Mengenal Peraturan Zonasi (PZ)

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Peraturan Zonasi atau disebut dengan zoning regulation, merupakan perangkat aturan pada skala blok yang umum digunakan di negara maju dikarenakan pola ruang wilayah yang ada didasarkan pada pola pengembangan blok kawasan. Hal ini berbeda dengan di Indonesia, sehingga ketentuan peraturan zonasi disesuaikan dengan kondisi pengembangan pola ruang yang umumnya menggunakan delineasi administratif. Pada beberapa negara, istilah peraturan zonasi biasa disebut dengan zoning code, land development code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by law, dan sebagainya.

Peraturan Zonasi disusun untuk setiap zona peruntukkan yang terdapat di dalam dokumen RDTR, baik zona budidaya maupun zona lindung. Pada setiap zona peruntukkan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang mengatur perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan taat bangunan. Peraturan zonasi atau disingkat PZ merupakan ketentuan yang tidak terpisahkan dari dokumen RDTR yang memiliki fungsi penting sebagai:

• Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang
• Acuan dalam pemberian rekomendasi Keseuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, termasuk di dalamnya air right development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah
• Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif
• Acuan dalam pengenaan sanksi
• Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi investasi

Selain itu, peraturan zonasi juga bermanfaat untuk menjamin dan menjaga kualitas ruang WP minimal yang ditetapkan; menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; serta meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.

Peraturan zonasi terdiri dari aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi. Aturan dasar menjadi materi wajib yang harus disediakan dalam proses perencanaan dokumen sementara teknik pengaturan zonasi merupakan materi pilihan yang bersifat tidak wajib atau dapat dilampirkan apabila diperlukan. Hal ini sesuai dengan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR. Terdapat perbedaan muatan PZ berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 dengan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021, Adapun perbedaan tersebut dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Perbandingan Perubahan Substansi RDTR

Aturan dasar yang terdapat di dalam PZ merupakan rangkaian persyaratan pemanfaatan ruang, yang meliputi ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan khusus, dan/atau ketentuan pelaksanaan. Sementara teknik pengaturan zonasi merupakan ketentuan lain dari zonasi konvensional yang dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar, mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan arah penataan ruang. Teknik pengaturan zonasi dapat berupa transfer development right (TDR), bonus zoning, conditional use, dan lainnya. Penerapan teknik pengaturan zonasi dapat dilakukan sesuai dengan kebutuhan.

RDTR bersama dengan PZ menjadi sebuah dokumen penting yang dapat mengatur pemanfaatan ruang secara mendetil. Tentunya disertai dengan perhitungan terkait dengan kepadatan serta kondisi lingkungan dari area yang diberikan ketentuan ruang. Dengan kata lain, peraturan zonasi merupakan salah satu instrumen penting dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Hal ini dikarenakan peraturan zonasi ini dapat menjadi rujukan dalam perizinan, penerapan insentif/disinsentif, penertiban ruang, menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, serta dapat menjadi panduan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lahan.

---

Bahan Bacaan

• Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ
• Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
• Simtaru Serang Kota. 2017. “Peraturan Zonasi”. Diakses 4 Agustus 2021 dari https://simtaru.serangkota.go.id/index.php/blog/2017/06/peraturan-zonasi