ke pasar dengan melihat perbedaan produktivitas antara properti subjek dan pesaing. 

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

Penutup

Banyak metode analisis dalam menilai suatu properti baik metode dasar kuantitatif maupun kualitatif. Penulis menyarankan untuk memulai dengan preferensi lokasi yang disukai oleh investor (misalnya: daerah bintaro),  selanjutnya tentukan tipe property sesuai dengan tujuan investasi (misalnya: tempat tinggal berarti rumah, untuk rumah sewa kosan atau rumah, dsb), lakukan pencarian tanah atau bangunannya, selanjutnya uji dengan metode yang ada, setelah kesimpulan dari High and best use analysis, Terakhir, pastikan investasi anda di timing yang tepat dalam siklus pasar properti. 

REFERENSI 

  1. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-tegal/baca-artikel/14327/Analisis-Pasar-Properti-Senjata-Seorang-Penilai.html Diakses pada 3 Oktober 2022.
  2. Setiawan, Agung Haris. (2015). “Analisis Pasar Properti”. Tangerang Selatan: PKN STAN.
  3. https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
  4. https://klc2.kemenkeu.go.id/kms/knowledge/enam-langkah-analisis-pasar-properti-1f6479fd/detail/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
  5. https://valuer23stan.wixsite.com/penilai23/blank-1/2017/01/09/tahapan-analisis-properti Diakses pada 3 Oktober 2022.