Mempelajari Highest And Best Uses Analysis (HBU)

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., M. Yusuf Fernaldy, S.Bns., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam melakukan optimalisasi dan penilaian aset, anda dapat menggunakan analisis Highest And Best Uses Analysis. Dengan menggunakan metode analisis tersebut, kita dapat memperoleh nilai dari properti yang hendak atau sudah kita investasikan. Metode analisis tersebut dapat menjawab beberapa pertanyaan seperti: Apakah properti tersebut layak, tidak layak, ataupun impas sehingga kita dapat mengetahui estimasi awal dari harga jual, harga beli, atau harga sewa properti. Jika sudah mengetahuinya, maka dapat melanjutkan tahap lainnya apabila ingin membangun properti. Berikut beberapa hal terkait Highest And Best Uses Analysis:

Pengertian

Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant).

Berikut manfaat dari HBU analisis, diantaranya:

1. Dapat dijadikam acuan dalam rencana pengembangan tanah (bagi pemilik tanah), dan menjadi acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor.
2. Sebagai acuan untuk para investor dalam melakukan penawaran kerja sama akan rencana pengembangan suatu tanah.
3. Menjadi acuan bagi para Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi terhadap rencana kerjasama pengembangan suatu tanah.
4. Berguna untuk acuan para Konsultan Perencana (Arsitek) dalam melakukan perencanaan pengembangan suatu tanah.

Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diizinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

1. Analisis Kelayakan Secara Fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Beberapa hal yang dapat dilakukan pada saat akan menganalisis kelayakan secara fisik: bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, lokasi dan aksesibilitas. Kriteria memungkinkan secara fisik meliputi : (1) Bentuk tanah dan ukuran, (2) Topografi tanah (3) Lokasi tanah / Letak tanah (4) Sarana dan Prasarana/ Aksesibilitas.
2. Analisis Kelayakan Secara Peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diizinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), building code (GSB, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), KDH (Koefisien Dasar Hijau) ketinggian maksimal bangunan) dan ketentuan tentang RTRW/RDTR serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan. 
3. Analisis Kelayakan Secara Keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.
4. Analisis Produktivitas Yang Maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolak ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolak ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diizinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Berikut rumusnya:

• Net Present Value (NPV)

Net Present Value merupakan metode analisis keuangan yang memperhatikan adanya perubahan nilai uang karena faktor waktu; proyeksi arus kas dapat dinilai sekarang (periode awal investasi) melalui pemotongan nilai dengan faktor pengurang yang dikaitkan dengan biaya modal (persentase bunga) (Subagyo, 2007). Proyek akan dinilai layak jika NPV bernilai positif dan dinilai tidak layak jika NPV bernilai negatif. Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai berikut :

Keterangan:

NPV : Nilai sekarang bersih

(C)t : Arus kas masuk tahun ke-t

(Co)t : Arus kas keluar tahun ke-t

n : umur unit usaha hasil investasi

i : Arus pengembalian (rate of return)

t : waktu

• Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return merupakan metode penilaian kelayakan proyek dengan menggunakan perluasan metode nilai sekarang. Pada posisi NPV = 0 akan diperoleh tingkat persentase tertentu. Proyek dinilai layak jika IRR lebih besar dari persentase biaya modal (bunga kredit) atau sesuai dengan persentase keuntungan yang ditetapkan oleh investor, dan sebaliknya, proyek dinilai tidak layak jika IRR lebih kecil dari biaya modal atau lebih rendah dari keinginan investor (Subagyo, 2007).

Dimana :

i1 = discount factor (tingkat bunga) pertama dimana diperoleh NPV positif

i2 = discount factor (tingkat bunga) kedua dimana diperoleh NPV negative.

NPV+ = NPV bernilai positif

NPV- = NPV bernilai negatif

Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima

Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka ditolak

• Metode Payback Period (PP) merupakan metode yang digunakan untuk menghitung lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikan dari aliran kas masuk (Proceeds) tahunan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut. Apabila proceeds setiap tahunnya jumlahnya sama maka Payback Period (PP) dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi jumlah investasi (outlays) dengan proceeds tahunan, dalam hal ini digunakan rumus sebagai berikut :

Keterangan:

n: tahun terakhir dimana kas yang masuk belum dapat menutup investasi awal

a: jumlah investasi awal

b: jumlah investasi pada tahun ke n

c: jumlah kumulatif kas pada tahun ke n + 1

• Return On Investment (ROI)

Return On Investment (ROI) merupakan rasio yang menunjukkan hasil dari jumlah aktiva yang digunakan dalam perusahaan atau suatu ukuran tentang efisiensi manajemen. Rasio ini menunjukkan hasil dari seluruh aktiva yang dikendalikan dengan mengabaikan sumber pendanaan, rasio ini biasanya diukur dengan persentase. Setiap investasi yang bernilai ROI positif dapat dianggap sebagai investasi yang memberikan pengembalian yang baik. ROI positif menandakan bahwa total biaya investasi dapat dikembalikan dan juga dapat memperoleh laba dari sisa biaya investasi tersebut. Sedangkan ROI negatif menunjukan pendapatan yang didapatnya tidak dapat menutupi total biaya investasi yang dikeluarkannya. ROI dapat dirumuskan sebagai berikut:

• Benefit Cost Ratio

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) memberikan penekanan pada nilai yang memberikan perbandingan antara manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) pada suatu investasi.

BCR=Benefit/Cost atau ( ∑Benefit )/( ∑Cost ) Apabila

BCR > 1 maka investasi layak (Feasible)

BCR < 1 maka investasi tidak layak (Unfeasible)

Penutup

Untuk mengetahui nilai dan optimalisasi atas properti yang akan dijual, dibeli, ataupun disewakan, beberapa tahapan dalam analisis Highest And Best Uses Analysis dapat dijadikan sebagai salah satu bahan pertimbangan untuk mengambil keputusan. Semua aspek yang dianalisis merupakan aspek penting yang dapat menjadi pertimbangan penilaian dan optimalisasi properti. Dengan begitu, kita dapat mencari alternatif penjualan, pembangunan, pembelian, ataupun sewa properti.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

1. Haeruddin, R. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Pemanfaatan Aset Tetap Di Provinsi Sulawesi Barat. Universitas Hasanuddin. Makassar.
2. Ahliwan, Dkk. (2015). Analisis Kelayakan Investasi Properti Pembangunan Ruko Dengan Sistem Bangun Bagi (Studi Kasus Lahan Di Jalan Danau Sentarum Kota Pontianak). Vol.1, No.1. Universitas Tanjung Pura. 
3. Lestari, D. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Aset Tetap Pada Pemerintah Daerah Kota Palopo (Studi Empiris di BPKAD Kota Palopo). Universitas Muhamdiyah Palopo.
4. Siahaan T.G. Dkk. (2019) Analisis Optimalisasi Aset Milik Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara (Studi Kasus Tanah Bekas Bangunan Uptd Metrologi Di Jalan Sam Ratulangi Nomor 87 Manado). Universitas Sam Ratulangi. Manado
5. Modul Pemeriksaan Industri Real Estate. (2013). Direktorat Jenderal Pajak
6. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-serang/baca-artikel/14316/Penilaian-Menggunakan-Metode-Perbandingan-Data-Pasar-untuk-Pemindahtanganan-dan-Pemanfaatan-Barang-Milik-Negara-BMN.html#:~:text=Dalam%20pelaksanaannya%2C%20Pendekatan%20data%20Pasar,yang%20terkait%20melalui%20proses%20perbandingan. Diakses pada 2 Oktober 2022.
7. https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester%203/Penilaian%20Bidang/Modul%202.%20Pendekatan%20Perbandingan%20Data%20Pasar.pdf Diakses pada 2 Oktober 2022.
8. https://grapadikonsultan.co.id/hbu-manfaat-analisis-dan-tujuan/ Diakses pada 25 Oktober 2022.