Konsolidasi Lahan: Solusi Keterbatasan Tanah untuk Permukiman di Perkotaan

Oleh: Annabel Noor Asyah S.T; M.Sc

Keterbatasan lahan di perkotaan selalu menjadi alasan atas lambatnya pergerakan pemerintah dalam memenuhi kebutuhan masyarakat atas perumahan. Larisnya tanah untuk pembangunan di kota-kota besar di Indonesia, selain meyebabkan kelangkaan juga menjadikan harga tanah semakin meroket sehingga daya beli masyarakat atas tanah menurun. Padahal fenomena pertumbuhan penduduk dan proses urbanisasi terus terjadi di kota-kota besar seperti Jakarta dan mengakibatkan meningkatnya jumlah permintaan atas perumahan. Permintaan tersebut tentu saja menuntut ketersediaan lahan dalam jumlah yang masif.

Jika dibiarkan, persoalan terkait keterbatasan lahan akan memiliki dampak yang berlarut-larut seperti munculnya permukiman kumuh di kawasan ilegal dan semakin melebarnya fenomena urban sparwl di sekitar kawasan perkotaan. Untuk itu dibutuhkan alternatif solusi yang dapat meningkatkan efektivitas dan efisiensi lahan yang sudah tersedia agar dapat dimanfaatkan sebagai pembangunan perumahan di kawasan perkotaan. Salah satu alternatif yang dapat diimplementasikan adalah konsep konsolidasi lahan untuk permukiman.

Popularitas konsep konsolidasi lahan untuk mengatasi permasalahan perumahan mungkin belum begitu terdengar. Hal tersebut dapat disebabkan oleh panjangnya proses dan rumitnya birokrasi dalam eksekusi konsolidasi lahan serta kecenderungan pengimplementasian konsep tersebut dalam bidang pertanian saja. Untuk itu mari kita simak ulasan mengenai konsolidasi lahan untuk pengembangan perumahan di kota besar!

Konsolidasi Lahan Secara Umum

Apa itu konsolidasi lahan? Menurut Peraturan Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah, yang dimaksud dengan konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan untuk meningkatkan lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Menurut Archer(1994), konsolidasi lahan perkotaan merupakan teknik pengembangan tanah yang digunakan di berbagai negara untuk mengelola dan memfasilitasi proses urbanisasi dari sebuah area di pinggiran kota, dimana sekelompok persil tanah dikonsolidasikan untuk disatukan, diberikan pelayanan dan dibagi menjadi tata letak jalan, ruang terbuka dan plot bangunan, melalui penjualan beberapa plot untuk pemulihan biaya (pentaan ulang) dan distribusi plot lainnya untuk tetap menjadi milik tuan tanah. Konsolidasi lahan juga dikenal sebagai teknik mengkonversikan area pedesaan menjadi area perkotaan dimana sekelompok masyarakat pemilik tanah digabungan dalam kelompok kemitraan (bersifat wajib) untuk sebuah keterpaduan rencana, pelayanan dan pembagian dari lahan yang mereka miliki dimana skema pembiayaan dan pengembalian manfaat dibagi rata antara para pemilik tanah. Setiap pemilik tanah akan mengkontribusikan sepetak tanahnya dan akan menerima kembali kontribusinya dalam bentuk plot bangunan dengan luas lahan yang berkurang dari sebelumnya. Namun demikian, nilai pasar dari tanah tersebut tetap meningkat sehingga memberikan laba bersih yang signifikan. Adapun pengaturan bidang tanah yang dilakukan dalam proses konsolidasi dapat berupa pergeseran letak, penggabungan, pemecahan, pertukaran, penataan letak, dan penghapusan atau pengubahan.

Untuk lebih memahami definisi konsolidasi lahan dalam pembangunan, berikut ilustrasi perbedaan antara pengembangan alami, pengembangan parsial dan pengembangan melalui konsolidasi lahan:

Konsolidasi lahan juga disebut sebagai teknik multi fungsi yang beperan untuk:

• Menyusun persil tanah yang tersebar menjadi lokasi proyek yang lebih besar demi terciptanya keselarasan dalam desain, pelayanan dan pembagian wilayah
• Memfasilitasi akuisisi lahan oleh pemerintah untuk pembangunan jalan umum dan fasilitanya dengan tidak membebankan pemerintah
• Membangunan jaringan infrastruktur on-site yang tidak membebankan pemerintah
• Mengimplementasian rencana pola ruang kawasan perkotaan
• Mewujudkan efisiensi lahan
• Membagi biaya dan manfaat (cost and benefit) dari pembangunan lahan secara merata antara para pemilik tanah di lokasi proyek
• Mewujudkan daerah pinggir kota yang lebih ‘matang’ untuk pembangunan
• Meminimalisir kemungkinan adanya hambatan pada proyek pekerjaan infrastruktur kota

Adapun yang menjadi prinsip dasar dalam penyelenggaraan konsolidasi lahan adalah pengaturan kembali letak persil dan sumbangan tanah; keseimbangan pembiayaan antara peningkatan nilai dan dan sumbangan lahan untuk pembangunan; pengamanan/penguatan hak atas tanah; membangun tanpa menggusur; dan partisipasi peserta konsolidasi lahan (masyarakat).

Manfaat Konsolidasi Lahan

Praktik konsolidasi lahan memiliki banyak keunggulan, diantaranya adalah status penguasaan lahan akan menjadi sebuah keberpastian hukum. Hal tersebut dikarenakan produk akhir dari konsolidasi lahan perkotaan di Indonesia adalah sertipikat sebagai bukti penguasaan dan pemilikan atas tanah yang paling kuat. Melalui konsolidasi lahan perkotaan, diharapkan kondisi keruangan juga akan menjadi lebih teratur dan efisien karena akan melalui proses pemetaan, penataan, yang pembangunan ulang sehingga lahan tersebut dapat dimanfaatkan secara optimal, seimbang dan lestari. Para pelaku konsolidasi lahan juga akan memiliki lingkungan tempat tinggal dengan kondisi sarana dan prasarana yang lebih baik setelah diadakannya penataan pada proses konsolidasi tersebut.

Selain itu para peserta praktik konsolidasi lahan juga akan merasakan manfaat dalam hal peningkatan nilai tanah. Hal ini dapat terjadi apabila pengembangan yang dilakukan setelah proses konsolidasi berupa pengembangan lahan secara vertikal. Secara otomatis, pemilik lahan akan mendapatkan keuntungan dari penambahan jumlah lantai. Sebagai contoh, sebelum terjadinya konsolidasi lahan A di sebuah kawasan di Bekasi memiliki luas sekitar 200 m². Setelah terjadinya konsolidasi, pemilik lahan A harus kehilangan sekitar 50m² dari luas total lahan yang ia miliki sebagai Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan (STUP). Namun ia berkesempatan menambah jumlah lantai sesuai dengan ketentuan regulasi penataan ruang. Kini ia memiliki aset sebuah bangunan yang memiliki 3 tingkatan lantai. Kemudian ia berniat untuk menyewakan 2 lantai yang ia miliki sebagai upaya penyediaan rumah sewa bagi masyarakat perkotaan. Ia akan mendapatkan pemasukan baru dari peningkatan nilai tanah setelah terjadinya konsolidasi lahan. Untuk lebih jelasnya dapat melihat ilustrasi di bawah ini:

Menurut Raharjanto (2008), yang menjadi keunggulan dari konsep konsolidasi lahan perkotaan adalah:

• Merupakan metode pembangunan tanah perkotaan yang sekaligus menata kembali penguasaan dan penggunaan tanah;
• Mampu mengatasi kelemahan metode pengadaan tanah secara konvensional seperti pembebasan tanah; dan
• Merupakan kegiatan yang mewujudkan dan mengimplementasikan rencana tata ruang di suatu daerah

Praktik konsolidasi lahan juga memiliki keunggulan bila dibandingkan dengan praktik akuisisi lahan untuk pembangunan fasilitas perkotaan (Agrawal, 1990), di antaranya:

• Dapat dilakukan pengembalian modal melalui pemanfaatan lahan (yang dialokasikan sebagai fasilitas publik) sebagai fungsi komersil;
• Tidak seperti pengembangan lahan untuk fasilitas publik lainnya, lahan yang digarap dapat dikembangkan seefisien mungkin;
• Tidak ada penggusuran penduduk eksisting;
• Pemberian sertifikat hak atas tanah; dan
• Meredakan ketegangan sosial terkait dengan permasalahan pertanahan di perkotaan.

Konsolidasi Lahan untuk Permukiman di Indonesia

Pada umumnya, praktik implementasi konsolidasi lahan pada kota-kota besar di Indonesia masih sebatas pembangunan infrastruktur publik seperti pembangunan jalan dan ruang hijau. Belum banyak praktik konsolidasi yang bertujuan untuk mengefisiensikan penggunaan lahan sebagai upaya penyediaan ruang untuk permukiman. Namun pada akhir tahun 2018, konsep konsolidasi lahan sudah mulai dilirik untuk mensiasati membludaknya permintaan atas perumahan di tengah defisitnya persediaan tanah di perkotaan. Hal tersebut dicetuskan oleh Kementerian  ATR/BPN yang mendukung penyediaan perumahan melalui konsolidasi lahan vertikal.

Untuk mempersiapkan hal tersebut, banyak hal yang harus diperhatikan oleh seluruh stakeholder yang relevan. Pemerintah (pusat maupun daerah), akademisi, praktisi, swasta dan masyarakat memiliki fungsi yang sama pentingnya sehingga dibutuhkan kolaborasi yang matang untuk keberhasilan eksekusi proyek konsolidasi lahan. Selain itu, untuk memulai konsolidasi lahan secara vertikal, diperlukan pengaturan zonasi yang lebih detail mengingat terdapatnya potensi perubahan fungsi  lahan dari perumahan menjadi campuran atau mixed-use.  Perlu diantisipasi juga permasalahan dan kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan konsolidasi lahan seperti proses ekseskusi yang memakan waktu yang cukup lama; ketersediaan dana yang besar; rumitnya proses birokasi yang melibatkan banyak pihak; potensi munculnya spekulan tanah; kurangnya pengetahuan para stakeholder terkait manfaat konsolidasi lahan; penentuan hak dan kewajiban masyarakat serta ketersediaan permukiman sementara ketika proses konsolidasi berlangsung.

Daftar Pustaka

Raharjanto, A.D. 2008. Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan Secara Swadaya Dalam Rangka Peningkatan Kualitas Lingkungan Permukiman. Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Archer R.W. 1994. Urban Land Consolidation for Metropolitan Jakarta Expansion, 1990-2010. Asian Institute of Technology, Bangkok.

Agrawal, P. 1999. Urban Land Consolidation: a Review of Policy and Procedures in Indonesia and Other Asian Countries. GeoJournal.

Surat Edaran Kepalan Badan Pertanahan Nasional Perihal Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi Tanah (7 Desember 1991)

Bahan Paparan Peran Konsolidasi Tanah dalam Ketransmigrasian. Direktur Konsolidasi Tanah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional https://www.atrbpn.go.id/Layanan-Publik/APLIKASI-SENTUH-TANAHKU/kementerian-atrbpn-dukung-penyediaan-perumahan-melalui-konsolidasi-tanah-vertikal-76731