Oleh: Rangga Sulaiman, S.T., dan Mohamad Arszandi Pratama, S.T., M.Sc.

Membangun perumahan bukan hanya persoalan membeli lahan kemudian mendirikan rumah di atasnya. Sebelum pembangunan dimulai, pengembang perlu memastikan bahwa lokasi, kegiatan usaha, rencana tata ruang, lingkungan, bangunan, hingga prasarana kawasan telah memenuhi ketentuan yang berlaku.

Hal ini membuat proses perizinan perumahan cukup kompleks. Dokumen yang dibutuhkan juga tidak selalu sama untuk setiap proyek. Lokasi, luas kawasan, jenis kegiatan, karakteristik lingkungan, serta ketentuan pemerintah daerah dapat memengaruhi persyaratan yang harus dipenuhi.

Dalam sistem perizinan saat ini, pengembang perlu memahami hubungan antara kegiatan usaha, kesesuaian ruang, persetujuan lingkungan, dan persetujuan bangunan. PP Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko mengatur bahwa persyaratan dasar dalam kegiatan usaha mencakup Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), persetujuan lingkungan, serta Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Lalu, apa saja yang perlu dipersiapkan ketika ingin mengembangkan proyek perumahan?

1. Nomor Induk Berusaha (NIB)

Bagi pengembang yang menjalankan kegiatan sebagai badan usaha, salah satu hal pertama yang perlu diperhatikan adalah legalitas kegiatan usahanya melalui sistem Online Single Submission (OSS).

NIB menjadi identitas pelaku usaha dalam sistem OSS dan berkaitan dengan kegiatan usaha yang dijalankan. Untuk kegiatan pengembangan bangunan dan lahan hunian, OSS saat ini menggunakan KBLI 2025. Salah satu klasifikasinya adalah KBLI 68111 untuk “Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian”, yang mencakup antara lain pengembangan proyek bangunan hunian untuk dijual.

Karena itu, sebelum membahas izin pembangunan secara teknis, pengembang perlu memastikan bahwa kegiatan usaha yang didaftarkan sesuai dengan aktivitas yang sebenarnya dilakukan.

NIB bukan pengganti seluruh persyaratan proyek. NIB merupakan bagian dari legalitas kegiatan usaha, sedangkan persyaratan dasar dan perizinan lainnya tetap perlu dipenuhi sesuai karakteristik kegiatan.

2. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)

KKPR merupakan salah satu dokumen penting dalam proses pembangunan perumahan karena berkaitan langsung dengan pertanyaan mendasar: apakah lokasi tersebut sesuai untuk kegiatan yang direncanakan?

Dalam PP Nomor 28 Tahun 2025, pemeriksaan lokasi kegiatan usaha di darat dilakukan melalui KKPR. KKPR untuk kegiatan usaha dapat berupa konfirmasi KKPR atau persetujuan KKPR sesuai kondisi dan ketentuan yang berlaku.

Bagi pengembang, aspek ini sangat penting karena lahan yang secara kepemilikan dapat dikuasai belum tentu otomatis dapat digunakan untuk membangun kawasan perumahan.

Rencana tata ruang perlu diperiksa terlebih dahulu. Dengan kata lain, kepemilikan atau penguasaan tanah tidak dengan sendirinya berarti seluruh jenis pembangunan dapat dilakukan di atas tanah tersebut.

Inilah mengapa aspek urban planning menjadi bagian penting dalam tahap awal pengembangan perumahan.

3. Persetujuan Lingkungan

Pembangunan kawasan perumahan dapat memberikan dampak terhadap lingkungan, terutama jika dilakukan pada lahan yang cukup luas atau melibatkan pembangunan infrastruktur kawasan.

Karena itu, persetujuan lingkungan menjadi salah satu persyaratan dasar yang perlu diperhatikan.

PP Nomor 22 Tahun 2021 mengatur bahwa setiap rencana usaha dan/atau kegiatan yang berdampak terhadap lingkungan hidup wajib memiliki salah satu bentuk dokumen lingkungan sesuai kategorinya, yaitu AMDAL, UKL-UPL, atau SPPL.

Tidak semua proyek otomatis membutuhkan AMDAL. Jenis dokumen lingkungan ditentukan berdasarkan karakteristik dan dampak kegiatan, termasuk skala dan lokasi kegiatan.

Karena itu, pengembang sebaiknya tidak langsung mengasumsikan bahwa semua proyek perumahan membutuhkan dokumen lingkungan yang sama.

Penentuan jenis dokumen lingkungan perlu dilakukan berdasarkan ketentuan yang berlaku terhadap proyek tersebut.

4. Dokumen atau Persetujuan Terkait Tata Ruang dan Urban Planning

Sebelum merancang kawasan perumahan, pengembang perlu memahami kondisi tata ruang lokasi.

Dalam praktiknya, perencanaan kawasan tidak cukup hanya melihat batas bidang tanah. Perlu diperhatikan pula bagaimana lokasi tersebut berada dalam struktur ruang dan pola ruang wilayah, akses terhadap jaringan jalan, kondisi lingkungan, serta hubungan dengan kawasan di sekitarnya.

Karena itulah urban planning memiliki peran penting dalam pengembangan perumahan.

Perencanaan kawasan dapat mencakup antara lain:

• pola jaringan jalan;
• pembagian blok atau kavling;
• ruang terbuka;
• area fasilitas sosial;
• fasilitas umum;
• jaringan drainase;
• jaringan utilitas;
• akses terhadap jalan;
• hubungan dengan kawasan sekitar; dan
• kebutuhan prasarana kawasan.

Konsep penyelenggaraan perumahan sendiri tidak hanya mencakup rumah, tetapi juga prasarana, sarana, dan utilitas umum. PP Nomor 12 Tahun 2021 mendefinisikan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai bagian penting dari lingkungan hunian.

Dengan demikian, pengembangan perumahan seharusnya dipandang sebagai pengembangan kawasan, bukan sekadar pembangunan rumah satu per satu.

5. Rencana Tapak atau Site Plan

Rencana tapak atau site plan menjadi dokumen penting dalam proses perencanaan kawasan perumahan.

Dokumen ini menggambarkan bagaimana suatu lahan akan dikembangkan, termasuk pembagian kavling, jaringan jalan, ruang terbuka, serta berbagai prasarana dan fasilitas yang direncanakan.

Dalam ketentuan terkait perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, perencanaan yang telah memenuhi persyaratan dituangkan dalam perencanaan tapak dan mendapat pengesahan dari pemerintah daerah sesuai ketentuan yang berlaku.

Namun, mekanisme dan nomenklatur pengesahan site plan dapat berbeda menurut pemerintah daerah dan jenis proyek.

Karena itu, pengembang perlu memeriksa ketentuan daerah tempat proyek berada, bukan hanya mengandalkan prosedur dari daerah lain.

6. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Setelah aspek lokasi dan tata ruang diperhatikan, tahap berikutnya berkaitan dengan bangunan yang akan didirikan.

Istilah yang perlu dipahami pengembang saat ini adalah Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG.

PBG merupakan persetujuan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis bangunan gedung.

Ketentuan mengenai PBG berada dalam kerangka PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Gedung. Peraturan tersebut masih berstatus berlaku.

PBG juga tidak dapat dipahami sebagai sekadar “izin membangun rumah”. Prosesnya berkaitan dengan pemenuhan standar teknis bangunan.

Untuk proyek perumahan, hal ini menjadi penting karena pengembang dapat memiliki banyak unit rumah dengan desain atau tipe tertentu. Dokumen teknis perlu disiapkan sesuai ketentuan yang berlaku untuk bangunan yang akan dibangun.

7. Pengajuan PBG melalui SIMBG

Proses penyelenggaraan PBG dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung atau SIMBG.

Kementerian Pekerjaan Umum menjelaskan bahwa SIMBG merupakan sistem elektronik berbasis web yang digunakan untuk penyelenggaraan PBG, SLF, SBKBG, rencana teknis pembongkaran, dan pendataan bangunan gedung.

Dalam prosesnya, pemohon perlu menyiapkan dokumen administratif dan teknis sesuai jenis permohonan.

Untuk proyek perumahan, dokumen teknis dapat berkaitan dengan gambar rencana, informasi bangunan, serta persyaratan teknis lainnya sesuai ketentuan.

Karena proses PBG berkaitan dengan standar teknis, tahap perencanaan sebaiknya sudah dilakukan secara matang sebelum pengajuan.

8. Sertifikat Laik Fungsi (SLF)

PBG dan SLF memiliki fungsi yang berbeda.

PBG berkaitan dengan persetujuan pembangunan atau perubahan bangunan, sedangkan SLF berkaitan dengan kelayakan bangunan untuk digunakan sesuai fungsi setelah memenuhi persyaratan yang ditentukan.

PP Nomor 28 Tahun 2025 secara eksplisit memasukkan PBG dan SLF sebagai bagian dari persyaratan dasar dalam penyelenggaraan perizinan berusaha.

Untuk pengembang, hal ini menunjukkan bahwa proses legalitas bangunan tidak berhenti ketika bangunan selesai dibangun.

Ada tahap berikutnya untuk memastikan bahwa bangunan tersebut memenuhi persyaratan yang diperlukan sebelum digunakan.

SIMBG juga menyediakan layanan untuk penyelenggaraan SLF selain PBG.

9. Pemenuhan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU)

Perumahan bukan hanya kumpulan bangunan rumah.

Sebuah kawasan hunian membutuhkan prasarana, sarana, dan utilitas umum agar dapat berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal.

Contohnya dapat berupa:

• jaringan jalan lingkungan;
• drainase;
• jaringan air bersih;
• jaringan listrik;
• ruang terbuka;
• fasilitas sosial;
• fasilitas umum; dan
• utilitas lain sesuai kebutuhan kawasan.

PP Nomor 12 Tahun 2021 menempatkan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai bagian dari penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.

Karena itu, pengembang perlu memperhatikan persyaratan PSU sejak tahap perencanaan, bukan setelah rumah selesai dibangun.

10. Perizinan atau Persetujuan Tambahan Sesuai Kondisi Lokasi

Tidak semua proyek perumahan membutuhkan dokumen tambahan yang sama.

Persyaratan dapat bertambah apabila proyek memiliki karakteristik tertentu.

Misalnya, apabila pembangunan berkaitan dengan pemanfaatan sumber daya air, dapat muncul kebutuhan perizinan atau persetujuan di bidang sumber daya air. Kementerian Pekerjaan Umum menyediakan layanan perizinan untuk pengusahaan atau penggunaan sumber daya air yang antara lain membutuhkan gambar lokasi, jenis prasarana, serta rekomendasi teknis dari BBWS/BWS.

Demikian pula apabila proyek memiliki akses atau pekerjaan yang berkaitan dengan bagian jalan tertentu, dapat terdapat ketentuan perizinan tersendiri.

Artinya, daftar perizinan suatu proyek perlu disusun berdasarkan kondisi aktual lokasi dan rencana pembangunan.

11. Pemenuhan Ketentuan Hunian Berimbang

Aspek lain yang perlu diperhatikan oleh pengembang adalah ketentuan mengenai hunian berimbang.

PP Nomor 12 Tahun 2021 menyatakan bahwa badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan dengan hunian berimbang, dengan pengecualian tertentu, termasuk untuk badan hukum yang membangun perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk pemenuhan rumah umum.

Ketentuan ini menunjukkan bahwa pembangunan perumahan tidak hanya berkaitan dengan izin teknis bangunan, tetapi juga memiliki dimensi penyelenggaraan perumahan yang lebih luas.

Karena itu, developer perlu melihat proyek secara menyeluruh sejak tahap perencanaan.

Urutan Sederhana Perizinan Perumahan

Jika disederhanakan, alur pengembangan proyek perumahan dapat dipahami sebagai berikut:

Legalitas usaha → pemeriksaan lokasi dan tata ruang → KKPR → persetujuan lingkungan → perencanaan kawasan → pemenuhan persyaratan PSU → PBG → pembangunan → SLF → pemanfaatan bangunan.

Namun, urutan tersebut tidak selalu identik untuk semua proyek. Beberapa proses dapat berjalan paralel atau memiliki persyaratan tambahan tergantung lokasi, skala, jenis kegiatan, dan ketentuan pemerintah daerah.

Hal yang penting adalah memahami bahwa setiap dokumen memiliki fungsi yang berbeda.

KKPR berkaitan dengan kesesuaian pemanfaatan ruang.

Persetujuan lingkungan berkaitan dengan pengelolaan dampak lingkungan.

PBG berkaitan dengan persetujuan penyelenggaraan bangunan gedung.

SLF berkaitan dengan kelaikan fungsi bangunan.

Sementara NIB berkaitan dengan identitas dan legalitas kegiatan usaha dalam sistem OSS.

Mengapa Pengembang Perlu Memulai dari Urban Planning?

Kesalahan pada tahap awal dapat menimbulkan persoalan pada tahap berikutnya.

Misalnya, apabila sebuah lahan ternyata tidak sesuai dengan rencana tata ruang untuk kegiatan yang direncanakan, pengembang dapat menghadapi persoalan sebelum masuk ke tahap pembangunan.

Karena itu, urban planning dan analisis tata ruang sebaiknya dilakukan sejak tahap awal.

Pengembang dapat melakukan pemeriksaan terhadap:

• status dan penguasaan lahan;
• kesesuaian tata ruang;
• akses jalan;
• kondisi topografi;
• jaringan infrastruktur;
• kondisi drainase;
• risiko lingkungan;
• kebutuhan PSU;
• karakteristik kawasan sekitar; dan
• potensi pengembangan kawasan.

Pendekatan tersebut membantu pengembang memahami apakah sebuah lahan benar-benar layak dikembangkan menjadi kawasan perumahan sebelum investasi pembangunan dilakukan dalam skala besar.

Perizinan Perumahan Bukan Sekadar Administrasi

Membangun perumahan membutuhkan lebih dari sekadar gambar rumah dan kepemilikan lahan.

Ada hubungan antara tata ruang, lingkungan, bangunan, infrastruktur kawasan, dan kegiatan usaha.

Dalam sistem perizinan yang berlaku saat ini, PP Nomor 28 Tahun 2025 menempatkan KKPR, persetujuan lingkungan, serta PBG dan SLF sebagai persyaratan dasar dalam penyelenggaraan perizinan berusaha.

Sementara itu, ketentuan penyelenggaraan perumahan juga menempatkan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai bagian penting dari lingkungan hunian.

Karena itu, developer yang sedang mempersiapkan proyek baru sebaiknya tidak melihat perizinan sebagai tahap administratif yang dilakukan setelah desain selesai. Perizinan justru perlu menjadi bagian dari proses perencanaan sejak awal.

Dengan memahami kebutuhan izin perumahan sejak tahap studi awal, pengembang dapat mengidentifikasi kendala tata ruang, lingkungan, teknis bangunan, dan infrastruktur lebih cepat.

Pada akhirnya, tujuan dari seluruh proses tersebut bukan hanya memperoleh dokumen perizinan, tetapi memastikan bahwa kawasan yang dibangun memiliki dasar tata ruang yang jelas, memenuhi persyaratan lingkungan, memiliki bangunan yang sesuai standar, dan dapat berfungsi sebagai lingkungan hunian yang layak.

Daftar Pustaka

• Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
• Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
• Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup.
• Pemerintah Republik Indonesia. (2025). Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
• Kementerian Pekerjaan Umum. Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).
• Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman. Ketentuan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
• Online Single Submission (OSS). KBLI 2025: 68111 – Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian.
• Kementerian Pekerjaan Umum. Ketentuan dan panduan penyelenggaraan bangunan gedung, PBG, dan SLF.