Syarat dan Macam-Macam Perizinan Proyek Perumahan Terbaru (Update Aturan PBG & KKPR)
Oleh: Rangga Sulaiman, S.T., dan Mohamad Arszandi Pratama, S.T., M.Sc. Membangun proyek perumahan di Indonesia membutuhkan lebih dari sekadar ketersediaan lahan dan modal pembangunan. Developer juga perlu memastikan bahwa rencana proyek sesuai dengan tata ruang, memenuhi persyaratan lingkungan, memiliki legalitas usaha, serta memenuhi ketentuan teknis bangunan. Hal ini menjadi semakin penting karena sistem perizinan di Indonesia terus mengalami penyesuaian. Salah satu perubahan penting terjadi melalui Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko. Peraturan ini mulai berlaku pada 5 Juni 2025 dan mencabut PP Nomor 5 Tahun 2021. Di sisi lain, ketentuan mengenai tata ruang dan bangunan gedung tetap menjadi bagian penting dalam proses pembangunan perumahan. Developer perlu memahami hubungan antara Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), persetujuan lingkungan, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Lalu, seperti apa syarat dan macam-macam perizinan proyek perumahan yang perlu diperhatikan saat ini? Memahami Perubahan Sistem Perizinan Terbaru Sebelum membahas dokumen satu per satu, ada satu hal yang perlu dipahami terlebih dahulu. Perizinan berusaha di Indonesia saat ini menggunakan pendekatan berbasis risiko. PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PBBR), termasuk persyaratan dasar, Perizinan Berusaha, Perizinan Berusaha untuk Menunjang Kegiatan Usaha (PB UMKU), norma dan standar, layanan OSS, pengawasan, hingga sanksi. Perubahan tersebut menggantikan kerangka PP Nomor 5 Tahun 2021. Namun, perubahan sistem perizinan berusaha tidak berarti seluruh regulasi teknis tata ruang dan bangunan otomatis hilang atau digantikan. Untuk developer, yang lebih penting adalah memahami bagaimana berbagai regulasi tersebut saling berhubungan. Secara sederhana, pembangunan perumahan dapat melibatkan beberapa kelompok persyaratan: legalitas kegiatan usaha → kesesuaian ruang → persetujuan lingkungan → perencanaan kawasan → PBG → pembangunan → SLF. Masing-masing memiliki fungsi yang berbeda. 1. Nomor Induk Berusaha dan Kegiatan Usaha Tahap pertama adalah memastikan kegiatan usaha developer terdaftar sesuai aktivitas yang dilakukan. Dalam sistem OSS, kegiatan usaha diklasifikasikan berdasarkan KBLI. Untuk aktivitas pengembangan bangunan dan lahan hunian, KBLI 68111 mencakup aktivitas pengembangan proyek bangunan dan lahan hunian untuk dijual. NIB berfungsi sebagai identitas pelaku usaha dalam sistem OSS dan menjadi bagian dari legalitas kegiatan usaha. Namun, NIB bukan berarti seluruh proyek otomatis boleh dibangun. Developer tetap perlu memenuhi persyaratan dasar dan perizinan lain yang relevan dengan proyeknya. Dengan demikian, NIB sebaiknya dipahami sebagai bagian dari fondasi administrasi usaha, bukan sebagai pengganti KKPR, persetujuan lingkungan, ataupun PBG. 2. KKPR: Memastikan Rencana Perumahan Sesuai Tata Ruang Salah satu dokumen yang sangat penting dalam pengembangan kawasan perumahan adalah Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang atau KKPR. Secara sederhana, KKPR menjawab pertanyaan: “Apakah rencana kegiatan yang akan dilakukan di lokasi tersebut sesuai dengan rencana tata ruang?” PP Nomor 21 Tahun 2021 mengatur KKPR sebagai bagian dari penyelenggaraan penataan ruang. Peraturan tersebut membedakan antara Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKKPR), Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR), dan Rekomendasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (RKKPR) berdasarkan kondisi tata ruang dan karakter kegiatan. Permen ATR/BPN Nomor 13 Tahun 2021 kemudian mengatur pelaksanaan KKPR dan sinkronisasi program pemanfaatan ruang. Peraturan tersebut masih tercatat berstatus berlaku. Karena itu, developer perlu memahami bahwa istilah KKPR tidak hanya berarti satu jenis dokumen dengan satu prosedur yang identik untuk seluruh lokasi. Bentuk dan mekanismenya dapat bergantung pada kondisi rencana tata ruang yang tersedia serta karakteristik kegiatan. Mengapa KKPR Sangat Penting untuk Perumahan? Bayangkan developer menemukan sebidang tanah yang secara ekonomi terlihat menarik. Lokasinya mudah dijangkau, harga tanah masih relatif kompetitif, dan luasnya cukup untuk membangun puluhan atau ratusan unit rumah. Namun, sebelum membuat keputusan investasi, developer tetap perlu memeriksa apakah rencana pemanfaatan lahannya sesuai dengan tata ruang. Kepemilikan atau penguasaan tanah tidak dengan sendirinya berarti seluruh jenis kegiatan dapat dilakukan di atas tanah tersebut. Karena itu, aspek urban planning sebaiknya dilakukan sejak tahap awal. Developer perlu melihat: Data spasial yang akurat juga penting dalam proses tersebut. Batas lokasi dan koordinat rencana kegiatan harus dapat menggambarkan lokasi proyek secara tepat. Dalam dokumen pelaksanaan KKPR, misalnya, data koordinat lokasi digunakan untuk menggambarkan batas dan luasan rencana kegiatan. 3. Apakah KKPR Sama dengan Izin Mendirikan Bangunan? Tidak. KKPR dan PBG berada pada tahapan dan fungsi yang berbeda. KKPR berkaitan dengan kesesuaian kegiatan terhadap tata ruang. Sementara PBG berkaitan dengan penyelenggaraan bangunan gedung dan pemenuhan standar teknis bangunan. Dengan kata lain: KKPR → “Apakah kegiatan perumahan ini sesuai dengan tata ruang di lokasi tersebut?” PBG → “Apakah bangunan yang akan didirikan memenuhi persyaratan teknis bangunan?” Perbedaan ini penting agar developer tidak menganggap bahwa satu dokumen dapat menggantikan dokumen lainnya. 4. Persetujuan Lingkungan Selain tata ruang, developer perlu memperhatikan aspek lingkungan. PP Nomor 22 Tahun 2021 mengatur penyelenggaraan perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup, termasuk persetujuan lingkungan serta instrumen seperti AMDAL, UKL-UPL, dan SPPL sesuai karakteristik kegiatan. Tidak semua proyek perumahan otomatis membutuhkan AMDAL. Penentuan dokumen lingkungan bergantung pada karakteristik kegiatan, skala, lokasi, serta potensi dampaknya. Karena itu, developer perlu melakukan penapisan untuk mengetahui dokumen yang sesuai. Aspek lingkungan juga sebaiknya tidak diperlakukan hanya sebagai persyaratan administratif. Hasil kajian dapat memengaruhi desain kawasan, misalnya dalam hal: 5. PBG Menggantikan IMB Salah satu perubahan yang paling sering ditanyakan developer adalah mengenai hubungan antara IMB dan PBG. Dalam sistem bangunan gedung saat ini, istilah yang digunakan adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Kementerian Pekerjaan Umum melalui SIMBG menjelaskan bahwa setelah berlakunya PP Nomor 16 Tahun 2021, pemerintah daerah menerbitkan PBG untuk pembangunan bangunan gedung baru. IMB yang telah diterbitkan sebelum PP 16/2021 tetap memiliki ketentuan peralihan tertentu, sepanjang memenuhi kondisi yang dipersyaratkan. Dengan demikian, developer yang merencanakan pembangunan baru sebaiknya menggunakan kerangka PBG, bukan lagi menggunakan konsep IMB sebagai dokumen utama pembangunan. 6. Apa Sebenarnya Fungsi PBG? PBG bukan sekadar surat administrasi yang menyatakan bahwa developer boleh membangun. PBG berkaitan dengan pemenuhan standar teknis bangunan gedung. PP Nomor 16 Tahun 2021 menjadi dasar penyelenggaraan bangunan gedung, sedangkan proses pelayanan PBG dan SLF dilakukan melalui SIMBG. Kementerian Pekerjaan Umum menjelaskan bahwa SIMBG digunakan untuk penyelenggaraan PBG, SLF, SBKBG, Rencana Teknis Pembongkaran, dan pendataan bangunan gedung. Artinya, ketika mengajukan PBG, developer perlu mempersiapkan dokumen dan informasi teknis bangunan. Hal ini dapat mencakup antara lain: Untuk proyek perumahan yang terdiri atas banyak tipe rumah, pengelolaan dokumen teknis perlu dilakukan secara