Menentukan Saleable Area Dalam Pembangunan Perumahan

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., Elssany Noor, S.T., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Saleable area merupakan area yang dapat dijual dalam hamparan area yang dimiliki. Menentukan saleable area merupakan suatu keharusan karena akan terkait dengan proyeksi bisnis dan juga rencana pengembalian investasi. Dalam operasionalnya informasi tersebut berupa masterplan atau pembagian persil atau blok tanah yang sangat berguna bagi konsumen yang hendak membeli rumah. 

Di dalam masterplan perumahan, konsumen dapat mengetahui posisi unitnya, total luas lantai seluruh bangunan dan luas area unit internal. Namun, sebelum melangkah lebih jauh, kita harus memahami dasar dalam menentuan lahan perencanaan pembangunan perumahan sampai nanti kita dapat menentukan jumlah unit rumah di lahan yang akan dibangun. Mari kita bahas!

Tahapan Dalam Penentuan Saleable Area

Dalam proses penentuan saleable area, berikut beberapa tahapannya:

1. Mengetahui Informasi Terkait Luas Tanah dan Harga Tanah

Dalam proses membangun sebuah perumahan, hal mendasar yang harus dilakukan adalah menentukan lokasi pembangunan, mengetahui legalitas tanah, mengetahui luasan tanah dan harga tanah. Semua hal tersebut sangat penting untuk mempertimbangkan lahan perencanaan yang akan dilakukan pembangunan. Proses ini harus dilakukan diawal pada saat proses perencanaan untuk dapat menghitung investasi dalam akuisisi lahan untuk perumahan. 

2. Melakukan pengecekan Regulasi Di Wilayah Perencanaan (Intensitas Pemanfaatan Ruang)

Dalam proses perencanaan pembangunan perumahan, hal penting lainnya adalah mengetahui dan melakukan analisis regulasi dari lahan perencanaan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui perizinan dan peruntukan lahan yang telah diatur didalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang), serta intensitas pemanfaatan ruangnya. Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah permukaan tanah. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada suatu zona. Dalam hal regulasi setiap wilayah memiliki pengaturan zonasi terkait KDB dan KLB masing-masing sesuai dengan karakteristik dan kebutuhan pengembangan wilayahnya masing-masing. 

KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan dalam satuan persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka properti yang dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan. KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas persil/kavling. KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana, dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi, sosial dan pembiayaan.

3. Melakukan Survei Lahan (Survei Topografi)

Proses selanjutnya dari menentukan saleable area dalam perumahan adalah survei lahan. Banyak hal yang dilakukan pada saat survei lahan, seperti: survei keadaan lahan, pengukuran lahan, kegiatan di sekitar lokasi lahan dan survei topografi. Survei topografi adalah suatu metode untuk menentukan posisi tanda-tanda (features) buatan manusia maupun alamiah di atas permukaan tanah. Survei topografi juga digunakan untuk menentukan konfigurasi medan (terrain). Kegunaan survei topografi adalah untuk mengumpulkan data yang diperlukan untuk gambar peta topografis selain itu survei ini sangat berguna untuk mencari informasi permukaan tanah. Survei ini dilakukan untuk mengetahui ketinggian daratan dari wilayah yang akan dibangun. Selain itu, juga diperlukan untuk mengetahui kontur wilayah perencanaan. Dengan teknologi LiDAR, survei ini dapat dilakukan dengan lebih tepat dan cepat. 

4. Melakukan Analisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar

Sebagai pengembang, hal penting lainnya dalam menentukan saleable area adalah melakukan analisa segmentasi pasar dan besarnya pangsa pasar yang akan diperoleh. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui target market pasar yang akan dituju sehingga dapat mempertimbangkan harga jual unit perumahan.

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Sebagai contoh: Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut. Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai. Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi. 

Besarnya pangsa pasar (market share) yang bisa kita peroleh dapat dianalisa dengan melihat karakteristik demografi dan kemajuan ekonomi setempat. Jika di daerah tersebut, tingkat kehidupan ekonominya menengah ke bawah maka kita harus menyediakan produk yang juga ditujukan untuk masyarakat ekonomi kelas menengah ke bawah. Penyesuaian ini dilakukan untuk memperkirakan harga jual unit karena akan berhubungan dengan sistem pembiayaan perumahan yang akan digunakan. 

5. Perkiraan Harga Jual Perumahan/ Unit Rumah

Dalam memperkirakan harga jual, sangat bergantung dengan proses sebelumnya yaitu: mengetahui luasan tanah dan harga tanah dan melakukan analisa segmentasi pasar dan pangsa pasar. Dengan hasil dari data sebelumnya, kita dapat memperkirakan harga jual dari perumahan yang hendak dibangun. Jika hasil analisis sebelumnya mengatakan bahwa perumahan tersebut sangat cocok dibangun untuk MBR, maka dapat dipastikan harga jual tersebut akan lebih rendah menyesuaikan ketentuan yang ada. Jika cocok dibangun untuk masyarakat menengah atas maka harga yang ditawarkan dapat lebih tinggi. 

6. Perkiraan Luas Kavling dan Bangunan

Dalam melakukan perkiraan luas kavling dan bangunan, tahap-tahap sebelumnya menjadi dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan. Pada dasarnya, untuk menentukan luas kavling dan bangunan, agen developer harus mengikuti aturan pemerintah di wilayah perencanaan. Sebagai contoh: Jika ditentukan KDB 60%, maka area yang dapat dijadikan sebagai lahan untuk kavling-kavling rumah hanya 60% dari total luas tapak perumahan. Bila luas tapak 1 ha = 10.000 m , maka luas yang boleh digunakan untuk kavling-kavling rumah adalah 6.000 m². Sisa  40%, digunakan 25% untuk jalan lingkungan dan 15 % untuk sarana (musolla, TK, ruang terbuka hijau, dsb.) lingkungan perumahan sesuai standar pelayanan sarana minimal dari suatu wilayah administrasi perumahan tingkat RT, RW, Kelurahan dan Kecamatan.

Selain memperhatikan KDB, KLB, setelah mengetahui target market pasar dari hasil analisis sebelumnya, agen properti dapat mempertimbangkan tipe rumah yang akan dibangun. Sebagai contoh: apabila target market pasar perumahan adalah MBR maka kita dapat memilih tipe rumah 21, 36 atau mungkin 45. Jika target market pasar yang akan dipilih adalah menengah ke atas maka tipe yang lebih besar mungkin dapat dipilih. Biasanya, tipe unit rumah juga dapat menentukan jumlah unit rumah yang akan dibangun. Bila tipe unit besar, maka jumlah rumah akan dibangun lebih sedikit dibanding jika kita membangun tipe unit rumah yang lebih kecil.

7. Pembuatan Masterplan Perumahan

Langkah selanjutnya adalah proses pembuatan masterplan perumahan. Setelah melalui langkah panjang sebelumnya sehingga mendapatkan luasan kavling dan bangunan, maka agen developer perumahan dapat membuat masterplan perumahan sesuai dengan pertimbangan dari analisis sebelumnya. Untuk dapat membuat masterplan perumahan, dibutuhkan pembahasan lebih lanjut dengan pihak pemberi kerja. Biasanya akan membahas terkait saleable area, desain rumah yang diinginkan, fasilitas yang akan dibangun dan lain-lain.

Saleable area merupakan informasi area yang dapat dijual (saleable area) yang dimuat dalam iklan dan dalam penyediaan informasi area lantai properti. Beberapa informasi yang biasanya disediakan terkait saleable area adalah: Gross Floor Area (GFA) adalah Total luas lantai seluruh bangunan dengan menghitung struktur dinding terluar dan tidak mengurangi bukaan, termasuk balkon dan mezanin. Tetapi, rumus perhitungan GFA tidak termasuk area parkir mobil. Selain GFA biasanya masterplan akan memuat Net Floor Area (NFA). NFA adalah luas area unit internal, termasuk area balkon dan lift lobi pribadi yang berada di dalam unit. Dapat dikatakan bahwa NFA ialah luas sebenarnya dari sebuah unit yang dapat dipakai langsung oleh konsumen (daerah yang bisa digunakan lantai bangunan, untuk fungsi yang diinginkan).

8. Menentukan Jumlah Unit Rumah

Pada tahapan sebelumnya, kita telah mencoba melakukan analisis perkiraan jumlah luasan kavling dan bangunan untuk pembuatan masterplan. Setelah tahap tersebut, dilanjutkan dengan menentukan jumlah unit rumah berdasarkan hasil analisis sebelumnya. Sesuaikan jumlah unit dengan luasan lahan kavling dan bangunan serta NFA dan GFA. Tahap ini menjadi lebih rinci lagi dibandingkan dengan tahapan pembuatan masterplan karena setelah mengetahui jumlah unit rumah maka akan dilanjutkan dengan pembuatan site plan dan denah rumah.

PENUTUP

Tahapan dalam menentukan saleable area sangat banyak dan membutuhkan beberapa macam analisis dan pertimbangan. Hal ini akan sangat membantu dalam merumuskan saleable area yang nantinya akan dimuat dalam masterplan perumahan untuk diinformasikan kepada konsumen. Dengan hasil analisis tersebut, proses tahapan perencanaan akan dilanjutkan ke tahap selanjutnya yaitu tahapan konstruksi pembangunan perumahan.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

1. Peraturan Menteri ATR/ BPN Nomor 11 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, Dan Penerbitan Persetujuan Susbtansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, Dan Rencana Detail Tata Ruang.
2. https://asriman.com/tips-properti-cara-mudah-menganalisa-segmentasi-pasar-dan-besarnya-pangsa-pasar-yang-bisa-diperoleh/ Diakses 12 Oktober 2022.
3. https://penilaian.id/2021/09/25/koefisien-dasar-bangunan-kdb/ Diakses 12 Oktober 2022.
4. https://penilaian.id/2021/09/28/koefisien-lantai-bangunan-klb/ Diakses 12 Oktober 2022.
5. https://dpu.kulonprogokab.go.id/detil/647/modul-rumah-sehat-bag-3-tata-masa-dan-ruang-tapak-kavling Diakses 17 Oktober 2022.
6. https://www.raywhite.co.id/news/105404tipe-tipe-rumah-berdasarkan-luas-bangunannya Diakses 17 Oktober 2022.