Dampak Perubahan RDTR-WP DKI Jakarta Tahun 2022

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Tujuan Dan Isi Dari Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta Tahun 2022

Menjelang masa berakhirnya periode jabatan Gubernur DKI Jakarta, beberapa waktu lalu Pemerintah DKI Jakarta melakukan sosialiasiPeraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta yang nantinya akan menggantikan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014. Hal yang melatarbelakangi Pemerintah DKI Jakarta dalam melakukan pergantian/ pencabutan peraturan sebelumnya adalah untuk merumuskan isu dan permasalahan perkotaan serta dapat menyelesaikan persoalan tersebut dengan mempertimbangkan pengaduan dan keluhan masyarakat terkait tata ruang sekaligus berisi Rencana Strategis DKI Jakarta di masa yang akan datang. Konsekuensi dari permasalahan yang perlu segera ditangani kedepannya adalah DKI Jakarta akan menjadi kota jasa yang terancam ditinggalkan penduduknya, Berikut merupakan beberapa isu tata ruang di DKI Jakarta saat ini:

Kepadatan kendaraan bermotor dan bermobil (Lebih dari 16 juta motor dan 3,5 juta mobil);
Segresi dan ketimpangan ekonomi masyarakat;
DKI Jakarta merupakan kota paling berpolusi tahun 2018 dan sering terjadi bencana banjir;
Car oriented development (urban sprawl);
Tidak terpenuhinya pelayangan dasar masyarakat;
Mismanajemen lingkungan hidup (ekologi).

Dalam proses implementasi Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014, beberapa rencana yang tercantum dalam RDTR 2010-2030 masih belum dapat menjawab kebutuhan dan permasalahan tata ruang DKI Jakarta. Tujuan ditetapkannya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 adalah dapat menjawab kebutuhan tata ruang pada saat ini sekaligus dapat mengatasi permasalahan tata ruang DKI Jakarta di masa yang akan datang. Penetapan aturan tersebut juga mempengaruhi aturan-aturan pembangunan yang akan diberlakukan di DKI Jakarta kedepannya. Pemerintah DKI Jakarta akan menyusun dan memberlakukan aturan-aturan turunan dari konsep-konsep pengembangan pembangunan yang akan tercantum di RDTR terbaru sehingga seluruh pembangunan di DKI Jakarta kedepannya akan terkonsep dan berorientasi pada pembangunan berkelanjutan. Berikut merupakan beberapa terobosan konsep pemecahan masalah yang dituangkan dalam RDTR 2022:

Pengaturan intensitas pemanfataan ruang berdasarkan “PERFORMA”
Variansi Pemanfaatan ruang
Terdapat penetapan peraturan pembangunan/ perencanaan terkait lahan perencanaan pada zona Ruang Terbuka Hijau dan lahan perencanaan yang terdiri dari >1 sub zona.
Fleksibilitas kegiatan hunian
Diberlakukannya aturan terbaru untuk pembangunan dan pengembangan rumah susun, rumah tapak, rumah flat, dan kampung kota. Strategi yang diterapkan untuk Kampung Kota adalah: 1. Pemugaran yaitu perbaikan rumah, prasarana dan sarana/ utilitas umum untuk mengembalikan fungsi sebagaimana semula. 2. Peremajaan yang dimaksud adalah pembongkaran dan penataan secara menyeluruh sehingga memerlukan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah dan ruang maka dilakukan melalui konsolidasi tanah. 3. Permukiman Kembali yaitu pemindahan lokasi permukiman atau perumahan pada lokasi baru yang sesuai dengan ketentuan pemanfaatan ruang yang dilakukan secara partisipatif dan memperhatikan kesinambungan aktivitas ekonomi, sosial, dan budaya dari warga yang terdampak permukiman kembali.
Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
Kawasan Berorientasi Transit adalah kawasan yang terintegrasi dengan angkutan umum massal yang mendorong pergerakan pejalan kaki, pesepeda, penggunaan angkutan umum massal dan pembatasan kendaraan bermotor dalam radius jarak 400 – 800 m dari pusat kawasan yang memiliki konsep dasar dan kriteria perencanaan Kawasan Berorientasi Transit.
Pengembangan Kawasan Kompak
Kawasan Kompak adalah kawasan dengan penggunaan lahan campuran berkepadatan tinggi yang dikembangkan dengan arah pembangunan vertikal, memiliki kemudahan aksesibilitas dan berorientasi terhadap pejalan kaki.
Pengembangan kawasan pesisir perairan, dan Kepulauan Seribu
Dilakukannya efektifitas dalam pemanfaatan ruang daratan pulau dan pemanfaatan ruang perairan pesisir (diperbolehkannya pemanfaatan daratan pulau berupa kegiatan rekreasi dan pariwisata, hunian, pendidikan, konservasi, pertahanan dan keamanan, penelitian, dan prasarana umum)
Pengayaan peluang usaha untuk kemudahan berusaha
Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR) berbasis KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia)

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dikategorikan berdasarkan kegiatan usaha berbasis resikoyang mengacu pada KBLI. Kegiatan usaha berbasis risiko terdiri dari: tingakatan rendah, menengah rendah, menengah tinggi, dan tinggi. Kegiatan usaha sebagai acuan penerbitan KKKPR terintegrasi dengan OSS-RBA.

Konsep dari RDTR Tahun 2023-2030 adalah “Mengakselerasi Transformasi Jakarta Sebagai Kota Global”. Konsep tersebut didasarkan pada DKI Jakarta merupakan Ibukota sekaligus salah satu Megapolitan yang ada di Indonesia. Dalam peraturan tersebut terdapat 6 Tujuan penataan wilayah yang tercantum dalam Pergub Nomor 31 Tahun 2022, yaitu:

Pembangunan kota yang berorientasi transit dan digital Perwujudannya mencakup intensifikasi pertumbuhan bangunan di titik transit (terkait dengan Koefisien Lantai Bangunan/KLB contoh: Kawasan TOD Fatmawati yang mempunyai rerata KLB 7 (Dominasi Mixuse)); pembangunan hunian vertikal di area terlayani angkutan umum massal (Hunian vertical <800 m dari titik transit diberikan KLB 11, hunian vertikal 800-1200 m dari titik transit diberikan KLB 7). Ketentuan berorientasi pada optimalisasi lahan (ketentuan sempadan bangunan dan jalan yang sesuai kebutuhan, intensitas mengacu kepada luas lahan sebelum dipotong sempadan; dan pengembangan infrastruktur digital skala kota direncanakan (rencana pengembangan jaringan telekomunikasi dan pengembangan digital hub).
Hunian yang layak dan berkeadilan, serta lingkungan permukiman yangmandiri; Meliputi rumah tinggal dapat dibangun hingga empat lantai (untuk mendorong optimalisasi lahan, multifamily/ ownership atas satu bangunan); kampung diakui sebagai bagian dari kota (dilakukan penyesuaian zonasi pada 21 kampung prioritas) sehingga dapat berdaya. Kemudian, fleksibilitas tata ruang untuk fasilitas sosial (dapat dibangun di seluruh zona, intensitas diberikan hingga KLB 5 termasuk RS, dan institusi pendidikan); dan keleluasaan pemanfaatan ruang untuk UMKM berkegiatan secara formal di berbagai zona kecuali RTH/RTB (diperbolehkan diseluruh zona kecuali RTH/RTB).
Ruang dan pelayangan kota yang berketahanan dan terintegrasi dengan wilayah sekitar
Penataan ruang yang mendukung peran DKI Jakarta sebagai kota bisnis berskala global
Penataan pesisir dan kepulauan seribu yang berkelanjutan dan berkeadilan
Penataan ruang yang mendukung peran DKI Jakarta yang mendukung peran DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan dan kebudayaan

Konsep Masa Lalu Vs Konsep Masa Kini

Di dalam peraturan tersebut, terdapat 2 peralihan paradigma pembangunan untuk menggantikan konsep pembangunan yang tercantum di RDTR sebelumnya. Konsep peralihan paradigma tersebut adalah:

Car Oriented Development → Transit Oriented Development
• Corridor Based Development → District Based Development
• Kepadatan Rendah Horizontal → Kepadatan Tinggi dan Vertikal
• Transportasi Yang Tidak Terintegrasi → Transpotasi Yang Saling Terintegrasi
• Perioritas Kendaraan Bermotor → Perioritas Pedestrian
Underinvestment In Basic Service → Rapid Investment In Basic Sevice
• Minimnya Hunian Terjangkau → Percepatan Penyediaan Hunian Terjangkau
• Minimnya fasilitas Pengolahan Sampah dan Limbah → Percepatan
Penyediaan Fasilitas Pengolahan Sampah dan Limbah
• Minimnya Akses Air Bersih → Percepatan Penyediaan Akses Air Bersih
• Minimnya Akses Ruang Terbuka Hijau → Perluasan Akses Ruang Terbuka Hijau

DAMPAK DAN POLEMIK

Beberapa persoalan dan polemik dari ditetapkannya RDTR terbaru dikatakan oleh para ahli kebijakan dan tata ruang masih belum dapat menjawab kebutuhan dan persoalan tata ruang di DKI Jakarta karena kebijakan yang tercantum dalam RDTR terbaru masih belum menyentuh permasalahan substansial yang ada di DKI Jakarta, Berikut ini beberapa dampak dan polemik dari penetapan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta:

Pulau G sebagai permukiman

Salah satu yang menjadi sorotan dalam penetapan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 adalah ditetapkannya Pulau G sebagai peruntukan permukiman akibat adanya ketebatasan lahan di ibukota. Kebijakan tersebut tercantum dalam Pasal 192 Nomor (3). Perluasan daratan di kawasan reklamasi tersebut masih harus dilakukan pengkajian lanjutan terkait dampak yang akan ditimbulkan dari adanya pembangunan permukiman sekaligus perencanaan permukimannya baik itu perencanaan rumah susun untuk warga tidak mampu atau perumahan elite. Sebelumnya pada 26 September 2018, Gubernur DKI Jakarta mencabut izin reklamasi untuk 13 pulau di Pantai Utara Jakarta (saat itu Pulau C, D, G, dan N telah terbangun), selanjutnya 7 Juni 2018 menyegel 932 bangunan di Pulau D karena tidak berizin dan tiba-tiba diterbitkannya IMB untuk bangunan di Pulau D sesuai dengan Peraturan Gubernur Nomor 206 Tahun 2016 Tentang Panduan Rancang Kota Pulau C, Pulau D, dan Pulau E Hasil Reklamasi Kawasan Strategis Pantai Utara Jakarta.

Diberlakukannya aturan pembangunan rumah empat lantai

Aturan ini masih menjadi perdebatan terkait dengan keputusan kebijakan tersebut karena belum diketahui apakah kebijakan tersebut akan berpengaruh positif atau hanya akan menjadi persoalan terbaru. Beberapa hal yang menjadi persoalan terkait kebijakan ini adalah dampak dari beban lingkungan seperti penurunan permukaan tanah dan tidak cocok di daerah rawan banjir seperti Kramat Jati dan Kampung Pulo, dampak terkait perizinan pembangunan, dan ditujukannya peruntukan rumah empat lantai ini apakah untuk masyarakat tidak mampu atau masyarakat elite juga diperbolehkan. Permasalahan lainnya yang dikhawatirkan terjadi di masa depan adalah potensi konflik sosial di perkampungan selain itu, pembangunan rumah empat lantai ini lebih cocok diterapkan di kawasan baru atau kawasan yang memiliki lahan luas.

KESIMPULAN

Dengan berlakunya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta yang dilatarbelakangi atas isu dan permasalahan yang terjadi saat ini dan di masa yang akan datang diharapkan dapat menjawab dan mengatasi persoalan dan isu tersebut. Konsep percepatan atas pembangunan dan keberlanjutan menjadi konsep penting dalam RDTR Tahun 2022. Salah satu apresiasi dari RDTR terbaru adalah konsep percepatan dan konsep kota berorientasi dengan transit dan digital. Di sisi lain terdapat berbagai perdebatan dari penetapan aturan tersebut karena masih minimnya penjabaran dan penerjemahan kajian RDTR sehingga diperlukannya pengkajian lebih lanjut dan juga sosialisasi hasil kajian. Diharapkan konsep yang terdapat dalam RDTR akan sesuai dan dapat menjawab persoalan tata ruang di DKI Jakarta yang sesuai dengan harapan masyarakat. Berikut beberapa diskusi menarik terkait dengan ditetapkannya RDTR Tahun 2022-2030 ini adalah:

Apakah konsep hunian murah dapat menjadi solusi sedangkan harga tanah di DKI Jakarta akan semakin tinggi?
Apakah konsep hunian vertikal dapat menjawab persoalan efektivitas penggunaan lahan sedangkan dari segi ekologi Jakarta merupakan kawasan banjir dan juga permasalahan penurunan permukaan tanah?
Apakah pemberian izin hunian vertikal di kawasan TOD dapat menjawab persoalan hunian di Jakarta sedangkan kenaikan jumlah pengguna transportasi massal belum bisa dipastikan merupakan warga DKI Jakarta?
Untuk mewujudkan konsep kota transit apakah perlu adanya kebijakan terkait pembatasan kepemilikan kendaraan, membatasi area parkir, hingga umur kendaraan?
Bagaimana koordinasi dengan pemerintah daerah sekitar agar angkutan umum dapat saling terkoneksi untuk mewujudkan konsep kota transit tersebut?

REFERENSI

Buku Saku Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta;
Paparan Sosialisasi RDTR Tahun 2022 oleh Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang Dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta Pada 21 September 2022;
https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/25/rencana-detail-demi-masadepanjakarta?utm_source=external_kompascom&utm_medium=berita_terkini & utm_campaign=kompascom&status=sukses_login&status_login=login Diakses pada 27 September 2022;
https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/21/11363581/aniessosialisasikan- pergub-rdtr-aturan-untuk-percepat-proses-perubahan Diakses pada 27 September 2022;
https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/21/17593321/pemprov-dkiakan-buat-banyak-aturan-turunan-pergub-rdtr-ini-alasannya?page=all Diakses pada 27 September 2022;
https://www.kompas.com/properti/read/2022/09/21/153000721/simak-ini-limaarah- pengembangan-jakarta-sesuai-rencana-detail-tata?page=all Diakses pada 27 September 2022;
https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/27/menyoal-pulau-g-dprd-dkiakan-panggil- dinas-terkait Diakses pada 27 September 2022;
https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/26/rdtr-belum-menjawabmasalah-jakarta Diakses pada 27 September 2022