Oleh: Rangga Sulaiman, S.T., dan Mohamad Arszandi Pratama, S.T., M.Sc.

Membangun kawasan perumahan membutuhkan persiapan yang jauh lebih panjang daripada sekadar membeli tanah dan membuat desain rumah. Bagi developer, salah satu pekerjaan paling penting sebelum konstruksi dimulai adalah memastikan bahwa rencana pembangunan memiliki dasar legal, tata ruang, lingkungan, dan teknis yang sesuai.

Proses tersebut menjadi penting karena sebuah proyek perumahan tidak hanya terdiri dari bangunan rumah. Di dalamnya terdapat jaringan jalan, drainase, utilitas, ruang terbuka, fasilitas pendukung, serta hubungan dengan kawasan di sekitarnya.

Karena itu, mengurus izin pembangunan perumahan sebaiknya tidak dilakukan secara terpisah-pisah. Developer perlu memahami urutannya sejak tahap awal agar masalah yang muncul di satu tahap tidak menghambat tahap berikutnya.

Dalam sistem perizinan berusaha yang berlaku saat ini, PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dan telah menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021. Peraturan tersebut mencakup persyaratan dasar, Perizinan Berusaha, PB UMKU, sistem OSS, pengawasan, hingga sanksi.

Lalu, bagaimana langkah yang perlu dilakukan developer ketika ingin membangun proyek perumahan baru?

1. Tentukan Terlebih Dahulu Kegiatan Usaha yang Akan Dilakukan

Langkah pertama adalah memastikan jenis kegiatan usaha yang akan dijalankan.

Dalam KBLI 2025, aktivitas pengembangan bangunan dan lahan hunian tercantum dalam KBLI 68111. Uraian kegiatan ini mencakup antara lain pengembangan proyek bangunan hunian untuk dijual.

Penentuan kegiatan usaha penting karena sistem OSS menggunakan informasi kegiatan usaha untuk menentukan klasifikasi dan persyaratan perizinan yang relevan.

Developer sebaiknya tidak hanya menentukan nama perusahaan, tetapi juga memastikan bahwa kegiatan usaha yang tercantum dalam OSS benar-benar sesuai dengan model bisnis proyek.

Misalnya, terdapat perbedaan antara perusahaan yang mengembangkan kawasan hunian untuk dijual dengan perusahaan yang hanya melakukan jasa konstruksi untuk pihak lain.

Kesalahan dalam menentukan kegiatan usaha sejak awal dapat menyebabkan proses administrasi berikutnya menjadi tidak sesuai.

2. Pastikan Legalitas dan Status Tanah

Sebelum mengeluarkan biaya besar untuk desain dan pembangunan, developer perlu memastikan status lahan yang akan dikembangkan.

Beberapa hal yang perlu diperiksa antara lain:

• siapa pemegang hak atas tanah;
• jenis hak atas tanah;
• luas dan batas bidang;
• status sertifikat;
• kesesuaian antara dokumen dan kondisi lapangan;
• adanya hak tanggungan atau beban lain;
• akses menuju lokasi;
• status kawasan;
• serta potensi sengketa atau permasalahan pertanahan.

Tahap ini sangat penting karena izin pembangunan tidak otomatis menyelesaikan persoalan kepemilikan tanah.

Developer dapat memiliki rencana proyek yang baik, tetapi apabila status tanah belum jelas, proyek tetap memiliki risiko pada tahap berikutnya.

Karena itu, legal due diligence terhadap lahan sebaiknya dilakukan sebelum masuk terlalu jauh ke proses perencanaan.

3. Periksa Tata Ruang Sebelum Membeli atau Mengembangkan Lahan

Setelah status tanah diperiksa, langkah berikutnya adalah melihat apakah lokasi tersebut sesuai dengan rencana pemanfaatan ruang.

Inilah salah satu tahap terpenting dalam proses pembangunan perumahan.

PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang mengatur antara lain perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, pengendalian pemanfaatan ruang, dan pengawasan penataan ruang. Regulasi tersebut juga mengatur Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang atau KKPR.

Secara sederhana, developer perlu menjawab pertanyaan:

“Apakah lahan ini memang dapat digunakan untuk kegiatan perumahan?”

Jangan sampai developer baru mengetahui adanya persoalan tata ruang setelah melakukan pembelian tanah, penyusunan desain, atau bahkan pekerjaan awal di lapangan.

Karena itu, pemeriksaan tata ruang sebaiknya menjadi bagian dari studi awal proyek.

4. Siapkan Data untuk Proses KKPR

Setelah aspek tata ruang diperiksa, developer perlu memproses kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang sesuai ketentuan yang berlaku.

KKPR pada dasarnya digunakan untuk memastikan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang.

Dalam PP 21/2021 dikenal beberapa bentuk kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, termasuk konfirmasi dan persetujuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang sesuai kondisi tata ruang yang berlaku.

Pada tahap ini, data spasial menjadi sangat penting.

Developer perlu mengetahui dengan tepat:

• lokasi proyek;
• batas lahan;
• luas lahan;
• koordinat;
• penggunaan lahan eksisting;
• rencana penggunaan lahan;
• akses;
• serta hubungan lokasi dengan rencana tata ruang.

Di sinilah pekerjaan survei dan pemetaan dapat membantu proses perencanaan.

Data lokasi yang tidak akurat dapat menimbulkan persoalan ketika rencana kawasan dibandingkan dengan data tata ruang.

5. Lakukan Urban Planning dan Penyusunan Konsep Kawasan

Setelah mengetahui kondisi tata ruang, developer dapat masuk ke tahap perencanaan kawasan.

Pada tahap ini, lahan tidak lagi dilihat hanya sebagai satu bidang tanah, tetapi sebagai sebuah kawasan yang harus dapat berfungsi sebagai lingkungan hunian.

Konsep urban planning dapat mempertimbangkan:

• pembagian blok;
• jaringan jalan;
• kavling rumah;
• ruang terbuka;
• fasilitas umum;
• fasilitas sosial;
• drainase;
• jaringan utilitas;
• akses masuk dan keluar;
• hubungan dengan jalan eksisting;
• serta keterkaitan dengan kawasan di sekitarnya.

Pendekatan ini penting karena pembangunan perumahan merupakan bagian dari sistem kawasan permukiman.

PP Nomor 12 Tahun 2021 menjelaskan bahwa penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman merupakan satu kesatuan sistem dan mencakup antara lain penyelenggaraan perumahan, kawasan permukiman, penyediaan tanah, serta infrastruktur yang mendukungnya.

Dengan demikian, desain kawasan sebaiknya disusun sejak awal, bukan hanya setelah seluruh unit rumah dirancang.

6. Susun Site Plan

Setelah konsep kawasan terbentuk, developer dapat menyusun site plan atau rencana tapak.

Site plan menjadi salah satu dokumen penting karena menerjemahkan konsep pengembangan kawasan menjadi rancangan yang lebih konkret.

Di dalamnya dapat terlihat bagaimana lahan akan dibagi dan digunakan, termasuk:

• kavling rumah;
• jalan;
• drainase;
• ruang terbuka;
• fasilitas umum;
• fasilitas sosial;
• area utilitas;
• serta elemen kawasan lainnya.

Pada tahap ini, developer juga perlu memastikan bahwa luas dan konfigurasi setiap bagian kawasan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Site plan yang baik bukan hanya memperlihatkan posisi rumah. Dokumen tersebut perlu menggambarkan bagaimana seluruh kawasan dapat berfungsi.

7. Tentukan Dokumen Lingkungan yang Dibutuhkan

Tahap berikutnya adalah memastikan kewajiban lingkungan proyek.

Tidak semua proyek perumahan otomatis membutuhkan AMDAL.

Jenis dokumen lingkungan bergantung pada karakteristik dan dampak kegiatan. Kerangka regulasi lingkungan di Indonesia mengenal antara lain AMDAL, UKL-UPL, dan SPPL sesuai kategori kegiatan. PP Nomor 22 Tahun 2021 mengatur penyelenggaraan perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup, termasuk proses dokumen lingkungan dan persetujuan lingkungan.

Karena itu, developer perlu melakukan penapisan untuk mengetahui dokumen lingkungan yang relevan.

Hal-hal seperti luas proyek, lokasi, karakteristik lingkungan, dan jenis kegiatan dapat memengaruhi kewajiban yang harus dipenuhi.

Pada tahap ini, kesalahan yang sering terjadi adalah menganggap dokumen lingkungan sebagai pekerjaan administratif yang bisa dilakukan belakangan.

Padahal, hasil kajian lingkungan dapat berpengaruh terhadap desain kawasan.

Misalnya, kondisi drainase, badan air, kawasan sensitif, atau karakteristik lingkungan tertentu dapat memengaruhi bagaimana kawasan seharusnya dirancang.

8. Pastikan Persetujuan Lingkungan Terpenuhi

Setelah jenis dokumen lingkungan ditentukan, proses pemenuhan persetujuan lingkungan dilakukan sesuai kategori proyek.

PP 28/2025 menempatkan persetujuan lingkungan sebagai salah satu persyaratan dasar dalam penyelenggaraan kegiatan usaha. Peraturan tersebut juga mengatur penyelenggaraan perizinan berbasis risiko secara lebih luas.

Dalam perkembangan regulasi terbaru, kewenangan penerbitan persetujuan lingkungan juga telah diatur melalui Permen LH/BPLH Nomor 22 Tahun 2025. Regulasi tersebut menyebut bahwa penerbitan persetujuan lingkungan dilakukan oleh pejabat berwenang sesuai lokasi kegiatan.

Bagi developer, prinsip sederhananya adalah:

jangan memandang aspek lingkungan sebagai tahap terpisah dari desain kawasan.

Hasil proses lingkungan perlu diperhatikan dalam perencanaan dan pelaksanaan proyek.

9. Siapkan Perencanaan Infrastruktur Kawasan

Setelah konsep tata ruang dan lingkungan jelas, developer perlu memastikan bahwa kawasan memiliki prasarana, sarana, dan utilitas yang memadai.

Perumahan membutuhkan lebih dari sekadar unit rumah.

Beberapa elemen yang perlu diperhitungkan antara lain:

• jalan lingkungan;
• drainase;
• jaringan air;
• jaringan listrik;
• pengelolaan air limbah;
• ruang terbuka;
• fasilitas umum;
• fasilitas sosial;
• serta utilitas lain sesuai karakteristik kawasan.

Perencanaan ini sebaiknya dilakukan bersamaan dengan penyusunan site plan.

Jika drainase baru dipikirkan setelah kavling rumah selesai dirancang, misalnya, developer dapat menghadapi keterbatasan ruang untuk sistem drainase.

Sebaliknya, apabila kebutuhan infrastruktur sudah diperhitungkan sejak awal, desain kawasan dapat dibuat lebih terintegrasi.

10. Siapkan Dokumen Teknis Bangunan

Setelah perencanaan kawasan semakin matang, developer perlu menyiapkan dokumen teknis untuk bangunan yang akan didirikan.

Tahap ini berkaitan dengan Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG.

PBG bukan sekadar izin administratif untuk mendirikan rumah. PBG berkaitan dengan pemenuhan standar teknis bangunan gedung.

SIMBG yang dikelola Kementerian Pekerjaan Umum menyediakan layanan penyelenggaraan PBG, SLF, SBKBG, RTB, dan pendataan bangunan gedung. Sistem tersebut juga menyediakan proses pengajuan serta pelacakan permohonan.

Untuk proyek perumahan, developer perlu menyiapkan dokumen teknis sesuai jenis dan karakter bangunan yang akan dibangun.

Jika proyek memiliki beberapa tipe rumah, perencanaan teknis perlu disusun secara sistematis agar setiap tipe bangunan dapat diproses sesuai persyaratan.

11. Ajukan PBG melalui SIMBG

Setelah dokumen teknis siap, proses PBG dapat diajukan melalui SIMBG sesuai mekanisme yang berlaku.

SIMBG menjelaskan bahwa penyelenggaraan PBG dan SLF berpedoman pada PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Gedung.

Pada tahap ini, kelengkapan dokumen sangat penting.

Developer perlu memastikan bahwa:

• data pemilik sesuai;
• lokasi bangunan jelas;
• fungsi bangunan sesuai;
• gambar dan dokumen teknis tersedia;
• data luas bangunan benar;
• jumlah lantai sesuai;
• dan informasi lain yang diminta dalam sistem telah diisi dengan benar.

Kelengkapan data dapat membantu mengurangi kebutuhan perbaikan administratif selama proses pemeriksaan.

12. Lakukan Pembangunan Sesuai Dokumen yang Disetujui

Setelah persyaratan pembangunan terpenuhi, tahap konstruksi dapat dilaksanakan sesuai dokumen dan ketentuan yang berlaku.

Pada tahap ini, developer perlu menjaga konsistensi antara desain yang telah disetujui dengan kondisi pelaksanaan.

Perubahan desain yang signifikan tidak seharusnya dilakukan begitu saja tanpa memperhatikan konsekuensi terhadap persetujuan dan dokumen teknis.

Hal tersebut menjadi semakin penting pada proyek perumahan yang memiliki banyak unit.

Perubahan kecil yang dilakukan berulang kali pada desain dapat menjadi persoalan apabila akhirnya menghasilkan kondisi bangunan yang berbeda dari dokumen yang menjadi dasar persetujuan.

13. Siapkan Sertifikat Laik Fungsi

Setelah bangunan selesai, proses legalitas belum tentu berhenti.

Sertifikat Laik Fungsi atau SLF perlu diperhatikan sesuai ketentuan bangunan yang bersangkutan.

SLF pada dasarnya berkaitan dengan pernyataan bahwa bangunan gedung telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi sebelum digunakan sesuai fungsinya.

SIMBG menyediakan layanan SLF selain PBG.

Karena itu, developer sebaiknya memperhitungkan proses SLF sejak awal, bukan baru memikirkannya ketika konstruksi telah selesai.

Perencanaan yang memperhitungkan tahap akhir sejak awal akan membantu memastikan bahwa pembangunan tidak berhenti pada kondisi “bangunan sudah selesai secara fisik”, tetapi juga memenuhi persyaratan untuk dapat dimanfaatkan.

Contoh Alur Sederhana bagi Developer

Jika seluruh proses di atas disederhanakan, alur pengembangan perumahan dapat digambarkan sebagai berikut: 1. Tentukan model dan kegiatan usaha
↓
2. Periksa legalitas dan status tanah
↓
3. Periksa tata ruang dan potensi pengembangan
↓
4. Proses KKPR sesuai ketentuan
↓
5. Lakukan urban planning dan penyusunan konsep kawasan
↓
6. Susun site plan
↓
7. Tentukan dan penuhi dokumen lingkungan
↓
8. Rencanakan PSU dan infrastruktur kawasan
↓
9. Siapkan dokumen teknis bangunan
↓
10. Ajukan PBG melalui SIMBG
↓
11. Laksanakan pembangunan
↓
12. Penuhi persyaratan kelaikan dan proses SLF
↓
13. Kawasan dan bangunan siap dimanfaatkan sesuai ketentuan

Urutan tersebut merupakan gambaran umum. Dalam praktiknya, beberapa tahapan dapat saling berhubungan, berjalan paralel, atau membutuhkan dokumen tambahan tergantung karakter proyek dan lokasi.

Kesalahan yang Sebaiknya Dihindari Developer

Mengurus perizinan perumahan bukan hanya soal mengetahui daftar dokumen. Developer juga perlu menghindari beberapa kesalahan yang dapat menghambat proyek.

Membeli tanah sebelum mengecek tata ruang

Tanah yang secara legal dapat dimiliki belum tentu otomatis sesuai untuk pengembangan perumahan.

Pemeriksaan tata ruang sebaiknya dilakukan sebelum keputusan investasi dibuat.

Menganggap KKPR hanya formalitas

KKPR berkaitan dengan kesesuaian rencana kegiatan terhadap tata ruang. Karena itu, hasilnya dapat memengaruhi kelayakan rencana pengembangan.

Membuat site plan tanpa memperhitungkan infrastruktur

Kawasan perumahan membutuhkan jalan, drainase, utilitas, dan berbagai fasilitas pendukung. Site plan sebaiknya tidak hanya berfokus pada jumlah kavling yang dapat dijual.

Mengurus PBG setelah desain selesai tanpa memperhatikan standar teknis

PBG berkaitan dengan standar teknis bangunan. Karena itu, aspek teknis sebaiknya sudah diperhatikan sejak tahap desain.

Menganggap setiap proyek membutuhkan izin yang sama

Tidak semua proyek perumahan memiliki karakteristik identik.

Lokasi, luas kawasan, kegiatan usaha, kondisi lingkungan, jenis bangunan, dan ketentuan pemerintah daerah dapat memengaruhi dokumen yang dibutuhkan.

Mengapa Perencanaan Sejak Awal Sangat Penting?

Perizinan perumahan sebenarnya bukan rangkaian pekerjaan administratif yang berdiri sendiri.

Ada hubungan antara setiap tahap.

Tata ruang memengaruhi lokasi dan konsep kawasan.

Kondisi lingkungan dapat memengaruhi desain.

Site plan memengaruhi jaringan jalan dan PSU.

Perencanaan teknis memengaruhi PBG.

Pelaksanaan pembangunan memengaruhi proses kelaikan bangunan.

Karena itu, semakin awal developer mengidentifikasi seluruh kebutuhan tersebut, semakin mudah pula proyek dikelola.

Pendekatan ini juga membantu developer membuat keputusan investasi yang lebih rasional. Sebelum membeli lahan dalam jumlah besar atau memulai konstruksi, developer dapat terlebih dahulu memahami apakah lokasi tersebut memang memiliki potensi untuk dikembangkan sesuai rencana.

Penutup

Mengurus izin pembangunan perumahan baru membutuhkan pendekatan yang terintegrasi.

Developer perlu memulai dari legalitas kegiatan usaha dan status tanah, kemudian memeriksa tata ruang, memenuhi KKPR, merencanakan kawasan melalui pendekatan urban planning, memenuhi kewajiban lingkungan, menyiapkan infrastruktur kawasan, hingga mengurus PBG dan SLF.

Regulasi perizinan berusaha juga terus berkembang. PP Nomor 28 Tahun 2025 saat ini menjadi dasar penting dalam penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dan menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021.

Sementara itu, proses bangunan gedung tetap berkaitan dengan PBG dan SLF melalui SIMBG, sedangkan aspek tata ruang tetap membutuhkan perhatian terhadap KKPR dan rencana tata ruang yang berlaku.

Karena itu, developer sebaiknya tidak menunggu sampai tahap konstruksi untuk memikirkan perizinan. Studi tata ruang, survei lokasi, urban planning, perencanaan kawasan, dan identifikasi kebutuhan izin justru sebaiknya dimulai sejak tahap awal.

Dengan cara tersebut, perizinan bukan hanya menjadi kewajiban administratif, tetapi menjadi bagian dari proses untuk memastikan bahwa sebuah proyek perumahan memang layak dikembangkan, dapat direncanakan dengan baik, dan memiliki dasar hukum serta teknis yang jelas.

Daftar Pustaka

• Pemerintah Republik Indonesia. (2025). Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
• Pemerintah Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
• Pemerintah Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
• Pemerintah Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
• Pemerintah Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup.
• Kementerian Pekerjaan Umum Republik Indonesia. Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).
• Online Single Submission (OSS). (2025). KBLI 68111 – Aktivitas Pengembangan Bangunan dan Lahan Hunian.
• Kementerian Lingkungan Hidup/Badan Pengendalian Lingkungan Hidup. (2025). Peraturan Menteri Lingkungan Hidup/Badan Pengendalian Lingkungan Hidup Nomor 22 Tahun 2025 tentang Kewenangan Penerbitan Persetujuan Lingkungan.
• Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2021). Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Pengawasan Penataan Ruang.