Oleh : Galuh Shita Ayu Bidari, S.T

Tanah merupakan barang langka dengan nilai investasi yang tinggi. Dalam konteks perkotaan, seringkali kegiatan pengembangan wilayah perkotaan terkendala oleh minimnya ketersediaan lahan. Ketersediaan tanah/lahan wajib disediakan oleh pemerintah untuk keperluan negara, pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan, dan kesejahteraan. Untuk itu, pemerintah harus dapat menyediakan cadangan lahan untuk masa depan atau dengan kata lain adalah dengan menabung tanah, baik dengan upaya sendiri ataupun melalui kerjasama dengan pengembang.

Upaya menabung tanah oleh pemerintah lazimnya dilakukan oleh suatu lembaga khusus yang disebut dengan bank tanah. Konsep bank tanah bukanlah konsep baru, sudah banyak negara yang menerapkan konsep ini untuk menyiapkan persediaan tanahnya di kemudian hari untuk kemudian dipergunakan bagi kepentingan umum.

Upaya penyediaan tanah untuk kepentingan umum telah dicanangkan dalam peraturan perundangan yakni Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria dan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Dalam UU Pokok Agraria dalam pasal 14, disebutkan bahwa Pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia, membuat suatu rencana umum mengenai persediaan, peruntukkan dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya untuk:

• Keperluan negara
• Keperluan peribadatan dan keperluan-keperluan suci lainnya, sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Masa Esa
• Keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan dan lain-lain kesejahteraan
• Keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan dan perikanan serta sejalan dengan itu
• Keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi, dan pertambangan.

Sedangkan dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 pasal 4 disebutkan bahwa Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin tersedianya tanah untuk kepentingan umum. Sementara dalam pasal 6 disebutkan bahwa pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan oleh pemerintah.

Keberadaan kedua peraturan perundangan tersebut cukup menguatkan urgensi penyediaan tanah untuk kepentingan masyarakat umum. Dalam hal ini, pemerintah yang bertanggung jawab untuk menyediakan tanah tersebut, namun, masyarakat dapat turut membantu pemerintah untuk mewujudkan hal tersebut melalui skema-skema yang diizinkan oleh peraturan perundangan.

Jadi sebenarnya, apa definisi dari bank tanah atau land bank?

Terdapat beberapa defisini terkait bank tanah yang dikemukakan oleh beberapa pihak. Dalam Jurnal UNDIP tentang Masalah-masalah Hukum yang dikeluarkan pada tahun 2007, Annaningsih mendefisinikan bahwa konsep land banking adalah suatu proses pembelian tanah dan properti untuk keperluan di masa mendatang di mana setiap individu, kelompok atau perusahaan dapat membeli tanah dengan harga riil saat itu untuk selanjutnya mengembangkan tanah tersebut guna keperluan tertentu sehingga memiliki nilai tambah dan pada akhirnya nilai ekonomis tanah akan meningkat.

Manfaat yang dapat diperoleh dari penerapan konsep bank tanah adalah:

• mampu mengendalikan keseimbangan antara kebutuhan tanah untuk pembangunan dan ketersediaan tanah
• mampu mengendalikan mekanisme pasar tanah yang menjamin efisiensi dan rasionalitas harga tanah
• mampu mengefisiensikan dan menjamin nilai tanah yang wajar dan adil
• mampu memadukan kebijakan, strategi, implementasi dan evaluasi yang berkaitan dengan tanah.

Adapun fungsi dari bank tanah adalah sebagai:

• Land keeper, penghimpun tanah
• Land warrantee, pengaman tanah
• Land purchase, pengendali penguasaan tanah
• Land management, pengelola tanah
• Land appraisal, penilai tanah
• Land distributor, penyalur tanah

Konsep Bank Tanah memiliki konsep yang mirip dengan bank konvensional pada umumnya. Yang membedakan adalah tanah sebagai objek yang dihimpun dan disalurkan, dan bukan berbentuk uang. Masyarakat melalui mekanisme Bank Tanah juga dapat membantu Pemerintah dengan menghimpunkan tanahnya di Bank Tanah dan akan disalurkan dalam bentuk hak-hak lain semisal sewa dan sebagainya, sehingga masyarakat akan mendapatkan keuntungan ekonomis darinya. Secara umum persamaan dan perbedaan bank tanah dengan bank konvensional dapat dilihat pada tabel berikut:

Dalam memperoleh tanah, bank tanah akan melakukan beberapa tahapan kegiatan diantaranya adalah penyediaan tanah, pematangan tanah, dan pendistribusian tanah. Pada tahapan penyediaan tanah, umumnya bank tanah akan mempersiapkan proses akuisisi tanah melalui mekanisme jual-beli atau tukar-menukar. Pada tahap selanjutnya yakni pematangan tanah, bank tanah akan menyiapkan sarana dan prasarana atau fasilitas pendukung antara lain pembangunan infrastruktur, saluran sanitasi, fasilitas umum dan layanan publik, dan sebagainya. Tahapan pematangan tanah sangat krusial karena menentukan nilai tanah dan daya tarik masyarakat atau investor untuk membeli atau menyewa lahan. Nilai ekonomis tanah sangat penting dalam proses pematangan tanah ini. Tahap terakhir adalah tahap pendistribusian tanah. Pada tahapan ini, bank tanah akan menentukan untuk apa dan kepada siapa tanah akan didistribusikan, berapa persen dari jumlah tanah yang tersedia yang dapat didistribusikan dan bagaimana pendistribusian tanahnya.

Belanda sebagai salah satu pencetus konsep land banking membagi 3 jenis konsep bank tanah, yaitu:

• Exchange land banking, yaitu bank tanah/land bank akan membeli tanah yang selanjutnya tanah tersebut akan dipertahankan untuk sementara waktu sebelum tanah tersebut dilepaskan/dipertukarkan dengan pihak ketiga.
• Financial instrument, yaitu pemerintah membeli tanah untuk kemudian disewakan kepada para petani dengan periode yang lama (umumnya 26 tahun).
• Land bank as developer, yaitu pihak swasta membeli tanah dalam jumlah besar dengan harapan akan adanya perubahan fungsi atas lokasi tanah tersebut (berkembang menjadi pemukiman, rekreasi, dan lainnya) sehingga akan meningkatkan nilai tanahnya.

Di Indonesia sendiri, wacana pembentukan Bank Tanah Nasional (BATANAS) masih menjadi topik pembicaraan yang hangat. Wacana ini telah bergulir sejak 2017 lalu dan masih belum mendapatkan kepastian hingga saat ini. Pembentukan BATANAS diyakini akan dapat mencegah, menyelesaikan konflik atau sengketa tanah, serta mengatasi berbagai persoalan pertanahan mulai dari hulu hingga hilir. Program Batanas diharapkan dapat memaksimalkan peran pengendalian tanah dari aspek regulasi, administrasi, dan operasional yang dapat menampung potensi tanah untuk pembangunan, kepentingan umum, dan mendukung pemerataan ekonomi. Nantinya sumber objek bank tanah diharapkan dapat berasal dari tanah cadangan umum negara, tanah terlantar, tanah pelepasan kawasan hutan, tanah timbul, tumbuh, maupun bekas pertambangan, tanah proses dari pengadaan langsung, tanah yang terkena kebijakan tata ruang, tanah hibah, tukar menukar, hasil konsolidasi tanah, dan tanah perolehan lainnya yang sah.

Rencananya, Badan Pertanahan Nasional akan didaulat sebagai regulator, sementara proses pengelolaan akan dilakukan oleh lembaga independen. Lembaga tersebut nantinya akan mengurusi lahan di luar tanah yang sudah dikelola kementerian atau lembaga negara saat ini.  Saat ini juga tengah disusun Rancangan Undang-Undang (RUU) Pertanahan yang nantinya akan menggantikan posisi Undang-Undang Pokok Agraria yang sebelumnya telah ada. Bahkan Wakil Presiden Jusuf Kalla berharap RUU Pertanahan yang baru dapat segera rampung dikarenakan UU yang lama sudah tidak lagi relevan di tengah perkembangan zaman saat ini.

Pembentukan bank tanah masih menjadi polemik serta menimbulkan pro dan kontra. Di satu sisi, pemerintah berharap keberadaan bank tanah akan dapat melindungi rakyat kecil serta menghindari mafia tanah, namun di sisi lain, terdapat kekhawatiran dari sisi manajemen dan pengelolaan bank tanah. Pemerintah tengah menghembuskan kebijakan satu peta pertanahan yang bertujuan untuk meregistrasi seluruh tanah yang ada. Nantinya, seluruh informasi terkait tanah seperti batas, hak, izin, dan lain-lain akan disinkronisasikan dengan lembaga yang akan dikelola oleh ATR, sehingga diharapkan akan mempermudah proses pengelolaan tanah ke depannya.

Menurut Anda, apakah pembentukan bank tanah di Indonesia perlu dilakukan?

Sumber Referensi :

• Bernhard Limbong (2013), dalam Urgensi Pembentukan Kelembagaan Bank Tanah Sebagai Alternatif Penyediaan Tanah Bagi Masyarakat Untuk Kepentingan Umum oleh Ranitya Ganindha (2016)
• www.liputan6.com/bisnis/read/4050567/bpn-pemerintah-akan-bentuk-bank-tanah
• nasional.republika.co.id/berita/px0q5k423/menteri-agraria-ungkap-rencana-pembentukan-bank-tanah
• ekonomi.bisnis.com/read/20181217/47/870442/realisasi-aturan-bank-tanah-diundur-hingga-2019
• www.atrbpn.go.id/Berita/Siaran-Pers/amanat-pengaturan-bank-tanah-dalam-ruu-pertanahan-92264
• finance.detik.com/properti/d-4685827/muncul-lagi-wacana-pembentukan-banhttps://finance.detik.com/properti/d-4685827/muncul-lagi-wacana-pembentukan-bank-tanahk-tanah