Pos

PT.KHS
adminhandal

Menentukan Saleable Area Dalam Pembangunan Perumahan

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., Elssany Noor, S.T., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Saleable area merupakan area yang dapat dijual dalam hamparan area yang dimiliki. Menentukan saleable area merupakan suatu keharusan karena akan terkait dengan proyeksi bisnis dan juga rencana pengembalian investasi. Dalam operasionalnya informasi tersebut berupa masterplan atau pembagian persil atau blok tanah yang sangat berguna bagi konsumen yang hendak membeli rumah. 

Di dalam masterplan perumahan, konsumen dapat mengetahui posisi unitnya, total luas lantai seluruh bangunan dan luas area unit internal. Namun, sebelum melangkah lebih jauh, kita harus memahami dasar dalam menentuan lahan perencanaan pembangunan perumahan sampai nanti kita dapat menentukan jumlah unit rumah di lahan yang akan dibangun. Mari kita bahas!

Tahapan Dalam Penentuan Saleable Area

Dalam proses penentuan saleable area, berikut beberapa tahapannya:

  1. Mengetahui Informasi Terkait Luas Tanah dan Harga Tanah

Dalam proses membangun sebuah perumahan, hal mendasar yang harus dilakukan adalah menentukan lokasi pembangunan, mengetahui legalitas tanah, mengetahui luasan tanah dan harga tanah. Semua hal tersebut sangat penting untuk mempertimbangkan lahan perencanaan yang akan dilakukan pembangunan. Proses ini harus dilakukan diawal pada saat proses perencanaan untuk dapat menghitung investasi dalam akuisisi lahan untuk perumahan. 

  1. Melakukan pengecekan Regulasi Di Wilayah Perencanaan (Intensitas Pemanfaatan Ruang)

Dalam proses perencanaan pembangunan perumahan, hal penting lainnya adalah mengetahui dan melakukan analisis regulasi dari lahan perencanaan. Hal ini dilakukan untuk mengetahui perizinan dan peruntukan lahan yang telah diatur didalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang), serta intensitas pemanfaatan ruangnya. Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah permukaan tanah. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada suatu zona. Dalam hal regulasi setiap wilayah memiliki pengaturan zonasi terkait KDB dan KLB masing-masing sesuai dengan karakteristik dan kebutuhan pengembangan wilayahnya masing-masing. 

KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan dalam satuan persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka properti yang dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan. KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas persil/kavling. KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana, dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi, sosial dan pembiayaan.

  1. Melakukan Survei Lahan (Survei Topografi)

Proses selanjutnya dari menentukan saleable area dalam perumahan adalah survei lahan. Banyak hal yang dilakukan pada saat survei lahan, seperti: survei keadaan lahan, pengukuran lahan, kegiatan di sekitar lokasi lahan dan survei topografi. Survei topografi adalah suatu metode untuk menentukan posisi tanda-tanda (features) buatan manusia maupun alamiah di atas permukaan tanah. Survei topografi juga digunakan untuk menentukan konfigurasi medan (terrain). Kegunaan survei topografi adalah untuk mengumpulkan data yang diperlukan untuk gambar peta topografis selain itu survei ini sangat berguna untuk mencari informasi permukaan tanah. Survei ini dilakukan untuk mengetahui ketinggian daratan dari wilayah yang akan dibangun. Selain itu, juga diperlukan untuk mengetahui kontur wilayah perencanaan. Dengan teknologi LiDAR, survei ini dapat dilakukan dengan lebih tepat dan cepat. 

Sumber: Data point cloud lidar yang diolah oleh PT.KHS
Sumber: Data kontur dari survei lidar yang diolah oleh PT.KHS
  1. Melakukan Analisa Segmentasi Pasar dan Besarnya Pangsa Pasar

Sebagai pengembang, hal penting lainnya dalam menentukan saleable area adalah melakukan analisa segmentasi pasar dan besarnya pangsa pasar yang akan diperoleh. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui target market pasar yang akan dituju sehingga dapat mempertimbangkan harga jual unit perumahan.

Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Sebagai contoh: Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut. Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut. Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai. Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi. 

Besarnya pangsa pasar (market share) yang bisa kita peroleh dapat dianalisa dengan melihat karakteristik demografi dan kemajuan ekonomi setempat. Jika di daerah tersebut, tingkat kehidupan ekonominya menengah ke bawah maka kita harus menyediakan produk yang juga ditujukan untuk masyarakat ekonomi kelas menengah ke bawah. Penyesuaian ini dilakukan untuk memperkirakan harga jual unit karena akan berhubungan dengan sistem pembiayaan perumahan yang akan digunakan. 

  1. Perkiraan Harga Jual Perumahan/ Unit Rumah

Dalam memperkirakan harga jual, sangat bergantung dengan proses sebelumnya yaitu: mengetahui luasan tanah dan harga tanah dan melakukan analisa segmentasi pasar dan pangsa pasar. Dengan hasil dari data sebelumnya, kita dapat memperkirakan harga jual dari perumahan yang hendak dibangun. Jika hasil analisis sebelumnya mengatakan bahwa perumahan tersebut sangat cocok dibangun untuk MBR, maka dapat dipastikan harga jual tersebut akan lebih rendah menyesuaikan ketentuan yang ada. Jika cocok dibangun untuk masyarakat menengah atas maka harga yang ditawarkan dapat lebih tinggi. 

  1. Perkiraan Luas Kavling dan Bangunan

Dalam melakukan perkiraan luas kavling dan bangunan, tahap-tahap sebelumnya menjadi dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan. Pada dasarnya, untuk menentukan luas kavling dan bangunan, agen developer harus mengikuti aturan pemerintah di wilayah perencanaan. Sebagai contoh: Jika ditentukan KDB 60%, maka area yang dapat dijadikan sebagai lahan untuk kavling-kavling rumah hanya 60% dari total luas tapak perumahan. Bila luas tapak 1 ha = 10.000 m , maka luas yang boleh digunakan untuk kavling-kavling rumah adalah 6.000 m². Sisa  40%, digunakan 25% untuk jalan lingkungan dan 15 % untuk sarana (musolla, TK, ruang terbuka hijau, dsb.) lingkungan perumahan sesuai standar pelayanan sarana minimal dari suatu wilayah administrasi perumahan tingkat RT, RW, Kelurahan dan Kecamatan.

Selain memperhatikan KDB, KLB, setelah mengetahui target market pasar dari hasil analisis sebelumnya, agen properti dapat mempertimbangkan tipe rumah yang akan dibangun. Sebagai contoh: apabila target market pasar perumahan adalah MBR maka kita dapat memilih tipe rumah 21, 36 atau mungkin 45. Jika target market pasar yang akan dipilih adalah menengah ke atas maka tipe yang lebih besar mungkin dapat dipilih. Biasanya, tipe unit rumah juga dapat menentukan jumlah unit rumah yang akan dibangun. Bila tipe unit besar, maka jumlah rumah akan dibangun lebih sedikit dibanding jika kita membangun tipe unit rumah yang lebih kecil.

  1. Pembuatan Masterplan Perumahan
Contoh Masterplan Perumahan
Sumber: Hasil Desain oleh PT.KHS

Langkah selanjutnya adalah proses pembuatan masterplan perumahan. Setelah melalui langkah panjang sebelumnya sehingga mendapatkan luasan kavling dan bangunan, maka agen developer perumahan dapat membuat masterplan perumahan sesuai dengan pertimbangan dari analisis sebelumnya. Untuk dapat membuat masterplan perumahan, dibutuhkan pembahasan lebih lanjut dengan pihak pemberi kerja. Biasanya akan membahas terkait saleable area, desain rumah yang diinginkan, fasilitas yang akan dibangun dan lain-lain.

Saleable area merupakan informasi area yang dapat dijual (saleable area) yang dimuat dalam iklan dan dalam penyediaan informasi area lantai properti. Beberapa informasi yang biasanya disediakan terkait saleable area adalah: Gross Floor Area (GFA) adalah Total luas lantai seluruh bangunan dengan menghitung struktur dinding terluar dan tidak mengurangi bukaan, termasuk balkon dan mezanin. Tetapi, rumus perhitungan GFA tidak termasuk area parkir mobil. Selain GFA biasanya masterplan akan memuat Net Floor Area (NFA). NFA adalah luas area unit internal, termasuk area balkon dan lift lobi pribadi yang berada di dalam unit. Dapat dikatakan bahwa NFA ialah luas sebenarnya dari sebuah unit yang dapat dipakai langsung oleh konsumen (daerah yang bisa digunakan lantai bangunan, untuk fungsi yang diinginkan).

  1. Menentukan Jumlah Unit Rumah

Pada tahapan sebelumnya, kita telah mencoba melakukan analisis perkiraan jumlah luasan kavling dan bangunan untuk pembuatan masterplan. Setelah tahap tersebut, dilanjutkan dengan menentukan jumlah unit rumah berdasarkan hasil analisis sebelumnya. Sesuaikan jumlah unit dengan luasan lahan kavling dan bangunan serta NFA dan GFA. Tahap ini menjadi lebih rinci lagi dibandingkan dengan tahapan pembuatan masterplan karena setelah mengetahui jumlah unit rumah maka akan dilanjutkan dengan pembuatan site plan dan denah rumah.

PENUTUP

Tahapan dalam menentukan saleable area sangat banyak dan membutuhkan beberapa macam analisis dan pertimbangan. Hal ini akan sangat membantu dalam merumuskan saleable area yang nantinya akan dimuat dalam masterplan perumahan untuk diinformasikan kepada konsumen. Dengan hasil analisis tersebut, proses tahapan perencanaan akan dilanjutkan ke tahap selanjutnya yaitu tahapan konstruksi pembangunan perumahan.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Peraturan Menteri ATR/ BPN Nomor 11 Tahun 2021 Tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, Dan Penerbitan Persetujuan Susbtansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, Dan Rencana Detail Tata Ruang.
  2. https://asriman.com/tips-properti-cara-mudah-menganalisa-segmentasi-pasar-dan-besarnya-pangsa-pasar-yang-bisa-diperoleh/ Diakses 12 Oktober 2022.
  3. https://penilaian.id/2021/09/25/koefisien-dasar-bangunan-kdb/ Diakses 12 Oktober 2022.
  4. https://penilaian.id/2021/09/28/koefisien-lantai-bangunan-klb/ Diakses 12 Oktober 2022.
  5. https://dpu.kulonprogokab.go.id/detil/647/modul-rumah-sehat-bag-3-tata-masa-dan-ruang-tapak-kavling Diakses 17 Oktober 2022.
  6. https://www.raywhite.co.id/news/105404tipe-tipe-rumah-berdasarkan-luas-bangunannya Diakses 17 Oktober 2022.
HBU AnalisisPT. KHS
adminhandal

Mempelajari Highest And Best Uses Analysis (HBU)

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T., M.Sc., M. Yusuf Fernaldy, S.Bns., dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam melakukan optimalisasi dan penilaian aset, anda dapat menggunakan analisis Highest And Best Uses Analysis. Dengan menggunakan metode analisis tersebut, kita dapat memperoleh nilai dari properti yang hendak atau sudah kita investasikan. Metode analisis tersebut dapat menjawab beberapa pertanyaan seperti: Apakah properti tersebut layak, tidak layak, ataupun impas sehingga kita dapat mengetahui estimasi awal dari harga jual, harga beli, atau harga sewa properti. Jika sudah mengetahuinya, maka dapat melanjutkan tahap lainnya apabila ingin membangun properti. Berikut beberapa hal terkait Highest And Best Uses Analysis:

Pengertian

Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant).

Berikut manfaat dari HBU analisis, diantaranya:

  1. Dapat dijadikam acuan dalam rencana pengembangan tanah (bagi pemilik tanah), dan menjadi acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor.
  2. Sebagai acuan untuk para investor dalam melakukan penawaran kerja sama akan rencana pengembangan suatu tanah.
  3. Menjadi acuan bagi para Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi terhadap rencana kerjasama pengembangan suatu tanah.
  4. Berguna untuk acuan para Konsultan Perencana (Arsitek) dalam melakukan perencanaan pengembangan suatu tanah.

Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diizinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

  1. Analisis Kelayakan Secara Fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Beberapa hal yang dapat dilakukan pada saat akan menganalisis kelayakan secara fisik: bentuk dan ukuran lahan, utilitas umum, lokasi dan aksesibilitas. Kriteria memungkinkan secara fisik meliputi : (1) Bentuk tanah dan ukuran, (2) Topografi tanah (3) Lokasi tanah / Letak tanah (4) Sarana dan Prasarana/ Aksesibilitas.
  2. Analisis Kelayakan Secara Peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diizinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), building code (GSB, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Luas Bangunan), KDH (Koefisien Dasar Hijau) ketinggian maksimal bangunan) dan ketentuan tentang RTRW/RDTR serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan. 
  3. Analisis Kelayakan Secara Keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positif. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.
  4. Analisis Produktivitas Yang Maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolak ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolak ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diizinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya. Berikut rumusnya:
  • Net Present Value (NPV)

Net Present Value merupakan metode analisis keuangan yang memperhatikan adanya perubahan nilai uang karena faktor waktu; proyeksi arus kas dapat dinilai sekarang (periode awal investasi) melalui pemotongan nilai dengan faktor pengurang yang dikaitkan dengan biaya modal (persentase bunga) (Subagyo, 2007). Proyek akan dinilai layak jika NPV bernilai positif dan dinilai tidak layak jika NPV bernilai negatif. Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai berikut :

Keterangan:

NPV : Nilai sekarang bersih

(C)t : Arus kas masuk tahun ke-t

(Co)t : Arus kas keluar tahun ke-t

n : umur unit usaha hasil investasi

i : Arus pengembalian (rate of return)

t : waktu

  • Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return merupakan metode penilaian kelayakan proyek dengan menggunakan perluasan metode nilai sekarang. Pada posisi NPV = 0 akan diperoleh tingkat persentase tertentu. Proyek dinilai layak jika IRR lebih besar dari persentase biaya modal (bunga kredit) atau sesuai dengan persentase keuntungan yang ditetapkan oleh investor, dan sebaliknya, proyek dinilai tidak layak jika IRR lebih kecil dari biaya modal atau lebih rendah dari keinginan investor (Subagyo, 2007).

Dimana :

i1 = discount factor (tingkat bunga) pertama dimana diperoleh NPV positif

i2 = discount factor (tingkat bunga) kedua dimana diperoleh NPV negative.

NPV+ = NPV bernilai positif

NPV- = NPV bernilai negatif

Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima

Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka ditolak

  • Metode Payback Period (PP) merupakan metode yang digunakan untuk menghitung lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikan dari aliran kas masuk (Proceeds) tahunan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut. Apabila proceeds setiap tahunnya jumlahnya sama maka Payback Period (PP) dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi jumlah investasi (outlays) dengan proceeds tahunan, dalam hal ini digunakan rumus sebagai berikut :

Keterangan:

n: tahun terakhir dimana kas yang masuk belum dapat menutup investasi awal

a: jumlah investasi awal

b: jumlah investasi pada tahun ke n

c: jumlah kumulatif kas pada tahun ke n + 1

  • Return On Investment (ROI)

Return On Investment (ROI) merupakan rasio yang menunjukkan hasil dari jumlah aktiva yang digunakan dalam perusahaan atau suatu ukuran tentang efisiensi manajemen. Rasio ini menunjukkan hasil dari seluruh aktiva yang dikendalikan dengan mengabaikan sumber pendanaan, rasio ini biasanya diukur dengan persentase. Setiap investasi yang bernilai ROI positif dapat dianggap sebagai investasi yang memberikan pengembalian yang baik. ROI positif menandakan bahwa total biaya investasi dapat dikembalikan dan juga dapat memperoleh laba dari sisa biaya investasi tersebut. Sedangkan ROI negatif menunjukan pendapatan yang didapatnya tidak dapat menutupi total biaya investasi yang dikeluarkannya. ROI dapat dirumuskan sebagai berikut:

  • Benefit Cost Ratio

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) memberikan penekanan pada nilai yang memberikan perbandingan antara manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) pada suatu investasi.

BCR=Benefit/Cost atau ( ∑Benefit )/( ∑Cost ) Apabila

BCR > 1 maka investasi layak (Feasible)

BCR < 1 maka investasi tidak layak (Unfeasible)

Penutup

Untuk mengetahui nilai dan optimalisasi atas properti yang akan dijual, dibeli, ataupun disewakan, beberapa tahapan dalam analisis Highest And Best Uses Analysis dapat dijadikan sebagai salah satu bahan pertimbangan untuk mengambil keputusan. Semua aspek yang dianalisis merupakan aspek penting yang dapat menjadi pertimbangan penilaian dan optimalisasi properti. Dengan begitu, kita dapat mencari alternatif penjualan, pembangunan, pembelian, ataupun sewa properti.

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

REFERENSI

  1. Haeruddin, R. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Pemanfaatan Aset Tetap Di Provinsi Sulawesi Barat. Universitas Hasanuddin. Makassar.
  2. Ahliwan, Dkk. (2015). Analisis Kelayakan Investasi Properti Pembangunan Ruko Dengan Sistem Bangun Bagi (Studi Kasus Lahan Di Jalan Danau Sentarum Kota Pontianak). Vol.1, No.1. Universitas Tanjung Pura. 
  3. Lestari, D. (2021). Pengaruh Manajemen Aset Terhadap Optimalisasi Aset Tetap Pada Pemerintah Daerah Kota Palopo (Studi Empiris di BPKAD Kota Palopo). Universitas Muhamdiyah Palopo.
  4. Siahaan T.G. Dkk. (2019) Analisis Optimalisasi Aset Milik Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara (Studi Kasus Tanah Bekas Bangunan Uptd Metrologi Di Jalan Sam Ratulangi Nomor 87 Manado). Universitas Sam Ratulangi. Manado
  5. Modul Pemeriksaan Industri Real Estate. (2013). Direktorat Jenderal Pajak
  6. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-serang/baca-artikel/14316/Penilaian-Menggunakan-Metode-Perbandingan-Data-Pasar-untuk-Pemindahtanganan-dan-Pemanfaatan-Barang-Milik-Negara-BMN.html#:~:text=Dalam%20pelaksanaannya%2C%20Pendekatan%20data%20Pasar,yang%20terkait%20melalui%20proses%20perbandingan. Diakses pada 2 Oktober 2022.
  7. https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester%203/Penilaian%20Bidang/Modul%202.%20Pendekatan%20Perbandingan%20Data%20Pasar.pdf Diakses pada 2 Oktober 2022.
  8. https://grapadikonsultan.co.id/hbu-manfaat-analisis-dan-tujuan/ Diakses pada 25 Oktober 2022.
PT. KHS
adminhandal

Sekilas Menganalisis Pasar Properti (Property Market Analysis)

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Dalam menentukan investasi properti untuk rumah pribadi, perkantoran, untuk bisnis perumahan (sewa atau jual) atau jenis properti lainnya kita sering kali sulit untuk menentukan indikator apa yang penting sebelum kita mengambil keputusan. Beberapa pertanyaan akan muncul sebelum menentukan pilihan seperti; apakah pasar di lokasi ini bagus? apakah ada permintaan atau pasar yang membeli atau menyewa? apakah pembeli mampu untuk membeli atau menyewa properti kita? apakah dalam timing yang tepat? Sebelum pertanyaan semua itu keluar, mungkin bisa kita mulai dari preferensi lokasi yang kita sukai. 

Pengertian Property Market Analysis

Menurut Kahr dan Tomsett, analisis pasar properti atau property market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut properti atau analisa terhadap permintaan dan penawaran properti di wilayah tertentu. Properti yang dimaksud dapat berupa real property maupun personal property. Stephen F. Fanning mendefinisikan analisis pasar real estate sebagai analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar.

Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Selain menyediakan data dalam identifikasi highest and best use properti, analisis pasar berfungsi untuk mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada pendekatan-pendekatan penilaian. Setelah diidentifikasi, faktor-faktor tersebut dianalisis lebih dalam untuk diketahui signifikansinya terhadap nilai. Dalam pendekatan data pasar, tingkat signifikansi masing-masing atribut properti inilah yang menjadi dasar dalam melakukan penyesuaian karena banyaknya data dan waktu yang dibutuhkan, efisiensi sumber daya dapat dilakukan dengan pemisahan analisis dari kegiatan penilaian dan pemfokusan analisis pada:

  1. Tipe properti yang sering menjadi objek permohonan penilaian; dan
  2. Area yang sering menjadi lokasi objek penilaian.

Hal ini dilakukan supaya berbagai kegiatan penilaian yang sejenis dapat didasari oleh sebuah analisis pasar properti. Terlepas dari hal tersebut, analisis pasar insidental terkadang perlu dilakukan apabila dibutuhkan.

Dalam analisis pasar sebagai dasar penyesuaian, penilai dapat menggunakan analisis kualitatif dan/atau analisis kuantitatif. Analisis kuantitatif diperoleh dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah numerik (jumlah rupiah atau persentase). Analisis ini umumnya berupa analisis statistik menggunakan metode regresi linear berganda. Sedangkan analisis kualitatif membandingkan perbedaan relatif antara properti terkait masing-masing elemen perbandingan dengan pernyataan kualitas. Analisis ini mencakup trend analysis, relative comparison analysis, dan ranking analysis. Penilai juga dapat menggunakan quality rating analysis yang menggabungkan analisis kuantitatif dengan analisis kualitatif. Tidak ada teknik terbaik yang dapat menjadi satu-satunya dasar penentuan besaran penyesuaian. Segala teknik yang ada tentu memiliki kelebihan dan kelemahannya masing-masing. 

Analisis pasar membutuhkan dedikasi waktu dan sumber daya ditengah menumpuknya antrian permohonan penilaian. Keterbatasan data yang menjadi permasalahan tersendiri menambah tingkat kesukaran analisis. Pada akhirnya, seorang penilai yang andal adalah mereka yang dapat membaca pasar dengan akurat di samping kemampuan dasar penilaiannya. Kemampuan mengambil keputusan dari pengalaman berdasarkan hasil riset empiris lah yang mendikte core skill dari seorang penilai.

Fungsi Analisis Pasar Properti

  1. Menyediakan data untuk mengidentifikasi highest and best use dari properti
  2. Menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan: data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan.

Tahapan Dalam Analisis Pasar Properti

Sebelum seorang penilai melakukan analisis high use and best use dan menerapkan pendekatan penilaian properti. Seorang penilai perlu untuk melakukan analisis pasar properti baik itu market analysis atau market ability analysis. bertujuan untuk menentukan permintaan, penawaran, dan bagaimana performa properti tersebut di dalam pasar. Keenam langkah yang akan dibahas meliputi analisis produktivitas, penentuan batas pasar, analisis permintaan, analisis penawaran, analisis kondisi pasar, serta analisis marketability.

  1. Analisis Produktivitas Properti

Analisis ini merupakan tahapan yang dilakukan untuk mengetahui kemampuan properti dalam menyediakan fasilitas dan layanan untuk memenuhi kebutuhan manusia. Analisis ini bertujuan untuk mengetahui target pengguna potensial dan segmentasi pasar dari objek properti. Analisis ini dilakukan dengan mengidentifikasi atribut fisik, legalitas, dan lokasi.

  1. Analisis Delineasi Pasar

Analisis ini dilakukan untuk mengetahui siapa calon pengguna properti dan properti seperti apa yang bersaing di pasar sehingga secara keseluruhan dapat memberikan gambaran pasar properti dalam suatu wilayah serta faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan tersebut. Selain itu, mengingat bahwa properti merupakan konsep hukum yang mencakup kepentingan hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan maka properti tidak akan merujuk pada bangunan rumah namun juga bangunan kantor, apartemen, tanah, termasuk juga hak kepemilikannya. Terdapat 2 teknik delineasi pasar:

  • General Technique, dalam teknik ini terdiri dari 3 cara:
  • Berdasarkan lokasi konsumen
  • Berdasarkan substitusi/ properti pengganti
  • Berdasarkan analog
  • Specific Technique
  • Reilly’s law
  • The customer spotting technique
  • The nelson technique
  1. Analisis Permintaan 

Dilakukan untuk mengestimasi kebutuhan properti dalam suatu wilayah. Analisis ini dilakukan dengan meneliti permintaan atas properti tertentu. Permintaan properti merupakan permintaan turunan (dari produk atau jasa yang diberikan oleh properti. Hal yang mendorong konsumen untuk membeli properti : 

  • Harga  
  • Pendapatan  
  • Harga properti pembanding  
  • Ekspektasi konsumen  
  • Selera dan preferensi  
  • Evaluasi penawaran
  1. Analisis Penawaran

Analisis ini dilakukan dengan meneliti ketersediaan properti dan yang akan tersedia di pasar. Penawaran kompetitif properti ditentukan oleh harga properti yang tipikal dan biaya pembangunan per unit. Penawaran properti meliputi : 

  • Telah dibangun (already built)  
  • Sedang dibangun (under construction)  
  • Direncanakan (proposed) 

Evaluasi penawaran lebih mendalam melalui evaluasi desain, fasilitas, kualitas bangunan, aksesibilitas, kualitas manajemen dan penyewa.

  1. Analisa Kondisi Pasar

Analisis kondisi pasar dilakukan untuk mengetahui posisi pasar properti yang terjadi pada masa kini dan bagaimana kemampuan properti subjek untuk menangkap bagian dari pasar tersebut. Analisis ini diperlukan karena posisi atau siklus pasar dapat mempengaruhi nilai dan permintaan properti. Terdapat 4 teknik yang dapat dilakukan dalam menentukan analisis kondisi pasar, yaitu:

  • Vacancy Studies
  • Rent Studies
  • Affordability Analysis
  • Residual demand studies

Adapun siklus pasar properti berdasarkan Homer Hoyt (1933) sebagai berikut:

Gambar Siklus Pasar Properti Menurut Homer Hoyt (1933)

Sumber Gambar:https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/
  • Recovery

Fase pemulihan adalah tahap pertama dari siklus real estat setelah resesi. Tingkat hunian yang rendah, permintaan perumahan yang rendah, jumlah proyek pembangunan yang menurun, dan pertumbuhan sewa yang stagnan adalah beberapa indikator umum dalam fase ini. Fase pemulihan dapat menjadi rumit dan sulit untuk diidentifikasi, karena kebanyakan orang masih merasakan dampak dari fase sebelumnya (yaitu, resesi), dan karenanya memiliki pandangan pesimis. Namun, banyak investor canggih menganggap fase ini sebagai waktu utama untuk membeli properti di bawah nilai pasar.

Strategi yang harus diambil: Karena ekonomi masih dalam kesulitan meskipun sedang pulih, banyak pemilik properti masih mengalami kesulitan keuangan dan karenanya dapat menjual aset real estate mereka dengan harga murah. Ketika ini terjadi, investor dapat memperoleh properti dengan harga murah ini dan menahannya untuk mengantisipasi apresiasi modal, setelah fase pemulihan berakhir. Selain itu, investor juga dapat berinvestasi pada properti yang memerlukan perbaikan dengan mengadopsi strategi nilai tambah. Baik strategi pertama maupun strategi nilai tambah dapat berisiko, karena permintaan sewa pada fase ini cenderung lemah. Namun strategi-strategi ini berpotensi sangat menguntungkan, terutama ketika sewa pasar naik dan berakselerasi begitu ekonomi bergeser ke fase ekspansi. Waktu pasar dan memiliki likuiditas yang cukup adalah kunci sukses dalam fase ini.

  • Expansion

Setelah fase pemulihan, pasar real estate akan mengalami fase ekspansi. Pada fase ini, permintaan properti dan ruang akan meningkat, tingkat hunian akan meningkat, dan harga sewa akan melonjak; pertumbuhan pekerjaan akan stabil dan akan ada lebih banyak perkembangan properti baru. Aktivitas investasi akan meningkat seiring dengan pulihnya kepercayaan masyarakat terhadap perekonomian. Investor yang telah berinvestasi di properti yang di diskon selama fase pemulihan dapat menuai ‘panen’ mereka dengan menjual properti mereka, karena harga dan sewa akan mencapai puncaknya pada fase ini, di mana permintaan dan penawaran untuk real estat berada dalam keseimbangan.

Strategi yang harus diambil: Karena sentimen ekonomi tinggi, suku bunga kemungkinan akan rendah dan pembiayaan tersedia. Banyak pengembang dan investor real estate akan dapat memperoleh pembiayaan berbiaya rendah, dan akan memilih untuk mengembangkan properti baru atau mengembangkan kembali properti yang ada, karena momentum leasing yang kuat dapat membantu investor mencapai pengembalian yang diinginkan. Fase ekspansi juga merupakan saat yang tepat untuk memperoleh properti investasi bernilai tambah karena risiko yang dirasakan lebih rendah pada fase ini.

  • Hyper Supply

Fase hyper supply dimulai ketika pasokan real estate di pasar melebihi permintaan. Perkembangan baru dan pembangunan kembali selama fase ekspansi telah menyebabkan kelebihan pasokan di pasar, dan harga real estate mulai turun karena kurangnya permintaan yang memadai. Meskipun harga sewa mungkin tetap tinggi karena faktor ekonomi yang kuat, tingkat kekosongan akan mulai meningkat. Peningkatan jumlah pembangunan baru akan mulai melambat karena persediaan pasar tinggi. Fase hyper supply biasanya berlangsung lama, sebelum akhirnya perekonomian memasuki fase resesi.

Strategi yang harus diambil: Dalam fase ini, investor harus banyak memikirkan posisi keuangan mereka, karena ekonomi mulai memasuki resesi. Investor yang tidak memiliki cukup uang untuk melewati resesi harus mempertimbangkan untuk melikuidasi inventaris mereka untuk menghindari penurunan nilai properti di fase berikutnya. Di sisi lain, bagi investor yang memiliki properti yang memiliki penyewa kuat dan sewa jangka panjang, tindakan terbaik selama fase ini kemungkinan adalah tetap bertahan dan mengatasi penurunan yang akan datang.

  • Recession

Fase resesi bisa menyakitkan bagi investor properti. Pada fase ini, penawaran properti menutupi permintaan, dan harga real estate turun drastis. Sebagian besar pemilik properti akan menderita karena tingkat kekosongan yang tinggi dan harga sewa yang lebih rendah, dan pendapatan sewa akan anjlok. Pusat kota ekonomi juga akan menyebabkan tingkat pengangguran meningkat dan penyewa mungkin menuntut konsesi sewa atau pengurangan untuk tetap tinggal. Jumlah proyek konstruksi baru akan terjun dan aktivitas investasi akan merosot. Siklus real estat pada akhirnya akan mencapai titik terendah dalam fase ini sebelum tanda-tanda pemulihan mulai muncul.

Strategi yang harus diambil: Investor real estate harus tetap waspada terhadap tanda-tanda pemulihan pada fase ini, daripada merasa emosional tentang keadaan ekonomi. Resesi memberikan peluang bagi investor dengan likuiditas untuk memperoleh properti dengan diskon besar. Real estat yang dimiliki atau diambil alih bank adalah target besar yang dapat dipertimbangkan oleh investor oportunistik untuk dibeli selama fase resesi. Namun, investor harus ingat bahwa fase ini dianggap sebagai periode berisiko tinggi, karena kurangnya likuiditas dan permintaan pasar, dan bahwa investor kemungkinan harus menunggu untuk jangka waktu yang lama dan tidak pasti, sebelum harga properti mencapai puncaknya lagi.

  1. Analisis Marketability Subjek

Tahapan untuk pergerakan jumlah permintaan yang akan diperoleh di masa yang akan datang. Perkiraaan tersebut dilakukan dengan mempertimbangkan jumlah permintaan di yang ada di pasar saat ini. Analisis ini menghubungkan properti subjek ke pasar dengan melihat perbedaan produktivitas antara properti subjek dan pesaing. 

PT.KREASI HANDAL SELARAS merupakan jasa konsultan yang bergerak di bidang Arsitektur & Manajemen Konstruksi menawarkan PERENCANAAN ARSITEKTURAL, PERENCANAAN DED, MANAJEMEN KONSTRUKSI. Dengan keunggulan SDM yang handal dan berpengalaman serta harga yang bersahabat, kami siap membantu anda. Tunggu apa lagi? Silahkan hubungi kami, PT. Kreasi Handal Selaras yang dapat memenuhi kebutuhan arsitektur dan manajemen konstruksi perusahaan anda.

Untuk informasi lebih lanjut tentang Jasa Arsitektur dan Manajemen Konstruksi, silakan hubungi kontak yang tertera di website kami. Paket informasi lengkap dapat disediakan berdasarkan permintaan.

Penutup

Banyak metode analisis dalam menilai suatu properti baik metode dasar kuantitatif maupun kualitatif. Penulis menyarankan untuk memulai dengan preferensi lokasi yang disukai oleh investor (misalnya: daerah bintaro),  selanjutnya tentukan tipe property sesuai dengan tujuan investasi (misalnya: tempat tinggal berarti rumah, untuk rumah sewa kosan atau rumah, dsb), lakukan pencarian tanah atau bangunannya, selanjutnya uji dengan metode yang ada, setelah kesimpulan dari High and best use analysis, Terakhir, pastikan investasi anda di timing yang tepat dalam siklus pasar properti. 

REFERENSI 

  1. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-tegal/baca-artikel/14327/Analisis-Pasar-Properti-Senjata-Seorang-Penilai.html Diakses pada 3 Oktober 2022.
  2. Setiawan, Agung Haris. (2015). “Analisis Pasar Properti”. Tangerang Selatan: PKN STAN.
  3. https://www.realvantage.co/insights/the-real-estate-cycle/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
  4. https://klc2.kemenkeu.go.id/kms/knowledge/enam-langkah-analisis-pasar-properti-1f6479fd/detail/ Diakses pada 3 Oktober 2022.
  5. https://valuer23stan.wixsite.com/penilai23/blank-1/2017/01/09/tahapan-analisis-properti Diakses pada 3 Oktober 2022.
adminhandal

Dampak Perubahan Penerbitan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 Tentang RDTR-WP DKI Jakarta

/0 Comments/in /by

Oleh: Arszandi Pratama, S.T, M.Sc dan Dandy Muhamad Fadilah, S.T.

Tujuan Dan Isi Dari Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta Tahun 2022

Menjelang masa berakhirnya periode jabatan Gubernur DKI Jakarta, beberapa waktu lalu Pemerintah DKI Jakarta melakukan sosialiasiPeraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta yang nantinya akan menggantikan Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014. Hal yang melatarbelakangi Pemerintah DKI Jakarta dalam melakukan pergantian/ pencabutan peraturan sebelumnya adalah untuk merumuskan isu dan permasalahan perkotaan serta dapat menyelesaikan persoalan tersebut dengan mempertimbangkan pengaduan dan keluhan masyarakat terkait tata ruang sekaligus berisi Rencana Strategis DKI Jakarta di masa yang akan datang. Konsekuensi dari permasalahan yang perlu segera ditangani kedepannya adalah DKI Jakarta akan menjadi kota jasa yang terancam ditinggalkan penduduknya, Berikut merupakan beberapa isu tata ruang di DKI Jakarta saat ini:

  1. Kepadatan kendaraan bermotor dan bermobil (Lebih dari 16 juta motor dan 3,5 juta mobil);
  2. Segresi dan ketimpangan ekonomi masyarakat;
  3. DKI Jakarta merupakan kota paling berpolusi tahun 2018 dan sering terjadi bencana banjir;
  4. Car oriented development (urban sprawl);
  5. Tidak terpenuhinya pelayangan dasar masyarakat;
  6. Mismanajemen lingkungan hidup (ekologi).

Dalam proses implementasi Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2014, beberapa rencana yang tercantum dalam RDTR 2010-2030 masih belum dapat menjawab kebutuhan dan permasalahan tata ruang DKI Jakarta. Tujuan ditetapkannya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 adalah dapat menjawab kebutuhan tata ruang pada saat ini sekaligus dapat mengatasi permasalahan tata ruang DKI Jakarta di masa yang akan datang. Penetapan aturan tersebut juga mempengaruhi aturan-aturan pembangunan yang akan diberlakukan di DKI Jakarta kedepannya. Pemerintah DKI Jakarta akan menyusun dan memberlakukan aturan-aturan turunan dari konsep-konsep pengembangan pembangunan yang akan tercantum di RDTR terbaru sehingga seluruh pembangunan di DKI Jakarta kedepannya akan terkonsep dan berorientasi pada pembangunan berkelanjutan. Berikut merupakan beberapa terobosan konsep pemecahan masalah yang dituangkan dalam RDTR 2022:

  1. Pengaturan intensitas pemanfataan ruang berdasarkan “PERFORMA”
  2. Variansi Pemanfaatan ruang
    Terdapat penetapan peraturan pembangunan/ perencanaan terkait lahan perencanaan pada zona Ruang Terbuka Hijau dan lahan perencanaan yang terdiri dari >1 sub zona.
  3. Fleksibilitas kegiatan hunian
    Diberlakukannya aturan terbaru untuk pembangunan dan pengembangan rumah susun, rumah tapak, rumah flat, dan kampung kota. Strategi yang diterapkan untuk Kampung Kota adalah: 1. Pemugaran yaitu perbaikan rumah, prasarana dan sarana/ utilitas umum untuk mengembalikan fungsi sebagaimana semula. 2. Peremajaan yang dimaksud adalah pembongkaran dan penataan secara menyeluruh sehingga memerlukan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah dan ruang maka dilakukan melalui konsolidasi tanah. 3. Permukiman Kembali yaitu pemindahan lokasi permukiman atau perumahan pada lokasi baru yang sesuai dengan ketentuan pemanfaatan ruang yang dilakukan secara partisipatif dan memperhatikan kesinambungan aktivitas ekonomi, sosial, dan budaya dari warga yang terdampak permukiman kembali.
  4. Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
    Kawasan Berorientasi Transit adalah kawasan yang terintegrasi dengan angkutan umum massal yang mendorong pergerakan pejalan kaki, pesepeda, penggunaan angkutan umum massal dan pembatasan kendaraan bermotor dalam radius jarak 400 – 800 m dari pusat kawasan yang memiliki konsep dasar dan kriteria perencanaan Kawasan Berorientasi Transit.
  5. Pengembangan Kawasan Kompak
    Kawasan Kompak adalah kawasan dengan penggunaan lahan campuran berkepadatan tinggi yang dikembangkan dengan arah pembangunan vertikal, memiliki kemudahan aksesibilitas dan berorientasi terhadap pejalan kaki.
  6. Pengembangan kawasan pesisir perairan, dan Kepulauan Seribu
    Dilakukannya efektifitas dalam pemanfaatan ruang daratan pulau dan pemanfaatan ruang perairan pesisir (diperbolehkannya pemanfaatan daratan pulau berupa kegiatan rekreasi dan pariwisata, hunian, pendidikan, konservasi, pertahanan dan keamanan, penelitian, dan prasarana umum)
  7. Pengayaan peluang usaha untuk kemudahan berusaha
  8. Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR) berbasis KBLI (Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia)

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dikategorikan berdasarkan kegiatan usaha berbasis resikoyang mengacu pada KBLI. Kegiatan usaha berbasis risiko terdiri dari: tingakatan rendah, menengah rendah, menengah tinggi, dan tinggi. Kegiatan usaha sebagai acuan penerbitan KKKPR terintegrasi dengan OSS-RBA.

Konsep dari RDTR Tahun 2023-2030 adalah “Mengakselerasi Transformasi Jakarta Sebagai Kota Global”. Konsep tersebut didasarkan pada DKI Jakarta merupakan Ibukota sekaligus salah satu Megapolitan yang ada di Indonesia. Dalam peraturan tersebut terdapat 6 Tujuan penataan wilayah yang tercantum dalam Pergub Nomor 31 Tahun 2022, yaitu:

  1. Pembangunan kota yang berorientasi transit dan digital Perwujudannya mencakup intensifikasi pertumbuhan bangunan di titik transit (terkait dengan Koefisien Lantai Bangunan/KLB contoh: Kawasan TOD Fatmawati yang mempunyai rerata KLB 7 (Dominasi Mixuse)); pembangunan hunian vertikal di area terlayani angkutan umum massal (Hunian vertical <800 m dari titik transit diberikan KLB 11, hunian vertikal 800-1200 m dari titik transit diberikan KLB 7). Ketentuan berorientasi pada optimalisasi lahan (ketentuan sempadan bangunan dan jalan yang sesuai kebutuhan, intensitas mengacu kepada luas lahan sebelum dipotong sempadan; dan pengembangan infrastruktur digital skala kota direncanakan (rencana pengembangan jaringan telekomunikasi dan pengembangan digital hub).
  2. Hunian yang layak dan berkeadilan, serta lingkungan permukiman yangmandiri; Meliputi rumah tinggal dapat dibangun hingga empat lantai (untuk mendorong optimalisasi lahan, multifamily/ ownership atas satu bangunan); kampung diakui sebagai bagian dari kota (dilakukan penyesuaian zonasi pada 21 kampung prioritas) sehingga dapat berdaya. Kemudian, fleksibilitas tata ruang untuk fasilitas sosial (dapat dibangun di seluruh zona, intensitas diberikan hingga KLB 5 termasuk RS, dan institusi pendidikan); dan keleluasaan pemanfaatan ruang untuk UMKM berkegiatan secara formal di berbagai zona kecuali RTH/RTB (diperbolehkan diseluruh zona kecuali RTH/RTB).
  3. Ruang dan pelayangan kota yang berketahanan dan terintegrasi dengan wilayah sekitar
  4. Penataan ruang yang mendukung peran DKI Jakarta sebagai kota bisnis berskala global
  5. Penataan pesisir dan kepulauan seribu yang berkelanjutan dan berkeadilan
  6. Penataan ruang yang mendukung peran DKI Jakarta yang mendukung peran DKI Jakarta sebagai pusat pemerintahan dan kebudayaan

Konsep Masa Lalu Vs Konsep Masa Kini

Di dalam peraturan tersebut, terdapat 2 peralihan paradigma pembangunan untuk menggantikan konsep pembangunan yang tercantum di RDTR sebelumnya. Konsep peralihan paradigma tersebut adalah:

  1. Car Oriented Development → Transit Oriented Development
    • Corridor Based Development → District Based Development
    • Kepadatan Rendah Horizontal → Kepadatan Tinggi dan Vertikal
    • Transportasi Yang Tidak Terintegrasi → Transpotasi Yang Saling Terintegrasi
    • Perioritas Kendaraan Bermotor → Perioritas Pedestrian
  2. Underinvestment In Basic Service → Rapid Investment In Basic Sevice
    • Minimnya Hunian Terjangkau → Percepatan Penyediaan Hunian Terjangkau
    • Minimnya fasilitas Pengolahan Sampah dan Limbah → Percepatan
    Penyediaan Fasilitas Pengolahan Sampah dan Limbah
    • Minimnya Akses Air Bersih → Percepatan Penyediaan Akses Air Bersih
    • Minimnya Akses Ruang Terbuka Hijau → Perluasan Akses Ruang Terbuka Hijau

DAMPAK DAN POLEMIK

Beberapa persoalan dan polemik dari ditetapkannya RDTR terbaru dikatakan oleh para ahli kebijakan dan tata ruang masih belum dapat menjawab kebutuhan dan persoalan tata ruang di DKI Jakarta karena kebijakan yang tercantum dalam RDTR terbaru masih belum menyentuh permasalahan substansial yang ada di DKI Jakarta, Berikut ini beberapa dampak dan polemik dari penetapan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta:

  • Pulau G sebagai permukiman

Salah satu yang menjadi sorotan dalam penetapan Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 adalah ditetapkannya Pulau G sebagai peruntukan permukiman akibat adanya ketebatasan lahan di ibukota. Kebijakan tersebut tercantum dalam Pasal 192 Nomor (3). Perluasan daratan di kawasan reklamasi tersebut masih harus dilakukan pengkajian lanjutan terkait dampak yang akan ditimbulkan dari adanya pembangunan permukiman sekaligus perencanaan permukimannya baik itu perencanaan rumah susun untuk warga tidak mampu atau perumahan elite. Sebelumnya pada 26 September 2018, Gubernur DKI Jakarta mencabut izin reklamasi untuk 13 pulau di Pantai Utara Jakarta (saat itu Pulau C, D, G, dan N telah terbangun), selanjutnya 7 Juni 2018 menyegel 932 bangunan di Pulau D karena tidak berizin dan tiba-tiba diterbitkannya IMB untuk bangunan di Pulau D sesuai dengan Peraturan Gubernur Nomor 206 Tahun 2016 Tentang Panduan Rancang Kota Pulau C, Pulau D, dan Pulau E Hasil Reklamasi Kawasan Strategis Pantai Utara Jakarta.

  • Diberlakukannya aturan pembangunan rumah empat lantai

Aturan ini masih menjadi perdebatan terkait dengan keputusan kebijakan tersebut karena belum diketahui apakah kebijakan tersebut akan berpengaruh positif atau hanya akan menjadi persoalan terbaru. Beberapa hal yang menjadi persoalan terkait kebijakan ini adalah dampak dari beban lingkungan seperti penurunan permukaan tanah dan tidak cocok di daerah rawan banjir seperti Kramat Jati dan Kampung Pulo, dampak terkait perizinan pembangunan, dan ditujukannya peruntukan rumah empat lantai ini apakah untuk masyarakat tidak mampu atau masyarakat elite juga diperbolehkan. Permasalahan lainnya yang dikhawatirkan terjadi di masa depan adalah potensi konflik sosial di perkampungan selain itu, pembangunan rumah empat lantai ini lebih cocok diterapkan di kawasan baru atau kawasan yang memiliki lahan luas.

KESIMPULAN

Dengan berlakunya Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta yang dilatarbelakangi atas isu dan permasalahan yang terjadi saat ini dan di masa yang akan datang diharapkan dapat menjawab dan mengatasi persoalan dan isu tersebut. Konsep percepatan atas pembangunan dan keberlanjutan menjadi konsep penting dalam RDTR Tahun 2022. Salah satu apresiasi dari RDTR terbaru adalah konsep percepatan dan konsep kota berorientasi dengan transit dan digital. Di sisi lain terdapat berbagai perdebatan dari penetapan aturan tersebut karena masih minimnya penjabaran dan penerjemahan kajian RDTR sehingga diperlukannya pengkajian lebih lanjut dan juga sosialisasi hasil kajian. Diharapkan konsep yang terdapat dalam RDTR akan sesuai dan dapat menjawab persoalan tata ruang di DKI Jakarta yang sesuai dengan harapan masyarakat. Berikut beberapa diskusi menarik terkait dengan ditetapkannya RDTR Tahun 2022-2030 ini adalah:

  1. Apakah konsep hunian murah dapat menjadi solusi sedangkan harga tanah di DKI Jakarta akan semakin tinggi?
  2. Apakah konsep hunian vertikal dapat menjawab persoalan efektivitas penggunaan lahan sedangkan dari segi ekologi Jakarta merupakan kawasan banjir dan juga permasalahan penurunan permukaan tanah?
  3. Apakah pemberian izin hunian vertikal di kawasan TOD dapat menjawab persoalan hunian di Jakarta sedangkan kenaikan jumlah pengguna transportasi massal belum bisa dipastikan merupakan warga DKI Jakarta?
  4. Untuk mewujudkan konsep kota transit apakah perlu adanya kebijakan terkait pembatasan kepemilikan kendaraan, membatasi area parkir, hingga umur kendaraan?
  5. Bagaimana koordinasi dengan pemerintah daerah sekitar agar angkutan umum dapat saling terkoneksi untuk mewujudkan konsep kota transit tersebut?

REFERENSI

  • Buku Saku Peraturan Gubernur Nomor 31 Tahun 2022 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan DKI Jakarta;
  • Paparan Sosialisasi RDTR Tahun 2022 oleh Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang Dan Pertanahan Provinsi DKI Jakarta Pada 21 September 2022;
  • https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/25/rencana-detail-demi-masadepanjakarta?utm_source=external_kompascom&utm_medium=berita_terkini & utm_campaign=kompascom&status=sukses_login&status_login=login Diakses pada 27 September 2022;
  • https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/21/11363581/aniessosialisasikan- pergub-rdtr-aturan-untuk-percepat-proses-perubahan Diakses pada 27 September 2022;
  • https://megapolitan.kompas.com/read/2022/09/21/17593321/pemprov-dkiakan-buat-banyak-aturan-turunan-pergub-rdtr-ini-alasannya?page=all Diakses pada 27 September 2022;
  • https://www.kompas.com/properti/read/2022/09/21/153000721/simak-ini-limaarah- pengembangan-jakarta-sesuai-rencana-detail-tata?page=all Diakses pada 27 September 2022;
  • https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/27/menyoal-pulau-g-dprd-dkiakan-panggil- dinas-terkait Diakses pada 27 September 2022;
  • https://www.kompas.id/baca/metro/2022/09/26/rdtr-belum-menjawabmasalah-jakarta Diakses pada 27 September 2022
adminhandal

Indonesia Akan Punya Ibu Kota Negara Baru. Apa yang Membedakan dengan Jakarta?

/0 Comments/in , , /by

Oleh: Annabel Noor Asyah S.T; M.Sc

Gembar gembor pemindahan ibu kota sudah santer terdengar sejak Presiden Joko Widodo mengumumkan rencana tersebut pada Agustus 2019 silam. Rencana pemindahan yang disampaikan pada sidang parlemen itu meninggalkan banyak tanya tentang urgensi lepas status Jakarta sebagai ibu kota negara. Tak sedikit yang meragukan keberhasilan pemindahan pusat pemerintahan Indonesia yang diketahui akan terletak di Provinsi Kalimantan Timur tersebut. Pro dan kontra kembali terdengar, manakala Presiden Jokowi memilih nama Nusantara untuk Ibu Kota Negara (IKN) baru.

Namun, untuk terus meyakinkan masyarakat, pemerintah secara konsisten tetap berupaya untuk mensosialisasikan urgensi pemindahan IKN melalui suara-suara media dan produk dokumen yang diharap mampu mengedukasi semua kalangan. Satu di antaranya adalah publikasi Buku Saku Pemindahan Ibu Kota Negara yang diproduksi oleh Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/ Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Republik Indonesia pada Juli 2021. Pada buku saku tersebut, pemerintah banyak bercerita tentang urgensi pemindahan ibu kota dan mengapa provinsi Kalimantan Timur dianggap paling mumpuni untuk mengemban tugas berat menggantikan DKI Jakarta nantinya.

Wacana pemindahan ibu kota negara sudah dimulai sejak masa kepemerintahan Presiden Soekarno. Tepatnya pada tahun 1957, Soekarno menggagas pemindahan IKN ke Palangkaraya saat meresmikan kota tersebut sebagai ibu kota Provinsi Kalimantan Tengah. Namun rencana tersebut tidak terealisasikan hingga tahun 1997, Presiden Soeharto mengeluarkan Keppres No. 1 Tahun 1997 tentang kordinasi pengembangan kawasan Jonggol sebagai kota madiri yang pada awalnya direncanakan sebagai pusat pemerintahan. Wacana tersebut kembali meredup seiring dengan pergantian kepemimpinan, sampai pada tahun 2019 Presiden Joko Widodo menghidupkan lagi semangat pindah ibu kota ke Pulau Borneo.

Saat ini, Rancangan Undang-Undang IKN (RUU IKN) yang digarap oleh Panitia Khusus (Pansus) telah disetujui pengesahannya menjadi Undang-Undang melalui Rapat Paripurna DPR RI pada 18 Januari 2022. Hal ini seakan menegaskan bahwa pemerintah benar-benar serius untuk melepastugaskan Jakarta sebagai Ibu Kota Negara. Nantinya, Undang-Undang IKN tersebut akan diturunkan menjadi beberapa Peraturan Presiden yang mengatur mengenai: Penetapan Kawasan Strategis Nasional Calon IKN; Otorita Persiapan, Pembangunan, dan Pemindahan IKN; Rencana Induk Pembangunan IKN; Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional IKN; dan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional IKN.

Terlepas dari mantapnya keputusan pemerintah untuk memindahkan ibu kota, banyak keraguan dan pertanyaan terkait urgensi dari pemindahan itu sendiri. Apakah Jakarta sudah tidak mampu? Bukankah hanya akan menjadi pemborosan anggaran semata? Akan berhasilkah proyek ini? Pertanyaan-pertanyaan tersebut tidak sekali-dua kali terlontar.

Melalui narasinya, pemerintah menegaskan bahwa banyak sekali urgensi yang harus dipertimbangkan hingga akhirnya Kalimantan benar-benar diputuskan sebagai lokasi IKN baru. Salah satu alasan yang paling utama adalah pemerataan kependudukan dan perekonomian. Diketahui sekitar 57% penduduk Indonesia terkonsentrasi di Pulau Jawa. Hal tersebut secara tidak langsung membuat kontribusi ekonomi pulau jawa mencapai angka 59% terhadap PDB Nasional. Hal ini memperlihatkan ketimpangan distribusi penduduk dan perputaran ekonomi yang berpusat di Pulau Jawa. Atas dasar hal tersebutlah pemerintah menginisiasi perpindahan IKN ke Kalimantan yang baru dihuni sekitar 6,1% atau sekitar 16,23 juta jiwa penduduk Indonesia.

Alasan lainnya yang tidak kalah penting adalah daya dukung lingkungan di Pulau Jawa, khususnya DKI Jakarta yang sudah masuk ke tahap mengkhawatirkan. Seperti yang sudah diketahui bersama bahwa Pulau Jawa memang sedang mengalami krisis ketersediaan air bersih. Belum lagi maraknya konversi lahan besar-besaran di Pulau Jawa yang menyebabkan tidak seimbangnya ekosistem kehidupan. Hal-hal tersebut merupakan dampak dari fenomena urbanisasi yang sangat tinggi hingga merembet ke hal-hal lainnya seperti kemacetan, tidak baiknya kualitas udara, banjir dan lain sebagainya.

Berangkat dari hal-hal tersebut di atas, maka Kalimantan Timur dianggap mampu menggantikan posisi Jakarta sebagai IKN dengan segala problematikanya. Di Kalimantan Timur masih tersedia lahan yang luas untuk pembangunan, secara geografis Kalimantan Timur cukup strategis karena terletak di tengah-tengah kepulauan Indonesia, daya dukung air tanah dan baku masih memadai, minim terhadap ancaman bencana alam dan lain sebagainya.

Gambar 1

Kriteria Pemilihan Kalimantan Timur

Sumber: Buku Saku IKN, Bappenas 2021

Adapun Visi IKN yang ideal dan ingin diwujudkan oleh pemerintah Indonesia dengan balutan nama Nusantara adalah menjadi kota paling berkelanjutan di dunia, menjadi simbil identitas bangsa Indonesia, dan menjadi penggerak ekonomi Indonesia di masa yang akan datang.

Untuk mewujudkan visi IKN tersebut, pemerintah merencanakan membagi pengembangannya menjadi 4 tahap yang akan berakhir pada tahun 2045 atau sekitar 23 tahun dari sekarang. Tahap pertama adalah pemindahan tahap awal ke KIKN. Tahap kedua merupakan tahap membangun IKN sebagai area inti yang tangguh. Tahap ketiga adalah membangun seluruh infrastruktur & ekosistem 3 kota untuk percepatan pembangunan Kalimantan Timur. Hingga tahap ke-empat, upaya mengkokohkan reputasi sebagai ‘Kota Dunia Untuk Semua’ dimulai.

Gambar 2

Tahapan Perwujudan IKN

Sumber: Buku Saku IKN, Bappenas 2021

Melihat urgensi dan narasi yang dibangun oleh pemerintah terkait pemindahan IKN, akankah pro dan kontra dapat berjalan selaras sehingga pemindahan dapat berjalan sebagaimana yang direncanakan?

Daftar Pustaka

KPPN/Bappenas. 2021. Buku Saku Pemindahan Ibu Kota Negara.

DPR RI. 2021. UU IKN Sebagai Landasan Hukum Ibu Kota Baru. https://www.dpr.go.id/berita/detail/id/37053/t/UU+IKN+Sebagai+Landasan+Hukum+Ibu+Kota+Baru

DPR RI. 2021. DPR Setujui RUU IKN Jadi UU. https://www.dpr.go.id/berita/detail/id/37041/t/DPR+Setujui+RUU+IKN+jadi+UU

adminhandal

Aspek Lingkungan Hidup dalam Kehidupan Perkotaan

/in /by

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Dalam kehidupan perkotaan, masyarakat beserta kegiatan yang ada di dalamnya umumnya cenderung akan bertambah sebagai imbas adanya urbanisasi. Kegiatan urbanisasi yang ada di wilayah perkotaan akan menimbulkan beragam aktivitas yang cenderung mendorong adanya perilaku konsumtif serta pertumbuhan ekonomi. Masyarakat tentu akan mengkonsumsi sumber daya yang ada di perkotaan dalam jumlah yang massif. Hal ini tentu dapat berpotensi menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan apabila tidak dibarengi dengan perencanaan yang matang serta tindakan pengendalian yang tegas. Penipisan lapisan ozon, pencemaran limbah, polusi, dan hal-hal negatif lainnya dapat terjadi. Beragam permasalahan terkait lingkungan tersebut berdampak pada kondisi lingkungan hidup perkotaan sehingga sangat penting untuk diantisipasi.

Definisi dari lingkungan hidup telah dijabarkan di dalam Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup, yakni merupakan kesatuan ruang dengan semua benda, daya, keadaan, dan makhluk hidup, termasuk manusia dan perilakunya, yang mempengaruhi alam itu sendiri, kelangsungan perikehidupan, dan kesejahteraan manusia serta makhluk hidup lain.

Masalah lingkungan hidup merupakan ancaman terhadap pembangunan baik saat ini maupun di masa depan. Permasalahan lingkungan dapat disebabkan oleh faktor perubahan alam maupun perilaku manusia terhadap lingkungan alam. Permasalahan lingkungan hidup di antaranya adalah kelangkaan dan buruknya kualitas sumber daya air, lahan, maupun kualitas udara. Permasalahan lingkungan hidup masih menjadi salah satu masalah besar yang dihadapi oleh Indonesia. Adapun beberapa permasalahan tersebut adalah pencemaran sungai, penebangan hutan, abrasi, kekeringan, longsor, banjir, serta pencemaran udara dan tanah.

Pada tahun 2018, sebaran lahan kritis yang tersebar di Indonesia mencapai lebih dari 5 juta hektar. Lahan kritis merupakan lahan terbuka yang tidak lagi dapat dimanfaatkan, yang dapat terjadi karena disebabkan oleh berbagai hal, salah satunya adalah alih fungsi lahan. Hal ini tentu cukup mengkhawatirkan dan perlu menjadi perhatian bagi seluruh pihak.

Sebaran Lahan Kritis di Indonesia, 2018 (dalam hektar)

Sumber: Kajian Lingkungan Hidup Kuallitas Lingkungan Hidup Perkotaan, BPS, 2019

Dilansir dari laman Kontan, pada Januari 2021 Indonesian Environmental Scientist Association (IESA) menjabarkan beberapa isu dan risiko lingkungan yang terdapat di Indonesia, diantaranya adalah:

  • Permasalahan lingkungan seperti kebakaran hutan dan lahan, banjir, longsor, dan perubahan iklim diprediksi masih akan terus berlangsung. Pandemi Covid-19 yang membawa dampak pada tingginya angka PHK berpotensi mendorong terjadinya pembukaan lahan pada areal-areal hutan untuk ebagai media bercocok tanam untuk memenuhi kebutuhan hidup.
  • Undang-Undang Cipta Kerja dapat mengubah pola tata kelola yang ada saat ini.  Penyusunan peraturan teknis harus melibatkan pemangku kepentingan tata kelola lingkungan dan kehutanan.
  • Perubahan tatanan perilaku selama masa pandemi Covid-19 telah membawa dampak langsung pada pengelolaan sampah. Saat ini, kita semua membutuhkan masker untuk melindungi diri dari penyebaran virus Covid-19. Namun perlu ada upaya mitigasi terhadap risiko penularan kembali virus Covid-19 dari sampah masker yang telah digunakan.
  • Tekanan terhadap kapasitas fiskal yang terjadi pada tingkat pemerintah daerah dan pemerintah pusat berpotensi mempengaruhi ketersediaan anggaran pemerintah untuk pengelolaan lingkungan, seperti pengelolaan dan penyediaan fasilitas sampah serta limbah, pencegahan banjir, perawatan ruang terbuka hijau dan pengelolaan lingkungan lainnya.

Peningkatan kegiatan di perkotaan dapat menyebabkan efek negatif terhadap kelestarian lingkungan yang tidak diinginkan dan tidak dapat dibiarkan terus menerus. Diperlukan upaya-upaya perbaikan dari kerusakan, sehingga kualitas lingkungan hidup dapat ditingkatkan. Berbagai upaya perlu dilakukan baik oleh pemerintah, swasta, dan masyarakat sendiri. Perbaikan mulai dari pengelolaan kembali sumber daya air, kualitas udara, pengelolaan sampah dan permasalahan lain berupa bencana alam. Konsep pembangunan berkelanjutan dapat menjadi salah satu solusi dalam menjaga keseimbangan lingkungan hidup. Pembangunan berkelanjutan melakukan pembangunan untuk memenuhi kebutuhan saat ini tanpa mengorbankan kebutuhan untuk generasi di masa mendatang. Pembangunan berkelanjutan memiliki tiga pilar utama yang saling berkesinambungan, diantaranya:

  • Pertumbuhan ekonomi, yakni menjaga pertumbuhan ekonomi yang stabil dengan merestrukturisasi sistem produktif untuk menghemat sumber daya dan energi.
  • Keberlanjutan sosial, yakni menjamin keadilan sosial dalam distribusi kekayaan dan pelayanan sosial.
  • Keberlanjutan lingkungan, yakni dengan menjaga lingkungan tempat tinggal agar nyaman dan aman melalui zero emission.

Pengembangan infrastruktur fisik dan orientasi pengembangan wilayah fisik perlu direncanakan dari tiga dimensi ekonomi, sosial, dan lingkungan yang kemudian terpadu meleburkan masing-masing dimensi sektoral pada pembangunan berkelanjutan. Dalam Buletin Penataan Ruang yang dipublikasikan oleh Kementerian ATR/BPN, tokoh lingkungan hidup Emil Salim menyatakan bahwa perencanaan ekonomi tata ruang perlu menentukan secara prioritas lingkungan mana yang perlu untuk dilestarikan. Dalam rangka ini diperhitungkan dinamika “non human factors”. Alam sudah ada lebih dulu mendahuluui manusia, sehingga perlu untuk menyusun peta habitat makhluk alam untuk menghindari benturan konflik antara habitat makhluk alami dengan manusia. Manusia kemudian dapat menerapkan engineering solution untuk mengindari konflik antara “lalu lintas dan habitat fauna” dengan manusia sehingga pada akhirnya dapat melahirkan peta zonasi yang menyediakan areal proteksi bagi habitat alami dan dapat menjaga lingkungan hidup.

Bahan Bacaan

  • Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
  • Buletin Penataan Ruang Kementerian ATR/BPN
  • Kajian Lingkungan Hidup Kuallitas Lingkungan Hidup Perkotaan, BPS, 2019
  • Nasional Kontan. 2021. “Ahli lingkungan mencatat ada empat potensi risiko di tahun 2021”. Diakses 4 Oktober 2021 dari https://nasional.kontan.co.id/news/ahli-lingkungan-mencatat-ada-empat-potensi-risiko-di-tahun-2021
  • Merdeka. 2021. “7 Permasalahan Lingkungan Hidup yang Sering Terjadi di Indonesia”. Diakses 4 Oktober 2021 dari https://www.merdeka.com/sumut/7-permasalahan-lingkungan-hidup-yang-sering-terjadi-di-indonesia-kln.html?page=all
  • Cipta Karya. 2016. “Konsep Pembangunan Berkelanjutan”. Diakses 4 Oktober 2021 dari http://sim.ciptakarya.pu.go.id/p2kh/knowledge/detail/pembangunan-berkelanjutan
adminhandal

Mengenal Transfer of Development Rights (TDR)

/in /by

Mengenal Transfer of Development Rights (TDR)

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Transfer of Development Rights (TDR) adalah salah satu jenis teknik pengaturan zonasi yang digunakan untuk melindungi secara permanen lahan yang memiliki nilai konservasi (seperti lahan pertanian, ruang terbuka masyarakat, atau sumber daya alam atau budaya lainnya) dengan mengarahkan kembali pembangunan yang seharusnya terjadi di lahan tersebut (wilayah pengirim). ke suatu kawasan yang direncanakan untuk menampung pertumbuhan dan perkembangan (daerah penerima).

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR memberikan pengertian bahwa teknik pengaturan zonasi ini memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun propertinya dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi penggunaan lahan pertanian atau penggunaan lahan hijau lainnya dari konversi penggunaan lahan, dimana pemilik lahan pertanian/hijau dapat mempertahankan kegiatan pertaniannya dan memperoleh uang sebagai ganti rugi atas haknya untuk membangun.

TDR digunakan untuk menambah intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan terbangun dengan kriteria sebagai berikut:

  • hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah tidak ada lagi teknik pengaturan zonasi lain yang dapat digunakan untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang;
  • diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila diaplikasikan pada zona yang sama namun antara blok peruntukan berbeda, harus didahului dengan analisis daya dukung daya tampung terkait dengan perubahan intensitas pemanfaatan ruang pada blok peruntukan yang menerima tambahan intensitas ruang; dan
  • hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona perkantoran.

Program TDR berupaya untuk melestarikan nilai aset pemilik tanah dengan memindahkan hak untuk membangun dari lokasi di mana pembangunan dilarang (misalnya untuk alasan lingkungan) ke lokasi di mana pembangunan akan dilakukan. Pada lokasi di mana pembangunan didorong di bawah ketentuan TDR, maka zonasi akan diubah untuk memungkinkan lebih banyak unit yang dibangun. Ini akan memberikan peluang untuk mendapatkan lebih banyak pendapatan dari pembangunan, dibandingkan dengan yang akan diterima oleh pemilik tanah jika tidak ada program TDR. Pendapatan yang diterima dari adanya perubahan zonasi ini merupakan hak bagi pemilik lahan yang telah bersedia menyerahkan hak membangunnya. Jika hal ini berjalan dengan baik, maka tidak akan ada pihak yang merasa dirugikan secara finansial.

Cara kerja TDR adalah dengan mengalihkan sebagian dari harga pembelian tanah di lokasi yang didorong pembangunannya kepada pemilik tanah di tempat yang dilarang pembangunannya. Pengalihan hak membangun dapat menjaga lahan dengan mengalihkan pembangunan yang seharusnya terjadi di lahan daerah pengirim ke daerah penerima yang cocok untuk pengembangan yang lebih padat. Teknik ini bekerja sehingga pemilik di area pengirim dapat diberi kompensasi atas hak pengembangan mereka yang dialihkan.

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, program TDR memberikan kompensasi finansial kepada pemilik tanah karena memilih untuk tidak mengembangkan sebagian atau seluruh tanah mereka. Pada penerapan di beberapa negara lain, pemilik tanah diberikan pilihan di bawah naungan peraturan zonasi untuk secara hukum memutuskan hak pengembangan dari tanah mereka dan menjual hak ini kepada pemilik tanah lain atau pengembang untuk digunakan di lokasi yang berbeda. Tanah yang hak pengembangannya telah terputus dilindungi secara permanen melalui kemudahan konservasi atau perjanjian pembatasan. Nilai pengembangan dari tanah yang hak pengembangannya telah diterapakan pada lokasi lain akan ditingkatkan dengan mengizinkan bentuk pemanfaatan ruang baru atau khusus; kepadatan atau intensitas yang lebih besar; atau fleksibilitas peraturan lainnya. TDR memungkinkan pemilik lahan di area yang umumnya dikategorikan sebagai daerah pertanian atau penggunaan perumahan dengan kepadatan sangat rendah untuk mendapatkan imbalan finansial yang sama seperti pemilik lahan yang berasa di area yang dikategorikan untuk penggunaan lahan pinggiran kota dan perkotaan.

Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
  • The World Bank. “Transferable Development Rights”. Diakses 27 September 2021 dari https://urban-regeneration.worldbank.org/node/22
  • Rutgers. “What Is a Transfer of Development Rights (TDR) Program?”. Diakses 27 September 2021 dari https://njaes.rutgers.edu/highlands/transfer-development-rights.php
  • Conservationtools.org. “Transfer of Development Rights”. Diakses 27 September 2021 dari https://conservationtools.org/guides/12-transfer-of-development-rights
adminhandal

RDTR, Investasi dan OSS

/in /by

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Seperti diketahui, percepatan penyusunan Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) sedang dikebut penyelesaiannya oleh Pemerintah. Hal ini dikarenakan ketersediaan dokumen RDTR sangatlah krusial, terutama dalam kaitannya dengan investasi. RDTR dan PZ merupakan suatu kesatuan dokumen yang berperan langsung dalam proses dikeluarkannya Konfirmasi Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) sehingga produk penataan ruang yang dihasilkan diharapkan akan berjalan sesuai dengan rencana dan tersinkronisasi dengan baik.

Melihat peran penting tersebut, tentu ketiadaan RDTR akan berpotensi menghambat pertumbuhan investasi di Indonesia. Menteri Agraria Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Sofyan Djalil, mengakui bahwa telah terdapat beberapa daerah di Indonesia yang telah memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), namun tidak dengan RDTR. Ketiadaan RDTR di berbagai daerah akan sangat berpengaruh dengan perkembangan suatu kota/kabupaten. Sebagai contoh, ketiadaan RDTR mungkin saja dapat menyebabkan tumpang tindih kebijakan dikarenakan tidak adanya suatu dokumen pedoman dalam perencanaan pengembangan pemanfaatan ruang, sehingga kondisi suatu kota/kabupaten tersebut menjadi tidak terarah.

Dalam beberapa tahun lalu, Indonesia telah berhasil meraih beberapa peringkat terkait investasi dan kemudahan berusaha secara internasional. Dilansir dari United Nations Conference on Trade and Development (UNCTAD) yang bertajuk “World Investment Report 2017”, Indonesia berhasil menempati posisi ke-4 sebagai negara dengan tujuan investasi paling prospektif periode 2017-2019. Posisi Indonesia berada di bawah Amerika Serikat, Tiongkok, dan India.  Dengan posisi tersebut, Indonesia mengalahkan sejumlah negara di Asia Tenggara seperti Singapura, Malaysia dan Thailand.

Terdapat sepuluh indicator yang mengindikasikan peningkatan investasi melalui kemudahan berusaha atau disebut dengan Ease of Doing Business (EoDB), yakni kemudahan memulai usaha; perizinan terkait pendirian bangunan; pendaftaran properti; penyambungan listrik; pembayaran pajak; perdagangan lintas negara; akses perkreditan; perlindungan terhadap investor minoritas; penegakan kontrak; dan penyelesaian perkara kepailitan. Berdasarkan laporan EoDB pada tahun 2018, Indonesia berhasil meraih peringkat ke-72 dunia. Bahkan posisi ini terus meningkat sejak tahun 2015, dimana pada tahun tersebut Indonesia meraih posisi ke-106, kemudian pada tahun 2016 meraih posisi ke-91, dan kemudian pada tahun 2017 (yang dirangkum dalam laporan tahun 2018) meningkat menjadi posisi ke-72. Hal ini kemudian mendorong pemerintah agar kegiatan berinvestasi dapat dipermudah. Terlebih adanya situasi pandemi yang tak terduga, maka pemerintah perlu menyiapkan beberapa strategi agar kegiatan berinvestasi dapat terus berjalan agar sektor ekonomi juga dapat terus berjalan.

Kemudahan investasi perlu didukung dengan implementasi pelayanan perizinan berusaha yang transparan, cepat, sederhana, dan yang terpenting adalah mampu memberikan kepastian. Hal ini juga kemudian mendorong pemerintah untuk menerbitkan Pelayanan sistem Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik (PBTSE) atau yang lebih dikenal dengan nama sistem Online Single Submission (OSS). Adapun OSS memiliki beberapa manfaat seperti:

  • Mempermudah pengurusan berbagai perizinan berusaha baik prasyarat untuk melakukan usaha (izin terkait lokasi, lingkungan, dan bangunan), izin usaha, maupun izin operasional untuk kegiatan operasional usaha di tingkat pusat ataupun daerah dengan mekanisme pemenuhan komitmen persyaratan izin;
  • Memfasilitasi pelaku usaha untuk terhubung dengan semua stakeholder dan memperoleh izin secara aman, cepat dan real time, karena sebelum adanya OSS pelaku usaha harus memproses perizinan dari beberapa instansi sehingga membutuhkan waktu yang tidak sebentar;
  • Memfasilitasi pelaku usaha dalam melakukan pelaporan dan pemecahan masalah perizinan dalam satu tempat;
  • Memfasilitasi pelaku usaha untuk menyimpan data perizinan dalam satu identitas berusaha atau Nomor Induk Berusaha (NIB). Ketika seseorang mengajukan OSS maka dia akan mendapatkan NIB yang juga berfungsi sebagai Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Angka Pengenal Importir (API) dan akses kepabeanan.

Dalam kaitannya dengan investasi, sistem OSS akan mengintegrasikan data dan informasi rencana tata ruang sehingga diharapkan produk investasi yang dihasilkan dapat tersinkronisasi serta selaras dengan rencana yang telah disahkan. Hal ini tentu merupakan suatu kondisi ideal yang diharapkan oleh semua pihak. Namun seperti yang telah disebutkan sebelumnya bahwa keberadaan dokumen RDTR belum sepenuhnya tersedia di Indonesia. Menteri ATR/BPN, Sofyan A. Djalil menyatakan bahwa sebelumnya tata ruang menjadi salah satu hal yang menghambat investasi. Dikatakan bahwa “Ada investasi yang tidak bisa dilakukan karena tata ruangnya belum ada, atau tata ruang dalam proses pembaharuan namun belum disahkan, atau terkendala perundang-undangan di daerah, tentu ini sangat menyangkut investasi,” ucapnya seperti dilansir dari laman Kementerian ATR/BPN. Ke depannya, pemerintah berupaya untuk terus memperbaiki pelayanan administrasi pertanahan. Saat ini telah terdapat 4 layanan pertanahan yang berbasis digital yakni mulai dari Pengecekan Sertipikat, Informasi Zona Nilai Tanah, Hak Tanggungan Elektronik, serta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.

Bahan Bacaan

  • Riyadi, Dodi S. 2019. “Percepatan Penetapan RDTR dan Dampaknya Terhadap Peningkatan Investasi” dalam Buletin Penataan Ruang (hlm. 18-24). Jakarta: Kementerian ATR/BPN.
  • Kementerian ATR BPN. 2021. “Sukseskan Pembangunan Infrastruktur, Kementerian ATR/BPN Tegaskan Kepastian Hak Atas Tanah di Indonesia”. Diakses 22 September 2021 dari https://www.atrbpn.go.id/?menu=baca&kd=5DrT8Q3GECv7rY67osANHpZczLBhiplfzQbakF3Xfj7GjZCNvhAAfNzpDEc3bdA9
  • Kontan. 2020. “Masih sedikitnya RDTR dinilai akan hambat investasi di daerah”. Diakses 23 September 2021 dari https://nasional.kontan.co.id/news/masih-sedikitnya-rdtr-dinilai-akan-hambat-investasi-di-daerah
adminhandal

Pengembangan Infrastruktur melalui Tata Ruang

/in /by

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Infrastruktur berperan penting dalam peningkatan kesejahteraan hidup masyarakat, khususnya masyarakat di Indonesia. Hal ini dikarenakan infrastruktur merupakan roda penggerak ekonomi. Dengan adanya infrastruktur yang berkualitas, maka akan dapat memberikan peningkatan kualitas hidup serta kesejahteraan masyarakat yang tinggal di dalamnya. Dilansir dari laman Kementerian Investasi/BKPM, terdapat beberapa manfaat positif dari ketersediaan infrastruktur yang memadai, yakni:

  • Pemerataan pembangunan. Dengan kemampuan ekonomi yang lebih baik, sebuah daerah maupun negara dapat menghidupi dirinya sendiri. Setelah tercapainya infrastruktur yang baik, maka semua akan mendapatkan kesempatan yang sama untuk terlibat dalam proses ekonomi di dalamnya.
  • Menciptakan lapangan kerja baru.
  • Membantu pemerataan pertumbuhan ekonomi. Dengan terbukanya kesempatan seperti ini melalui pembangunan infrastruktur Indonesia, maka akan semakin banyak juga investor yang ikut serta memajukan daerah tersebut dan membuat Indonesia semakin mencapai apa yang telah dicita-citakan selama ini.

Hasil studi yang dilakukan oleh World Bank pada tahun 1994 menyatakan bahwa elastisitas PDB (Produk Domestik Bruto) terhadap infrastruktur di suatu negara adalah antara 0,07 sampai dengan 0,44. Hal ini berarti dengan kenaikan 1 (satu) persen saja ketersediaan infrastruktur akan menyebabkan pertumbuhan PDB sebesar 7% sampai dengan 44%. Inilah mengapa pemerintah terus berupaya menyediakan beragam infrastruktur di seluruh penjuru negeri dengan harapan kesejahteraan dapat segera meningkat.

Pemerintah melalui Kementerian PUPR melakukan pembangunan infrastruktur di Indonesia dengan menggunakan pendekatan pengembangan wilayah yang berupa stratego Wilayah Pengembangan Strategis (WPS) yang direncanakan terdiri dari 35 WPS yang tersebar di seluruh penjuru negeri. Pendekatan WPS menjadi basis dari perencanaan keterpaduan pembangunan infrastruktur. Selain itu, pendekatan kewilayahan juga dilakukan agar pembangunan dapat sesuai dengan daya dukung dan daya tampung suatu wilayah.

Terdapat beberapa isu strategis serta permasalahan yang menjadi pertimbangan pemerintah dalam pengembangan infrastruktur wilayah, diantaranya adalah:

  • Penurunan ketimpangan antar wilayah, dimana kemiskinan di barat dan kawasan timur Indonesia yang tinggi, ketimpangan pendapatan perdesaan perkotaan dan konsentrasi kegiatan ekonomi di kawasan barat Indonesia terutama Pulau Jawa.
  • Pemenuhan pelayanan dasar dan peningkatan daya saing daerah yang dikarenakan akses dan kualitas pelayanan dasar yang masih terbatas.
  • Pengelolaan urbanisasi, dimana penduduk perkotaan yang akan mencapai 60 persen dan bonus demografi 2030, serta kontribusi urbanisasi terhadap pertumbuhan ekonomi nasional yang rendah.
  • Isu pemanfaatan ruang. Belum optimalnya pengelolaan ruang yang berdasarkan RTR baik di perkotaan maupun perdesaan yang berdampak terhadap dukungan pembangunan infrastruktur dan daya dukung lingkungan.
  • Isu pendanaan, kebutuhan akan pembangunan infrastruktur sangatlah tinggi, namun tidak diimbangi dengan kondisi keuangan yang terbatas.

Dalam pengembangan infrastruktur PUPR, pemerintah mengacu pada arahan kebijakan pembangunan nasional. Beberapa fokus dan lokus penanganan antara lain: Kawasan Strategis Prioritas Nasional yakni 12 Kawasan Strategis Pariwisata Nasional, 20 Kawasan Strategis Industri, 12 Kawasan Strategis Perdesaan, 10+1 Kawasan Strategis Kota Baru, 24 Kawasan Strategis Pelabuhan, 12 Kawasan Strategis Ekonomi Khusus, 10 Kawasan Strategis Perbatasan, 12 Kawasan Strategis Metropolitan, dan 12 Kawasan Strategis Bandar Udara.

Proses perencanaan yang terpadu dapat tercapai melalui ketersediaan dokumen penataan ruang. Pembangunan infrastruktur yang dilakukan oleh pemerintah dilakukan dengan mengacu pada dokumen perencanaan ruang yang ada. Hal ini seperti disampaikan oleh Kepala BPIW Kementerian PUPR, Hadi Sucahyono, yang menyatakan bahwa Perencanaan terpadu pembangunan infrastruktur PUPR dan pengembangan wilayah yang dilakukan BPIW mengacu pada Rencana Tata Ruang sesuai hirarki sejak dari RTR Nasional, RTRWN, RTRW Provinsi/Kabupaten/Kota dan RDTR. Dalam kaitannya dengan pengembangan infrastruktur pada daerah yang belum memiliki dokumen rencana tata ruang yang disahkan, maka dilakukan assessment potensi dan masalah serta kebutuhan infrastruktur sebagai dasar penyusunan rencana dan program, yang juga dilakukan dengan pembahasan bersama dengan daerah. Pembangunan infrastruktur tidak dapat dipisahkan dengan arahan pemanfaatan ruang sehingga koordinasi dan komunikasi yang baik antar Kementerian/Lembaga harus terus diperlukan.

Bahan Bacaan

  • Buletin Penataan Ruang Kementerian ATR/BPN
  • BKPM. “Pentingnya Pembangunan Infrastruktur Indonesia Untuk Investasi”. Diakses 20 September 2021 dari https://www.investindonesia.go.id/id/artikel-investasi/detail/pentingnya-pembangunan-infrastruktur-indonesia-untuk-investasi
  • Haris, Abdul. “Pengaruh Penatagunaan Tanah Terhadap Keberhasilan Pembangunan Infrastruktur dan Ekonomi”.  Bappenas. Diakses 20 September 2021 dari https://bappenas.go.id/files/3013/5228/3483/05abdul__20091014131228__2260__0.pdf
adminhandal

Mengenal ITBX dalam Peraturan Zonasi

/in /by

Ketika mendengar peraturan zonasi, istilah matriks ITBX tentu bukan hal yang asing untuk didengar. Seperti diketahui, peraturan zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona budidaya maupun zona lindung dengan memperhatikan esensi fungsinya yang ditetapkan dalam rencana rinci tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory. Peraturan zonasi terdiri atas aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi. Aturan dasar yang terdapat di dalam peraturan zonasi inilah yang akan mengikat ketentuan ruang melalui ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan yang merupakan materi wajib daro dokumen RDTR dan PZ.

Di dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR, defiinisi dari ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada zona lindung maupun zona budi daya. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.

  • Klasifikasi I

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang diperbolehkan/diizinkan. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.

  • Klasifikasi T

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang bersyarat secara terbatas. Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:

  1. pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzone maupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
  2. pembatasan luas, baik dalam bentuk pembatasan luas maksimum suatu kegiatan di dalam subzona maupun di dalam persil, dengan tujuan untuk tidak mengurangi dominansi pemanfaatan ruang di sekitarnya; dan
  3. pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus.
  • Klasifikasi B

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang bersyarat tertentu. Hal ini bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus, dapat dipenuhi dalam bentuk inovasi atau rekayasa teknologi. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Beberapa contoh persyaratan umum diantaranya adalah dokumen AMDAL, dokumen UKL (Upaya Pengelolaan Lingkungan) dan UPL (Upaya Pemantauan Lingkungan), serta pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development impact fee).

  • Klasifikasi X

Merupakan klasifikasi untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak diperbolehkan. Artinya, kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang

direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.

Contoh Matriks ITBX di Kawasan Perkotaan Pangururan, Sumatera Utara

Sumber: Dokumen Laporan RDTR Kawasan Perkotaan Pangururan

Untuk menentukan ITBX pada setiap persil, terdapat beberapa pertimbangan yang perlu dilakukan yang tercantum di dalam Permen ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR, diantaranya adalah:

Pertimbangan Umum

Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, seperti kesesuaian dengan RTRW kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya, kelestarian lingkungan, perbedaan sifat kegiatan bersangkutan terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum, toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, serta kesesuaian dengan kebijakan lainnya.

Pertimbangan Khusus

Berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.

Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
adminhandal

Mengenal Teknik Pengaturan Zonasi

/in /by

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Peraturan zonasi disebut-sebut sebagai buku manual dalam hal perencanaan tata ruang kota sehingga keberadaannya memiliki peran yang sangat penting. Tanpa adanya peraturan zonasi, maka pengembangan pembangunan ruang kota dapat menjadi tidak terarah. Dalam dokumen peraturan zonasi, dapat diterapkan beberapa pengaturan tambahan untuk menjembatani kekakuan perencanaan demi mendapatkan manfaat yang lebih luas ke depannya, yang seringkali disebut sebagai teknik pengaturan zonasi. Teknik pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif.

Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk mengatasi kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan. Penerapan teknik pengaturan zonasi tidak dapat dilakukan secara serta-merta, melainkan harus direncanakan sejak awal mengenai teknik apa saja yang akan diaplikasikan dan didukung oleh perangkat dan kelembagaan yang auditable. Teknik pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Terdapat beberapa jenis peraturan zonasi yang dapat diterapkan, yaitu:

  • Transfer Development Right

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun properti dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi lahan yang bersifat konservatif.

  • Bonus Zoning

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan izin kepada pengembang untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang melebihi aturan dasar, dengan kompensasi berupa penyediaan sarana publik tertentu.

  • Conditional Uses

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan suatu pemanfaatan ruang yang dianggap penting atau diperlukan keberadaannya untuk dimasukkan ke dalam satu zona peruntukkan tertentu.

  • Zona Performa (Performance Zoning)

Merupakan ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa zona/subzone dalam satu blok atau beberapa blok yang aturannya tidak didasarkan pada aturan perspektif, namun didasarkan pada kualitas kinerja tertentu yang ditetapkan.

  • Zona Fiskal (Fiskal Zoning)

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang ditetapkan pada satu zona atau beberapa zona yang berorientasi kepada peningkatan pendapatan daerah.

  • Zona Pemufakatan Pembangunan (Negotiated Development)

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi yang diberikan dalam bentuk peningkatan intensitas pemanfaatan ruang yang didasarkan pada pemufakatan pengadaan lahan untuk infrastruktur dan/atau fasilitas publik. Dapat diterapkan sebagai bentuk insentif imbalan.

  • Zona Pertampalan Aturan (Overlay Zone)

Merupakan peraturan zonasi yang memberikan fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi yang berupa pembatasan intensitas pembangunan melalui penerapan dua atau lebih aturan.

  • Zona Ambang (Floating Zone)

Merupakan ketentuan pengaturan pada blok peruntukkan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya dan peruntukkan ruangnya ditentukan kemudian berdasarkan perkembangan pemanfaatan ruang pada blok peruntukkan tersebut.

  • Zona Banjir (Flood Plain Zone)

Merupakan teknik pengaturan zonasi pada zona rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian akibat banjir.

  • TPZ Khusus

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan pembatasan pembangunan untuk mempertahankan karakteristik dan/atau objek khusus yang dimiliki zona, yang penetapan lokasinya dalam peraturan zonasi. Dapat diterapkan sebagai bentuk disinsentif pemberian persyaratan tertentu dalam perizinan.

  • Zona Pengendalian Pertumbuhan (Growth Control)

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang diterapkan melalui pembatasan pembangunan dalam upaya melindungi karakteristik kawasan. Dapat diterapkan sebagai bentuk disinsentif persyaratan tertentu dalam perizinan.

  • Zona Pelestarian Cagar Budaya

Merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan pembatasan pembangunan untuk mempertahankan bangunan dan situs yang memiliki nilai budaya tertentu. Dapat berupa persyaratan khusus dalam perizinan untuk tidak merubah struktur dan bentuk asli bangunan.

  • TPZ Lainnya

Merupakan teknik pengaturan zonasi lainnya yang tidak termasuk pada jenis TPZ dan dapat didefinisikan sesuai dengan kebutuhan masing-maisng pemerintah daerah.

Salah satu contoh penerapan teknik peraturan zonasi adalah pembangunan Simpang Susun Semanggi yang menerapkan teknik pengaturan zonasi berupa bonus zoning. Pembangunan Jalan Simpang Susun Semanggi yang didanai oleh kompensasi dari perhitungan penambahan ketinggian bangunan beberapa gedung di sekitar Simpang Semanggi. Dilansir dari okezone, pembiayaan proyek SSS bersumber dari nilai kompensasi pelampauan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) satu pengembang properti di kawasan Semanggi, yakni PT Mitra Panca Persada, satu anak perusahaan dari Grup Mori Building Company. Perusahaan tersebut mengajukan peningkatan KLB dari standar yang ditetapkan, yakni dari KLB-7 menjadi KLB-13.

Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
  • Okezone. 2017. “Simpang Susun Semanggi Resmi Beroperasi, Jokowi: Ini Jantung Indonesia”. Diakses 6 September 2021 dari https://economy.okezone.com/read/2017/08/18/320/1758262/simpang-susun-semanggi-resmi-beroperasi-jokowi-ini-jantung-indonesia
adminhandal

Wilayah Perencanaan di dalam RDTR

/in /by

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Dalam proses menyusun RDTR, terdapat satu langkah penting yang ditetapkan lebih awal untuk dapat menyusun perencanaan ruang yang mendetail, yaitu melakukan delineasi WP dan menetapkan tujuan penataannya. Seperti diketahui bahwa penyusunan RDTR didasarkan pada area WP terpilih sehingga dengan menetapkan tujuan penataannya maka proses analisis wilayah akan semakin terarah sesuai dengan tujuan awal yang telah ditetapkan. Penetapan tujuan ini tentu saja harus seirama dengan peraturan yang ada di atasnya sehingga akan terjadi keselarasan dalam pengembangannya kelak.

Wilayah Perencanaan atau disingkat WP merupakan bagian dari kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun RDTRnya. Wilayah perencanaan di dalam RDTR ditetapkan oleh kepala daerah. Penetapan WP dapat mencakup wilayah administratif maupun fungsional. WP dapat dipilih berdasarkan kriteria-kriteria yang disesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik dari kawasan perkotaan di wilayah perencanaan. Kriteria dan pertimbangan dalam melakukan delineasi WP dapat didasarkan pada beberapa aspek, seperti kesesuaian terhadap arahan peruntukan ruang, kajian kemampuan lahan, peluang pengembangan, kebijakan kawasan hutan dan peta bidang tanah, kawasan rawan bencana, aspek fisik wilayah, aspek penanganan sempadan pantai, arahan tema pengembangan peraturan di atasnya, dan sebagainya. Beberapa aspek pertimbangan dalam merumuskan delineasi WP akan menghasilkan wilayah perencanaan yang akan didetilkan lebih lanjut di dalam RDTR dan PZ.

Dalam menentukan delineasi ataupun analisis terhadap WP, perlu dilakukan pemahaman kedudukan dan keterkaitan WP dalam sistem yang lebih luas, seperti dalam kaitannya dengan aspek sosial, ekonomi, lingkungan, sumber daya, sistem prasarana, budaya, pertahanan, kemananan, dan lainnya. Atau dalam sistem regional, keterkaitan tersebut dalam berupa sistem kota, wilayah lainnya, kabupaten atau kota yang berbatasan, atau bahkan pulau, di mana WP dapat berperan secara strategis. Setelah itu, maka hal yang perlu dilakukan adalah menentukan tujuan dari penataannya. Adapun tujuan penataan WP berfungsi sebagai:

  • Acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana struktur ruang, penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, dan penyusunan peraturan zonasi
  • Untuk menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan dengan RTRW kabupaten/kota

Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR, perumusan tujuan penataan WP didasarkan pada 3 hal, yakni: arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota; isu strategis WP, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah, dan urgensi penanganan; dan karakteristik wilayah perencanaan. Sedangkan tujuan penataannya dirumuskan dengan mempertimbangkan keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota; fungsi dan peran WP; potensi investasi; keunggulan dan daya saing WP; kondisi sosial dan lingkungan WP; peran dan aspirasi masyarakat dalam pembangunan; dan prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut. Hal lain yang perlu diperhatikan dalam menetapkan tujuan penataan atau tema pengembangan kawasan perencanaan adalah perlunya memperhatikan arah perkembangan perkotaan di masa yang akan datang, seperti disampaikan oleh Direktur Pembinaan Perencanaan Tata Ruang dan Pemanfaatan Ruang Daerah, Kementerian ATR BPN.

Setiap WP ataupun SWP (sub wilayah perencanaan) terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan batasan fisik antara lain seperti jalan, sungai, dan sebagainya. Dalam hal luas WP relatif kecil, rencana pola ruang dapat digambarkan secara langsung ke dalam blok. Zona dapat dibagi lagi menjadi subzona. Apabila dampaknya kecil dan tidak memiliki urgensi pengaturan, maka tidak perlu diklasifikasikan sebagai zona dan cukup dimasukkan ke dalam daftar kegiatan pada matriks ITBX. Penjabaran zona menjadi sub zona harus memperhatikan dua hal yaitu:

a. perbedaan dasar pengertian antara zona peruntukan ruang dengan kegiatan; dan

b. hakekat zona adalah fungsi ruang, dan penjabarannya pun sebaiknya mengikuti perbedaan fungsi ruang.

Dalam menuangkannya ke dalam peta, apabila WP terlalu luas untuk digambarkan ke dalam satu peta berskala 1:5.000, maka peta, baik peta struktur ataupun pola ruang dapat digambarkan kedalam beberapa lembar peta berdasarkan SWP.

Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
  • Atrbpn.go.id
adminhandal

Mengenal Peraturan Zonasi (PZ)

/in /by

Arszandi Pratama dan Galuh Shita

Peraturan Zonasi atau disebut dengan zoning regulation, merupakan perangkat aturan pada skala blok yang umum digunakan di negara maju dikarenakan pola ruang wilayah yang ada didasarkan pada pola pengembangan blok kawasan. Hal ini berbeda dengan di Indonesia, sehingga ketentuan peraturan zonasi disesuaikan dengan kondisi pengembangan pola ruang yang umumnya menggunakan delineasi administratif. Pada beberapa negara, istilah peraturan zonasi biasa disebut dengan zoning code, land development code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by law, dan sebagainya.

Peraturan Zonasi disusun untuk setiap zona peruntukkan yang terdapat di dalam dokumen RDTR, baik zona budidaya maupun zona lindung. Pada setiap zona peruntukkan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang mengatur perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan taat bangunan. Peraturan zonasi atau disingkat PZ merupakan ketentuan yang tidak terpisahkan dari dokumen RDTR yang memiliki fungsi penting sebagai:

  • Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang
  • Acuan dalam pemberian rekomendasi Keseuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, termasuk di dalamnya air right development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah
  • Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif
  • Acuan dalam pengenaan sanksi
  • Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi investasi

Selain itu, peraturan zonasi juga bermanfaat untuk menjamin dan menjaga kualitas ruang WP minimal yang ditetapkan; menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; serta meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.

Peraturan zonasi terdiri dari aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi. Aturan dasar menjadi materi wajib yang harus disediakan dalam proses perencanaan dokumen sementara teknik pengaturan zonasi merupakan materi pilihan yang bersifat tidak wajib atau dapat dilampirkan apabila diperlukan. Hal ini sesuai dengan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR. Terdapat perbedaan muatan PZ berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 dengan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021, Adapun perbedaan tersebut dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Perbandingan Perubahan Substansi RDTR

Aturan dasar yang terdapat di dalam PZ merupakan rangkaian persyaratan pemanfaatan ruang, yang meliputi ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan khusus, dan/atau ketentuan pelaksanaan. Sementara teknik pengaturan zonasi merupakan ketentuan lain dari zonasi konvensional yang dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar, mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan arah penataan ruang. Teknik pengaturan zonasi dapat berupa transfer development right (TDR), bonus zoning, conditional use, dan lainnya. Penerapan teknik pengaturan zonasi dapat dilakukan sesuai dengan kebutuhan.

RDTR bersama dengan PZ menjadi sebuah dokumen penting yang dapat mengatur pemanfaatan ruang secara mendetil. Tentunya disertai dengan perhitungan terkait dengan kepadatan serta kondisi lingkungan dari area yang diberikan ketentuan ruang. Dengan kata lain, peraturan zonasi merupakan salah satu instrumen penting dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Hal ini dikarenakan peraturan zonasi ini dapat menjadi rujukan dalam perizinan, penerapan insentif/disinsentif, penertiban ruang, menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, serta dapat menjadi panduan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lahan.

Bahan Bacaan

  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ
  • Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi RTRW Provinsi, Kabupaten, Kota dan RDTR
  • Simtaru Serang Kota. 2017. “Peraturan Zonasi”. Diakses 4 Agustus 2021 dari https://simtaru.serangkota.go.id/index.php/blog/2017/06/peraturan-zonasi
jatim times
adminhandal

Pengendalian dan Pengawasan Pemanfaatan Ruang dalam PP Nomor 21 Tahun 2021

/in /by

Galuh Shita

Berbicara tentang penataan ruang tak hanya soal perencanaan, namun bagaimana pengendalian pemanfaatan ruang dapat diwujudkan. Hal ini demi mewujudkan tata ruang yang tertib sehingga pemanfaatan ruang dilakukan sesuai dengan Rencana Tata Ruang (RTR) yang telah ditetapkan. Peraturan Pemerintah Nomor 21 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang menyatakan bahwa pengendalian pemanfaatan ruang dilaksanakan untuk mendorong setiap orang agar menaati RTR yang telah ditetapkan, memanfaatkan ruang sesuai dengan RTR, dan mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan KKPR. Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui beberapa bagian, yakni penilaian pelaksanaan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, penilaian perwuiudan RTR, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi dan penyelesaian sengketa penataan ruang.

Pengendalian pemanfaatan ruang dapat dilaksanakan dengan melibatkan kelompok masyarakat, forum penataan ruang, asosiasi profesi, dan lainnya. Pelaksanaan pengendalian pemanfaatan ruang juga dapat dilakukan dengan menggunakan pengembangan inovasi teknologi, yaitu berupa pengaduan online, sistem teknologi informasi, dan lainnya.

Penilaian Pelaksanaan Kesesuaian Pemanfaatan Ruang

Penilaian pelaksanaan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dilaksanakan untuk memastikan kepatuhan pelaksanaan ketentuan KKPR serta memastikan pemenuhan prosedur perolehan KKPR. Pelaku UMK juga diharuskan membuat pernyataan mandiri untuk memastikan kebenaran pernyataan mandiri, apabila ditemukan ketidaksesuaian, maka akan dilakukan pembinaan. Penilaian KKPR dilakukan pada 2 periode, yakni:

  • selama pembangunan, yang dilakukan untuk memastikan kepatuhan pelaksanaan dalam menenhi ketentuan dalam KKPR. Dilakukan paling lambat 2 tahun sejak diterbitkannya KKPR. Apabila ditemukan ketidaksesuaian, maka harus dilakukan penyesuaian terhadap kegiatan pemanfaatan ruang.
  • pasca pembangunan, yang dilakukan untuk memastikan hasil pembangunan sesuai dengan ketentuan dokumen KKPR. Apabila ditemukan ketidaksesuaian, maka dilakukan pengenaan sanksi.

Penilaian Perwujudan RTR

Penilaian perwujudan RTR dilakukan dengan melakukan penilaian perwujudan struktur dan pola ruang, yakni terhadap kesesuaian program, kesesuaian lokasi, dan kesesuaian waktu pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang. Pada penilaian terhadap perwujudan struktur ruang, dilakukan penyandingan pelaksanaan program pembangunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana. Sedangkan penilaian terhadap perwujudan pola ruang, dilakukan penyandingan pelaksanaan program pengelolaan lingkungan, pembangunan berdasarkan perizinan berusaha, dan hak atas tanah. Hasil penilaian akan terbagi menjadi 3, yakni muatan rencana yang terwujud, muatan yang belum terwujud, dan pelaksanaan program yang tidak sesuai dengan muatan rencana struktur/pola ruang.

Terhadap hasil penilaian, dilakukan pula pengendalian implikasi kewilayahan untuk membantu terwujudnya keseimbangan pengembangan wilayah yang telah tertuang di dalam RTR. Adapun pengendalian implikasi dilakukan pada zona kendali (zona dengan konsentrasi kegiatan Pemanfaatan Ruang atau dominasi kegiatan Pemanfaatan Ruang tertentu yang tinggi dan berpotensi melarnpaui daya dukung dan daya tampung) dan zona yang didorong (zona dengan konsentrasi kegiatan Pemanfaatan Ruang dan/atau dominasi kegiatan pemanfaatan ruang tertentu yang sangat rendah yang perlu dittngkatkan perwujudannya sesuai diengan RTR). Kegiatan dilaksanakan dengan membatasi konsentrasi Pemanfaatan Ruang tertentu pada wilayah tertentu yang tidak sesuai dengan skenario perwujudan RTR dan dominasi kegiatan pemanfaatan ruang tertentu.

Kegiatan penilaian perwujudan RTR dilakukan secara periodik dan terus menerus, yaitu setiap 1 kali per 5 tahun dan 1 tahun sebelum peninjauan kembali RTR. Namun dapat pula dilakukan apabila terdapat perubahan kebijakan yang bersifat strategis nasional.

Pemberian Insentif dan Disinsentif

Pemberian insentif dan disinsentif dilakukan untuk:

  • meningkatkan upaya pengendalian pemanfaatan ruang dalam rangka mewujudkan tata ruang sesuai dengan RTR;
  • memfasilitasi kegiatan pemanfaatan ruang agar sejalan dengan RTR; dan
  • meningkatkan kemitraan semua pemangku kepentingan dalam rangka pemanfaatan ruang yang sejalan dengan RTR

Insentif merupakan perangkat untuk memotivasi, mendorong, memberikan daya tarik, atau memberikan percepatan terhadap kegiatan pemanfaatan ruang yang memiliki nilai tambah pada zona yang perlu didorong pengembangannya. Sedangkan disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah atau memberikan batasan terhadap kegiatan Pemanfaatan Ruang yang sejalan dengan RTR dalam hal berpotensi melampaui daya dukung dan daya tampung lingkungan.

Pengenaan Sanksi dan Penyelesaian Sengketa

Pengenaan sanksi dan penyelesaian sengketa dilakukan berdasarkan hasil kegiatan audit tata ruang terlebih dahulu. Apabila terbukti melakukan ketidaksesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dengan RTR, maka akan dilakukan proses penyelesaian. Perbuatan tidak menaati RTR akan berakibat pada berubahnya fungsi ruang sehingga secara langsung telah melanggar peraturan perundangan.

Bentuk Pengenaan Sanksi dan Penyelesaian Sengketa

Sanksi AdministratifSengketa Penataan Ruang
– Peringatan tertulis
– Denda administratif
– Penghentian sementara kegiatan
– Penghentian sementara pelayanan umum
– Penutupan lokasi
– Pencabutan KKPR
– Pembatalan KKPR
– Pembongkaran bangunan
– Pemulihan fungsi ruang		– Tahap Pertama penyelesaian sengketa penataan ruang diupayakan berdasarkan prinsip musyawarah untuk mufakat
– Apabila tidak terjadi kesepakatan, dapat ditempuh upaya penyelesaian sengketa pengadilan di luar pengadilan melalui negosiasi, mediasi, atau konsiliasi.  

Sumber: Bahan Paparan Sosialisasi Kebijakan Penataan Ruang PP Nomor 21 Tahun 2021 oleh Direktur Jenderal Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN

Jika pengendalian berfungsi untuk meningkatkan kepatuhan terhadap ketentuan penataan ruang, maka pengawasan penataan ruang berfungsi untuk menjamin bahwa penyelenggaraan penataan ruang dapat berjalan sesuai ketentuan. Pengawasan penataan ruang diselenggarakan untuk menjamin tercapainya tujuan penyelenggaraan penataan ruang, menjamin terlaksananya penegakan hukum bidang penataan ruang, dan meningkatkan kualitas penyelenggaraan penataan ruang. Kegiatan yang tercakup dalam pengawasan penataan ruang terdiri atas kegiatan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan, yang dilakukan terhadap:

  • pengaturan penataan ruang, pembinaan penataan ruang, dan pelaksanaan penataan ruang
  • fungsi dan manfaat penyelenggaraan penataan ruang
  • pemenuhan standar pelayanan bidang penataan ruang dan standar teknis penataan ruang kawasan

Apabila terdapat kondisi khusus berdasarkan hasil pengawasan penataan ruang atau laporan berdasarkan aduan masyarakat yang bersifat mendesak untuk ditindaklanjuti, maka dilakukan pengawasan khusus penataan ruang. pengawasan khusus yang dimaksud meliputi kegiatan:

  • merekonstruksi terjadinya kondisi khusus
  • menganalisis dampak dan prediksi
  • merumuskan alternatif penyelesaian kondisi khusus

Bahan Bacaan

  • Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
  • Bahan Paparan Sosialisasi Kebijakan Penataan Ruang PP Nomor 21 Tahun 2021 oleh Direktur Jenderal Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN
adminhandal

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)

/in /by

Galuh Shita

Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang mengubah beberapa nomenklatur yang ada di Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Salah satu nomenklatur yang mengalami perubahan adalah Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), yang semula merupakan izin pemanfaatan ruang. Di dalam PP tersebut, definisi dari KKPR adalah kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang.

Dengan berubahnya nomenklatur tersebut, maka dengan kata lain KKPR akan digunakan sebagai penilaian kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang serta sebagai dasar administrasi pertanahan. Selain itu, KKPR akan diberikan sebagai bukti kesesuaian rencana lokasi kegiatan dan/atau usaha dengan rencana detail tata ruang (RDTR) melalui beberapa ketentuan.

Salah satu poin utama dari dikeluarkannya PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang adalah untuk menyederhanakan persyaratan dasar perizinan berusaha dengan tetap menjaga kualitas penataan ruang. Hal ini sejalan dengan penyebutan di beberapa pasal yang menyatakan bahwa penetapan dokumen RTRW dan RDTR menjadi dipercepat jangka waktunya. Dengan begitu, diharapkan seluruh daerah di Indonesia akan segera memiliki dokumen tata ruang yang lengkap dan proses perizinan dapat dengan mudah mengacu pada dokumen rencana tata ruang tersebut. Di samping itu, pemerintah juga akan mendorong optimalisasi platform Online Single Submission (OSS) sehingga keseluruhan proses perizinan berusaha dapat dilakukan secara mudah dan transparan.

Pada saat PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang berlaku, maka pelaku usaha wajib untuk mengajukan KKPR apabila izin pemanfaatan ruang yang dimiliki sudah habis masa berlakunya. Sementara bagi pelaku usaha yang akan mengajukan permohonan baru dapat langsung mengajukan dan akan diproses sesuai dengan ketentuan yang baru. Namun bagi para pelaku usaha yang izin pemanfaatan ruangnya masih belum habis masa berlaku dan pemanfaatannya masih sesuai dengan peruntukkan, maka tidak wajib untuk mengajukan KKPR.

Pelaksanaan KKPR terdiri atas KKPR untuk kegiatan berusaha, kegiatan nonberusaha, dan kegiatan yang bersifat strategis nasional. Apabila dokumen RDTR telah tersedia pada wilayah tersebut, maka pengurusan KKPR dilakukan dengan menggunakan skema konfirmasi KKPR, sedangkan apabila dokumen RDTR belum tersedia, maka pengurusan yang dapat dilakukan adalah melalui skema persetujuan KKPR.

Kelengkapan Dokumen Yang Dibutuhkan dalam Pengurusan KKPR

Sumber: PP Nomor 21 Tahun 2021

Sementara bagi rencana kegiatan pemanfaatan ruang yang belum termuat dalam RTR, RZ KAW, dan RZ KSNT, maka jenis KKPR yang diberikan adalah berupa rekomendasi KKPR. Adapun rencana kegiatan yang dimaksud adalah berupa rencana kegiatan pemanfaatan ruang di atas tanah bank tanah dan rencana kegiatan pemanfaatan ruang di kawasan atau di atas tanah yang akan diberikan hak pengelolaan untuk kegiatan yang bersifat strategis nasional. Persyaratan dokumen yang dibutuhkan saat pendaftaran mencakup informasi koordinat lokasi, kebutuhan luas lahan kegiatan pemanfaatan ruang, informasi penguasaan tanah, informasi jenis kegiatan, rencana jumlah lantai bangunan, rencana luas lantai bangunan, dokumen prastudi kelayakan kegiatan pemanfaatan ruang, serta rencana teknis bangunan dan/atau rencana induk kawasan.

Pada saat PP Nomor 21 Tahun 2021 berlaku, maka wajib hukumnya bagi para pelaku usaha dengan izin pemanfaatan ruang yang sudah habis berlakunya atau para pelaku usaha yang akan mengajukan permohonan baru untuk segera mengajukan persyaratan KKPR. Sementara bagi para pelaku usaha yang izin pemanfaatan ruangnya masih belum habis masa berlaku dan pemanfaatannya masih sesuai dengan peruntukan maka tidak diwajibkan untuk segera mengajukan persyaratan KKPR.

Terkait dengan pelaksanaan kegiatan yang lokasinya berada di kawasan hutan dan mengalami perubahan fungsi serta belum dimuat dalam RTR, maka wajib untuk mengajukan KKPR. Hal ini juga sebagai bentuk adaptasi dari perubahan yang terdapat di PP Nomor 21 Tahun 2021 dengan peraturan sebelumnya yakni PP Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Pada peraturan lama disebutkan bahwa perubahan peruntukan dan fungsi kawasan hutan serta penggunaan kawasan hutan dapat dilaksanakan meskipun belum ditetapkan perubahan pada RTRW. Pada peraturan baru, yaitu PP Nomor 21 Tahun 2021, ditetapkan bahwa pemanfaatan ruang yang lokasinya berada pada kawasan hutan dan mengalami perubahan peruntukkan dan fungsi serta belum dimuat dalam RTR maka kegiatan pemanfaatan ruangnya hanya dapat dilaksanakan setelah mendapatkan KKPR.

Pelaksanaan KKPR untuk kegiatan yang bersifat strategis nasional diberikan untuk rencana kegiatan pemanfaatan ruang yang telah termuat ataupun yang belum termuat dalam RTR, RZ KAW, dan RZ KSNT. Sementara KKPR strategis nasional yang belum termuat dalam dokumen RTR. RZ KAW, dan RZ KSNT dilakukan melalui rekomendasi KKPR. Rekomendasi KKPR adalah dokumen yang menyatakan kesesuaian rencana kegiatan pemanfaatan ruang yang didasarkan pada kebijakan nasional yang bersifat strategis dan belum diatur dalam RTR dengan mempertimbangkan asas dan tujuan penyelenggaraan penataan ruang.

Dalam masa transisi, Menteri ATR/BPN akan mendelegasikan kewenangan penerbitan PKKPR untuk kegiatan berusaha dan penerbitan KKPR untuk kegiatan nonberusaha secara non-elektronik kepada Gubernur, Bupati, dan Walikota. Pendelegasian ini tidak mengurangi kewenangan Menteri dalam penerbitan KKPR. Pendelegasian kewenangan kepada Gubernur/Bupati/Walikota dikecualikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang merupakan rencana pembangunan dan pengembangan objek vital nasional, kegiatan strategis nasional, kegiatan yang perizinan berusahanya merupakan kewenangan kementerian/lembaga, dan kegiatan yang lokasinya bersifat lintas provinsi. Selain itu, Menteri dapat membatalkan status KKPR yang diterbitkan apabila kegiatan pemanfaatan ruang menimbulkan dampak negatif seperti kerawanan sosial, gangguan keamanan, kerusuhan lingkungan hidup, dan gangguan terhadap fungsi objek vital nasional.

Proses Bisnis Pelaksanaan KKPR secara Non-elektronik dalam Masa Transisi

Sumber: bahan paparan Dirjen Tata Ruang Sosialisasi PP 21 Tahun 2021

KKPR Kegiatan Berusaha

KKPR untuk kegiatan berusaha terdiri atas kegiatan berusaha untuk non-UMK (konfirmasi KKPR dan persetujuan KKPR) dan untuk UMK. Konfirmasi KKPR dilaksanakan melalui OSS dengan tahapan pendaftaran, penilaian dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang terhadap RDTR, dan penerbitan konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang. Adapun kelengkapan dokumen pendaftaran yang harus dilengkapi adalah koordinat lokasi, kebutuhan luas lahan kegiatan pemanfaatan ruang, informasi penguasaan tanah, informasi jenis usaha, rencana jumlah lantai bangunan, dan rencana luas lantai bangunan. Sedangkan penerbitan konfirmasi KKPR akan memuat dokumen dengan muatan lokasi kegiatan, jenis kegiatan pemanfaatan ruang, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, ketentuan tata bangunan, dan persyaratan pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang. Jangka waktu penerbitan konfirmasi KKPR ditetapkan paling lama 1 hari sejak pendaftaran atau pembayaran penerimaan bukan pajak.

Sementara persetujuan KKPR dilaksanakan melalui OSS dengan tahapan pendaftaran, penilaian dokumen usulan KKPR terhadap RTR, RZ KSNT, dan RZ KAW, serta penerbitan persetujuan KKPR. Persetujuan KKPR dapat diberikan tanpa melalui tahapan penilaian dokumen usulan kegiatan apabila berlokasi di kawasan industri dan kawasan pariwisata yang telah memiliki perizinan berusaha sesuai dengan ketentuan perundang-undangan serta KEK yang telah ditetapkan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.

Alur Proses KKPR dalam Perizinan Berusaha

Sumber: bahan paparan Dirjen Tata Ruang Sosialisasi PP 21 Tahun 2021

KKPR Kegiatan Nonberusaha

Pelaksanaan KKPR dilakukan melalui proses konfirmasi dan persetujuan KKPR. Konfirmasi kesesuaian diberikan berdasarkan kesesuaian rencana lokasi kegiatan pemanfaatan ruang dengan RDTR. Konfirmasi KKPR dilaksanakan melalui OSS dengan tahapan pendaftaran, penilaian dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang terhadap RDTR, dan penerbitan konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang. Adapun persyaratan dokumen pendaftaran yang harus dilengkapi adalah koordinat lokasi, kebutuhan luas lahan kegiatan pemanfaatan ruang, informasi penguasaan tanag, informasi jenis kegiatan, rencana jumlah lantai bangunan, dan rencana luas lantai bangunan.

Sedangkan konfirmasi KKPR akan memuat lokasi kegiatan, jenis kegiatan pemanfaatan ruang, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, ketentuan tata bangunan, dan persyaratan pelaksananaan kegiatan pemanfaatan ruang. Jangka waktu penerbitan KKPR dilakukan maksimal 1 hari sejak pendaftaran atau penerimaan negara bukan pajak.

Alur Proses KKPR dalam Perizinan NonBerusaha

Sumber: bahan paparan Dirjen Tata Ruang Sosialisasi PP 21 Tahun 2021

Bahan Bacaan

  • Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
  • Bahan Paparan Sosialisasi Kebijakan Penataan Ruang PP Nomor 21 Tahun 2021 oleh Direktur Jenderal Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN
  • Tempo. 2020. “Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Jadi Kunci Masuknya Investasi”. Diakses 20 Mei 2021 dari https://nasional.tempo.co/read/1403439/kesesuaian-kegiatan-pemanfaatan-ruang-jadi-kunci-masuknya-investasi/full&view=ok
jatim times
adminhandal

Penetapan dan Revisi RTR dalam PP Nomor 21 Tahun 2021

/in , /by

Galuh Shita

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) melalui Direktorat Jenderal Tata Ruang masih terus melakukan Sosialisasi Kebijakan Penataan Ruang seiring dikeluarkannya Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. Seperti diketahui bahwa penataan ruang sendiri telah diatur sebelumnya dalam Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja maka secara otomatis mengubah beberapa hal yang sebelumnya telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.

Salah satu terobosan yang dimunculkan dalam peraturan ini adalah penetapan rencana tata ruang yang semakin dipermudah. Hal ini dilakukan untuk dapat mendorong ketersediaan dokumen rencana tata ruang di lapangan. Seperti diketahui bahwa masih terdapat beberapa daerah yang belum memiliki kelengkapan dokumen rencana tata ruang.

Dilansir dari rumah.com, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) melalui Dirjen Tata Ruang Kementerian ATR/BPN Abdul Kamarzuki menyatakan bahwa proses penyusunan dan penetapan RTR pada saat sebelum diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, umumnya memiliki jangka waktu yang sangat lama dan penyelesaiannya bergantung pada kecepatan penyelesaian di daerah tersebut. Setelah diterbitkannya peraturan ini, maka jangka waktu untuk penyusunan dokumen RTR telah ditetapkan. Seperti untuk dokumen RTRW paling lama 18 bulan sementara RDTR paling lama 12 bulan. Seperti telah dikatakan sebelumnya bahwa hal ini dilakukan pemerintah pusat sebagai dorongan untuk pemerintah daerah supaya setiap daerah memiliki RTR masing-masing dan dapat melaksanakan mekanisme KKPR. Dengan begitu daerah bisa mendorong dan mempercepat investasi yang masuk ke daerah tersebut dan mempercepat pergerakan perekonomian daerah.

Proses Bisnis Penetapan RTRW

Terkait dengan dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah, terobosan yang dilakukan diantaranya adalah jangka waktu penyusunan dan penetapan RTRW yang kini dibatasi hanya maksimal 18 bulan terhitung sejak pelaksanaan penyusunan RTRW. Selain itu kajian terkait lingkungan hidup strategis diintegrasikan ke dalam materi teknis RTRW dan tidak lagi disusun dalam dokumen terpisah guna menghindari terjadinya tumpang tindih kebijakan. Khusus bagi RTRW provinsi, materi teknis muatan perairan pesisir yang telah diintegrasikan haruslah sudah mendapatkan persetujuan teknis dari Menteri Kelautan dan Perikanan. Sementara untuk RTRW Kabupaten/Kota, evaluasi Ranperda RTRW sebelum penetapan dilakukan oleh Gubernur dan bukan oleh Kementerian Dalam Negeri.

Adapun pada tahap awal penyusunan RTRW, di dalamnya turut memuat substansi pengaturan wilayah perairan pesisir (khusus RTRW Provinsi), berita acara pembahasan dari Pemerintah Provinsi (khusus bagi RTRW Kabupaten/Kota), validasi dokumen kajian lingkungan hidup strategis dari Menteri Lingkungan Hidup dan Kehutanan dan rekomendasi peta dasar dari Badan Informasi Geospasial. Khusus bagi validasi dokumen kajian lingkungan hidup serta rekomendasi peta dasar harus dapat diselesaikan dalam waktu maksimal 10 hari. Apabila persyaratan persetujuan tidak diterbitkan hingga batas waktu, maka dokumen yang diajukan oleh pemerintah daerah dianggap telah disetujui dan dapat langsung melanjutkan ke tahapan selanjutnya.

Tahapan pembahasan lintas sektor dilakukan dengan mengintegrasikan program/kegiatan sektor, kegiatan yang bersifat strategis nasional, batas daerah, garis pantai, dan kawasan hutan. Tahapan ini dilakukan bersama dengan ATR, Pemprov/Pemkab/Pemkot, DPRD, dan Kementerian/Lembaga/Dinas terkait lainnya. Kegiatan pembahasan lintas sektor dan penerbitan persetujuan dilakukan dalam kurun waktu maksimal 20 hari.

Alur Proses Penetapan RTRW Kabupaten/Kota

Sumber: diolah dari bahan paparan Dirjen Tata Ruang Sosialisasi PP 21 Tahun 2021

Proses penetapan Perda Provinsi/Kabupaten/Kota dilaksanakan paling lama 2 bulan sejak mendapat persetujuan substansi. Namun apabila rancangan Perda Provinsi/Kabupaten/Kota belum ditetapkan, maka Gubernur/Bupati/Walikota menerapkan rancangan Perda RTRW paling lama 3 bulan sejak mendapat persetujuan substansi. Dan jika Perda RTRW Provinsi/Kabupaten/Kota belum ditetapkan, maka Menteri menetapkan Peraturan Menteri paling lama 4 bulan sejak mendapatkan persetujuan substansi, yang wajib ditindaklanjuti oleh Gubernur/Bupati/Walikota melalui penetapan Perda RTRW Provinsi/Kabupaten/Kota.

Proses Bisnis Penetapan RDTR

Sementara berkaitan dengan dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah, jangka waktu penyusunan dan penetapan RDTR dibatasi paling lama 12 bulan, terhitung sejak pelaksanaan penyusunan RDTR. Beberapa proses yang dihilangkan adalah tahapan penyusunan dan validasi KLHS dan rekomendasi BIG dalam penyusunan RDTR, serta proses evaluasi Kementerian Dalam Negeri pada penetapan RDTR. Pada tahap pembahasan lintas sektor, dilakukan pengintegrasian program/kegiatan sektor, kegiatan yang bersifat strategis nasional, batas daerah, garis pantai, dan kawasan hutan. Tahapan ini dilakukan bersama dengan ATR, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota, DPRD, dan Kementerian/Lembaga/Dinas terkait lainnya. Kegiatan pembahasan lintas sektor dan penerbitan persetujuan dilakukan dalam kurun waktu maksimal 20 hari, sementara tahapan penetapannya dilakukan dalam kurun waktu tidak lebih dari 1 bulan. Adapun alur proses penetapan RDTR dapat dilihat lebih jelas pada gambar berikut:

Alur Proses Penetapan Proses RDTR Kabupaten/Kota

Sumber: diolah dari bahan paparan Dirjen Tata Ruang Sosialisasi PP 21 Tahun 2021

Proses Penetapan Peraturan Kepala Daerah (Perkada) RDTR Kabupaten/Kota dilaksanakan paling lama 1 bulan sejak mendapatkan persetujuan substansi. Jika Perkada RDTR Kabupaten/Kota belum ditetapkan paling lama 2 bulan sejak mendapatkan persetujuan substansi, maka Menteri menetapkan Peraturan Menteri yang wajib ditindaklanjuti oleh Bupati/Walikota dengan penetapan Perkada RDTR Kabupaten/Kota.

Proses Peninjauan Kembali dan Revisi RTR

Ketentuan peninjauan kembali serta revisi rencana tata ruang dilakukan 1 kali dalam periode 5 tahun. Peninjauan kembali terhadap dokumen RTR dapat dilakukan lebih dari 1 kali dalam periode 5 tahun apabila terjadi perubahan lingkungan strategis berupa bencana alam skala besar, perubahan batas teritorial negara, perubahan batas daerah, atau perubahan kebijakan nasional yang bersifat strategis. Peninjauan kembali terhadap Perkada kabupaten/kota tentang RDTR akibat adanya perubahan kebijakan nasional yang bersifat strategis dapat direkomendasikan oleh Forum Penataan Ruang berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh Menteri.

Alur Proses Peninjauan Kembali dan Revisi Dokumen RTR

Sumber: diolah dari bahan paparan Dirjen Tata Ruang Sosialisasi PP 21 Tahun 2021

Permohonan peninjauan kembali dan revisi terhadap dokumen rencana tata ruang dapat dilakukan melalui 2 cara, yakni pengajuan permohonan peninjauan kembali oleh pemerintah daerah kepada Menteri ATR atau pengajuan rekomendasi peninjauan kembali dan revisi rencana tata ruang akibat ketidaksesuaian yang diajukan oleh Menko Perekonomian kepada Menteri ATR. Adapun Menko Perekonomian dapat menetapkan rekomendasi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan apabila terjadi ketidaksesuaian antara rencana tata ruang dengan batas daerah, dengan kawasan hutan, atau ketidaksesuaian RTRW Provinsi dengan RTRW Kabupaten/Kota. Revisi rencana tata ruang yang dilakukan, dilaksanakan dengan tetap menghormati hak kepemilikan yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Bahan Bacaan

  • Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
  • Bahan Paparan Sosialisasi Kebijakan Penataan Ruang PP Nomor 21 Tahun 2021 oleh Direktur Jenderal Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN
bisnis.tempo.co
adminhandal

Izin Lokasi Perairan Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil

/in , /by

Galuh Shita

Setiap investasi dan pemanfaatan ruang di wilayah laut haruslah mengantongi izin lokasi. Pengaturan terhadap izin lokasi ini menjalankan amanat yang terkandung di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 32 Tahun 2019 tentang Rencana Tata Ruang Laut (RTRL). Seperti diketahui bahwa peraturan terkait RTRL merupakan acuan serta alat kendali pemerintah untuk memastikan keberlanjutan di wilayah perairan. Hal ini dikarenakan PP ini menjadi acuan dalam penyusunan perencanaan zonasi untuk kawasan strategis nasional, kawasan strategis nasional tertentu, kawasan antarwilayah, serta wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil. Sebagai acuan penyusunan kebijakan kelautan nasional, dan acuan pemberian izin di laut.

Dalam Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor 54 Tahun 2020 tentang Izin Lokasi, Izin Pengelolaan, dan Izin Lokasi di Laut, disebutkan bahwa pelaku usaha yang melakukan pemanfaatan ruang atau pemanfaatan sumber daya di wilayah perairan dan wilayah yurisdiksi secara menetap dan terus menerus selama paling singkat 30 hari diwajibkan untuk memiliki izin lokasi, izin pengelolaan, atau izin lokasi di laut. Di mana disebutkan bahwa wilayah perairan meliputi perairan pedalaman, perairan kepulauan, dan laut territorial. Sementara cakupan wilayah yurisdiksi meliputi zona tambahan, zona ekonomi eksklusif, dan landas kontinen.

Perairan pesisir adalah laut yang berbatasan dengan daratan meliputi perairan sejauh 12 mil laut diukur dari garis pantai, perairan yang menghubungkan pantai dan pulau-pulau, estuari, teluk, perairan dangkal, rawa payau, dan laguna. Sementara pulau kecil adalah pulau dengan luas lebih kecil atau sama dengan 2.000 km² beserta kesatuan ekosistemnya.

Izin Lokasi

Izin lokasi merupakan izin yang diberikan untuk memanfaatkan ruang dari sebagian perairan pesisir yang mencakup permukaan laut dan kolom air sampai dengan permukaan dasar laut pada batas keluasan tertentu dan/atau untuk memanfaatkan sebagian pulau-pulau kecil. Izin lokasi berupa dokumen kesesuaian ruang atau zonasi yang dipersyaratkan dalam perizinan sektor lain sesuai dengan ketentuan perundangan. Izin lokasi juga menjadi dasar untuk pemberian izin pengelolaan atau izin usaha sektor lain yang memanfaatkan ruang laut secara menetap di sebagian perairan pesisir dan izin pelaksanaan reklamasi.

Izin lokasi diberikan berdasarkan rencana zonasi, yang meliputi rencana zonasi KSN, KSNT, wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil, serta rencana pengelolaan kawasan dan zonasi kawasan konservasi. Namun, pemberian izin juga dapat diberikan berdasarkan data RTRL, seperti:

  • pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang di wilayah perairan pesisir dan pulau-pulau kecil yang bernilai strategis nasional dan belum dimuat dalam rencana zonasi wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil, rencana zonasi KSN, rencana zonasi KSNT, atau rencana pengelolaan kawasan dan zonasi kawasan konservasi
  • pendirian atau penempatan bangunan dan instalasi di laut berupa pipa dan/atau kabel bawah laut, dan instalasi minyak dan gas bumi yang melintasi perairan pesisir

Izin Pengelolaan

Izin pengelolaan merupakan izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan pemanfaatan sumber daya perairan pesisir dan perairan pulau-pulau kecil. Izin pengelolaan dapat diberikan berdasarkan izin lokasi. Pelaku usaha dapat melakukan pemanfaatan sumber daya perairan pesisir dan perairan pulau-pulau kecil untuk kegiatan produksi garam, wisata bahari, pemanfaatan laut selain energi, pengusahaan pariwisata alam perairan di kawasan konservasi, pengangkatan BMKT (Benda Muatan Kapal Tenggelam), biofarmakologi laut, dan bioteknologi laut.

Izin Lokasi di Laut

Izin lokasi di laut merupakan izin yang diberikan untuk memanfaatkan ruang secara menetap di sebagian ruang laut yang mencakup permukaan laut, kolom air, permukaan dasar laut pada batas keluasan tertentu, dan dapat diberikan berdasarkan rencana zonasi kawasan antarwilayah atau data RTRL. Izin lokasi di laut TIDAK DAPAT diberikan pada zona inti di kawasan konservasi dan kawasan konservasi untuk kegiatan pertambangan mineral dan batu bara dengan metode terbuka, dumping, dan reklamasi.

Tidak hanya kepada pelaku usaha, untuk dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat lokal, pemerintah memberikan fasilitasi perizinan terhadap masyarakat lokal untuk kegiatan perikanan tangkap dengan alat penangkapan ikan statis, perikanan budidaya menetap, pergaraman, wisata bahari, dan permukiman di atas air. Masyarakat lokal memperoleh fasilitasi perizinan yang ditetapkan oleh bupati atau walikota. Berbeda dengan pelaku usaha yang dapat mengajukan pengurusan izin lokasi melalui Lembaga OSS (Online Single Submission). Luasan izin lokasi dapat diberikan dengan mempertimbangkan jenis kegiatan dan skala usaha, daya dukung dan daya tamping/ketersediaan ruang perairan, kebutuhan ruang untuk mendukung kepentingan kegiatan, pemanfaatan perairan yang telah ada, teknologi yang digunakan, serta potensi dampak yang lingkungan yang mungkin ditimbulkan dari kegiatan yang diusulkan.

Bahan Bacaan

  • Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
  • Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
  • Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor 54 Tahun 2020 tentang Izin Lokasi, Izin Pengelolaan, dan Izin Lokasi di Laut
merdeka.com
adminhandal

Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil

/in , /by

Galuh Shita

Indonesia sebagai negara yang kepulauan yang sangat luas memiliki wilayah pesisir serta keberadaan pulau-pulau kecil yang membentang luas dan tersebar di seluruh penjuru. Hal ini tentu berbanding lurus dengan potensi yang dimilikinya untuk dapat dimanfaatkan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat Indonesia. Berdasarkan hal tersebut maka pengelolaan terhadap wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil perlu diatur pengelolaannya.

Pemerintah mengeluarkan Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil yang dinilai strategis untuk mewujudkan keberlanjutan pengelolaan sumber daya wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat yang bermukim di wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil. Dilansir dari penjelasan Undang-Undang tersebut, dikatakan bahwa dalam pelaksanaannya Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil belum memberikan hasil yang optimal. Pemerintah kemudian melakukan perubahan pada Undang-Undang tersebut dengan mengeluarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil sesuai dengan perkembangan dan kebutuhan hukum di masyarakat.

Definisi dari Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil adalah suatu pengoordinasian perencanaan, pemanfaatan, pengawasan, dan pengendalian sumber daya pesisir dan pulau-pulau kecil yang dilakukan oleh Pemerintah dan Pemerintah Daerah, antarsektor, antara ekosistem darat dan laut, serta antara ilmu pengetahuan dan manajemen untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat.

Tujuan dari pengelolaan wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil adalah untuk:

  • melindungi, mengonservasi, merehabilitasi, memanfaatkan, dan memperkaya sumber daya pesisir dan pulau-pulau kecil serta sistem ekologisnya secara berkelanjutan
  • menciptakan keharmonisan dan sinergi antara pemerintah dan pemerintah daerah dalam pengelolaan sumber daya pesisir dan pulau-pulau kecil
  • memperkuat peran serta masyarakat dan lembaga pemerintah serta mendorong inisiatif masyarakat dalam pengelolaan sumber daya pesisir dan pulau-pulau kecil agar tercapai keadilan, keseimbangan, dan keberkelanjutan
  • meningkatkan nilai sosial, ekonomi, dan budaya masyarakat melalui peran serta masyarakat dalam pemanfaatan sumber daya pesisir dan pulau-pulau kecil

Lingkup Perencanaan dalam Perencanaan Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil

Rencana Strategis Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (RSWP-3-K)

RSWP-3-K merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari rencana pembangunan jangka panjang setiap Pemerintah Daerah.

Rencana Zonasi Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (RZWP-3-K)

RZWP-3-K diserasikan, diselaraskan, dan diseimbangkan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) pemerintah provinsi atau pemerintah kabupaten/kota, yang memiliki muatan sebagai berikut:

  • pengalokasian ruang dalam Kawasan Pemanfaatan Umum, Kawasan Konservasi, Kawasan Strategis Nasional Tertentu, dan alur laut
  • keterkaitan antara Ekosistem darat dan Ekosistem laut dalam suatu Bioekoregion
  • penetapan pemanfaatan ruang laut
  • penetapan prioritas Kawasan laut untuk tujuan konservasi, sosial budaya, ekonomi, transportasi laut, industri strategis, serta pertahanan dan keamanan.

Rencana Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (RPWP-3-K)

Dokumen rencana ini berisikan muatan sebagai berikut

  • kebijakan tentang pengaturan serta prosedur administrasi penggunaan sumber daya yang diizinkan dan yang dilarang
  • skala prioritas pemanfaatan sumber daya sesuai dengan karakteristik Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
  • jaminan terakomodasikannya pertimbangan-pertimbangan hasil konsultasi publik dalam penetapan tujuan pengelolaan Kawasan serta revisi terhadap penetapan tujuan dan perizinan
  • mekanisme pelaporan yang teratur dan sistematis untuk menjamin tersedianya data dan informasi yang akurat dan dapat diakses
  • ketersediaan sumber daya manusia yang terlatih untuk mengimplementasikan kebijakan dan prosedurnya.

Rencana Aksi Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (RAPWP-3-K)

RAPWP-3-K dilakukan dengan mengarahkan Rencana Pengelolaan dan Rencana Zonasi sebagai upaya mewujudkan rencana strategis.

Setiap warga negara Indonesia, badan hukum, ataupun masyarakat adat pesisir dapat melakukan pemanfaatan pengusahaan di perairan pesisir dengan sebelumnya perlu untuk mengantongi hak pengusahaan terlebih dahulu. Hak Pengusahaan Perairan Pesisir (HP-3) merupakan hak atas bagian-bagian tertentu dari perairan pesisir untuk usaha kelautan dan perikanan, serta usaha lain yang terkait dengan pemanfaatan Sumber Daya Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil yang mencakup atas permukaan laut dan kolom air sampai dengan permukaan dasar laut pada batas keluasan tertentu.

Setiap orang yang melakukan pemanfaatan ruang dari sebagian Perairan Pesisir dan pemanfaatan sebagian pulau-pulau kecil secara menetap juga wajib memiliki izin lokasi yang diberikan berdasarkan rencana zonasi wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil. Namun izin lokasi tidak dapat diberikan pada zona inti di kawasan konservasi, alur laut, kawasan pelabuhan, dan pantai umum.

Kegiatan pemanfaatan sumber daya Perairan Pesisir dan perairan pulau-pulau kecil mencakup kegiatan produksi garam, biofarmakologi laut, bioteknologi laut, pemanfaatan air laut selain energi, wisata bahari, pemasangan pipa dan kabel bawah laut, dan pengangkatan benda muatan kapal tenggelam, wajib memiliki Izin Pengelolaan. Sementara pemanfaatan pulau-pulau kecil dan perairan di sekitarnya diprioritaskan untuk kepentingan konservasi, pendidikan dan pelatihan, penelitian dan pengembangan, budi daya laut, pariwisata, usaha perikanan dan kelautan serta industry perikanan secara lestari, pertanian organik, peternakan, dan pertahanan dan keamanan negara. Kecuali untuk tujuan konservasi, pendidikan dan pelatihan serta penelitian dan pengembangan, maka pemanfaatan pulau-pulau kecil dan perairan di sekitarnya wajib memenuhi persyaratan pengelolaan lingkungan, memperhatikan kemampuan dan kelestarian sistem tata air setempat, dan menggunakan teknologi yang ramah lingkungan.

Bahan Bacaan

  • Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
  • Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil
merahputih.com
adminhandal

Tata Ruang Laut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 32 Tahun 2019 tentang RTRL

/in , /by

Galuh Shita

Indonesia merupakan negara kepulauan terbesar dan memiliki garis pantai yang panjang membentang berbanding lurus dengan hasil kekayaan laut Indonesia begitu melimpah, sehingga diperlukan suatu tata ruang khusus agar tidak disalahgunakan. Dilansir dari antaranews, direktur Perencanaan Ruang Laut Kementerian Kelautan dan Perikanan Pengelolaan Ruang Laut Kementerian Kelautan dan Perikanan menyatakan alasan perlunya dilakukan sebuah perencanaan tata ruang laut di Indonesia, yakni dikarenakan adanya pandangan bahwa laut merupakan properti bersama, berbeda dengan daratan yang dapat dimiliki sehingga diperlukan suatu peraturan zonasi. Hal ini untuk menghindari adanya penyalahgunaan aktivitas di laut. Sehingga kemudian berbagai hal tersebut mendorong pemerintah untuk mengeluarkan peraturan berkaitan dengan laut melalui Peraturan Pemerintah Nomor 32 Tahun 2019 tentang Rencana Tata Ruang Laut.

Sebelumnya, peraturan mengenai kelautan sendiri telah diatur dalam beberapa peraturan perundangan, yakni:

  • Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang menyebutkan bahwa penataan ruang wilayah nasional meliputi ruang Wilayah Yurisdiksi dan wilayah kedaulatan nasional yang mencakup ruang darat, ruang Laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan.
  • Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2014 tentang Kelautan, yang menyebutkan bahwa pengelolaan ruang Laut meliputi perencanaan, pemanfaatan, pengawasan, dan pengendalian
  • Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2014 tentang Kelautan menyebutkan bahwa perencanaan tata ruang Laut merupakan proses perencanaan untuk menghasilkan Rencana Tata Ruang Laut

Dalam peraturan tersebut, disebutkan bahwa ruang lingkup perencanaan tata ruang laut terbagi mencakup wilayah perairan dan wilayah yurisdiksi. Dimana wilayah perairan mencakup perairan pedalaman, perairan kepulauan, dan Laut teritorial yang di dalamnya negara memiliki kedaulatan dan dapat memberlakukan yurisdiksinya berdasarkan ketentuan perundangundangan dan hukum internasional. Sedangkan wilayah yurisdiksi mencakup wilayah di luar wilayah negara yang terdiri atas zona tambahan, zona ekonomi eksklusif, dan landas kontinen, dimana negara memiliki hak-hak berdaulat dan kewenangan tertentu lainnya sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan dan hukum internasional.

Penyusunan dokumen Rencana Tata Ruang Laut menjadi pedoman untuk penyusunan rencana pembangunan jangka panjang nasional bidang kelautan; penyusunan rencana pembangunan jangka menengah nasional bidang kelautan; perwujudan keterpaduan dan keserasian pembangunan serta kepentingan lintas sektor dan lintas wilayah dalam memanfaatkan dan mengendalikan pemanfaatan ruang laut; penetapan lokasi dan fungsi ruang laut untuk kegiatan yang bernilai strategis nasional; perencanaan zonasi wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil; perencanaan zonasi kawasan laut; dan arahan dalam pemberian izin lokasi perairan dan izin pengelolaan perairan di wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil serta di laut.

Muatan Rencana Tata Ruang Laut

Wilayah PerairanWilayah Yurisdiksi
Kebijakan dan strategi penataan ruang laut wilayah perairanRencana struktur ruang laut wilayah perairanRencana pola ruang laut wilayah perairanPenetapan kawasan pemanfaatan umum yang memiliki nilai strategis nasionalKebijakan dan strategi penataan ruang laut wilayah yurisdiksi;Rencana struktur ruang laut wilayah yurisdiksiRencana pola ruang laut wilayah yurisdiksi.

Tata ruang laut memiliki ketentuan terhadap rencana struktur dan pola ruang. Pada rencana struktur ruang wilayah, muatan substansi menitikberatkan pada 2 hal yakni susunan pusat pertumbuhan kelautan (mencakup pusat pertumbuhan kelautan dan perikanan; serta pusat industri kelautan) dan sistem jaringan prasarana dan sarana laut yang berupa tatanan kepelabuhanan nasional dan perikanan. Sedangkan pada rencana pola ruang, muatan substansi mencakup kawasan pemanfaatan umum, kawasan konservasi, alur laut, dan KSNT (Kawasan Strategis Nasional Tertentu). Adapun rencana pola ruang laut wilayah perairan wajib untuk memenuhi:

  • ketentuan daya dukung dan daya tamping lingkungan
  • persyaratan pengelolaan lingkungan
  • penggunaan teknologi ramah lingkungan
  • pelaksanaan hak dan kewajiban negara pantai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan dan hukum internasional

Seperti diketahui bahwa pemerintah mengeluarkan PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang penyelenggaraan penataan ruang. Pada peraturan tersebut disebutkan bahwa dokumen RTRW akan turut mencakup tata ruang laut sehingga tidak terjadi tumpeng tindih kebijakan. Dilansir dari laman Kementerian Kelautan dan Perikanan per Februari 2021, Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Kelautan dan Perikanan telah mengumumkan status perencanaan ruang laut Indonesia/Indonesia’s Marine Spatial Planning (MSP) pada laman MSP Global, Intergovernmental Oceanographic Commission (IOC) – UNESCO. MSP Indonesia yang dimuat pada laman MSP Global menggambarkan status MSP per Juni 2020. Pada laman ini memuat informasi dan status Rencana Tata Ruang Laut yang telah ditetapkan melalui PP Nomor 32 Tahun 2019 dan seluruh Rencana Zonasi di tingkat nasional yang meliputi Rencana Zonasi Kawasan Antarwilayah (RZ KAW), Rencana Zonasi Kawasan Strategis Nasional (RZ KSN), dan Rencana Zonasi Kawasan Strategis Nasional Tertentu (RZ KSNT) maupun di tingkat provinsi yang terdiri dari Rencana Zonasi Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil (RZWP3K). Disebutkan pula bahwa status MSP Indonesia dalam laman ini akan dimutakhirkan lagi pada pertengahan tahun 2021 dan akan menyesuaikan dengan perkembangan Undang-Undang Cipta Kerja, lalu setiap tahun akan dimutakhirkan Kembali sesuai dengan status perkembangannya.

Bahan Bacaan

  • Antaranews. 2019. “Alasan Perlunya Perencanaan Tata Ruang Laut”. Diperoleh 27 April 2021 dari https://www.antaranews.com/berita/926055/alasan-perlunya-perencanaan-tata-ruang-laut#mobile-src
  • Kementerian Kelautan dan Perikanan. 2021. “KKP Umumkan Status Perencanaan Ruang Laut Indonesia di UNESCO”. Diperoleh 27 April 2021 dari https://kkp.go.id/djprl/artikel/27203-kkp-umumkan-status-perencanaan-ruang-laut-indonesia-di-unesco
  • Peraturan Pemerintah Nomor 32 Tahun 2019 tentang Rencana Tata Ruang Laut
adminhandal

Zona Nilai Tanah, Definisi dan Pengaruhnya

/in /by

Galuh Shita

Tanah merupakan elemen dasar dari bumi yang sangat dibutuhkan oleh berbagai makhluk hidup. Dalam lingkungan perkotaan, keberadaan tanah sangatlah krusial. Selain untuk pemenuhan kebutuhan hidup, tanah juga berfungsi sebagai dasar untuk bertempat tinggal serta tempat mencari nafkah. Dewasa ini, keberadaan tanah menjadi hal yang sangat diimpikan. Nilainya yang terus melonjak tinggi dari tahun ke tahun membuatnya menjadi sebuah primadona yang kerap kali diinginkan oleh berbagai pihak. Hal ini menyebabkan permintaan akan tanah juga terus meningkat, yang juga turut menyebabkan permasalahan keterbatasan ketersediaan tanah, baik untuk kepentingan pribadi maupun kepentingan umum. Di samping itu, tanah memiliki nilainya tersendiri yang perlu untuk diseragamkan guna menghindari terjadinya konflik di masyarakat. Tanpa adanya standarisasi perhitungan nilai tanah, maka harga dasar tanah dapat menjadi tidak terkontrol.

Seperti yang kita ketahui, terdapat beberapa faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Lokasi merupakan faktor utama yang dapat mempengaruhi besaran harga nilai tanah, semakin strategis lokasi tanah tersebut, maka semakin baik pula nilai tanah tersebut. Strategis dapat diartikan sebagai dekatnya lokasi tanah dengan berbagai fasilitas penting yang terdapat di sekitarnya, seperti keberadaan fasilitas komersil, fasilitas transportasi, pemerintahan, dan sebagainya. Faktor lainnya adalah kondisi internal dari tanah itu sendiri, seperti jenis tanah, kondisi tanah, keterjangkauan terhadap fasilitas telekomunikasi/internet, ketersediaan air tanah, dan sebagainya.

Pemerintah melalui Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), mengeluarkan sebuah kebijakan untuk dapat menyediakan peta zona nilai tanah. Hal ini berkaitan dengan keberadaan tanah yang juga termasuk ke dalam objek pajak. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Hasil dari kajian terhadap ZNT dalam menentukan NJOP akan digunakan sebagai dasar pembaruan data nilai tanah dan sebagai media informasi nilai tanah bagi pelaksanaan transaksi peralihan kepemilikan tanah serta dapat dijadikan sebagai referensi bagi instansi pemerintah dalam menentukan penarikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk meningkatkan pendapatan daerah melalui NJOP.

Hal ini sejalan dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang menyatakan bahwa NJOP merupakan dasar pengenaan pajak PBB-P2 yang ditetapkan besarannya oleh Kepala Daerah setiap 3 tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya. NJOP merupakan nilai yang diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli. Namun dalam prakteknya, sebagian besar Pemerintah Daerah mengalami kesulitan dalam menetapkan NJOP dan masih menggunakan NJOP yang belum dimutakhirkan, sehingga NJOP di daerah belum mencerminkan harga transaksi atas objek Bumi dan Bangunan di daerah tersebut. Untuk membantu Pemerintah Daerah dalam rangka menetapkan nilai harga tanah berdasarkan zonasi, maka perlu untuk ditentukan Zona Nilai Tanah.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208 Tahun 2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, definisi dari Zona Nilai Tanah sendiri adalah zona geografis yang terdiri atas satu atau lebih objek pajak yang mempunyai satu NIR (Nilai Indeks Rata-Rata) yang sama, dan dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok. Dengan kata lain, ZNT merupakan kumpulan area yang terdiri dari beberapa bidang tanah dengan nilai tanah yang relatif sama pada batasan area yang telah ditentukan. Setiap area ZNT mempunyai nilai yang berbeda berdasarkan analisis terhadap nilai tanah yang dilakukan.

ZNT dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti rugi, inventarisasi nilai aset publik maupun aset masyarakat, memonitor nilai tanah dan pasar tanah, dan referensi penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), agar lebih adil dan transparan bagi masyarakat. NJOP merupakan acuan penarikan PBB yang menjadi salah satu sumber pendapatan daerah yang cukup penting. Sehingga keberadaan peta ZNT sangat krusial sebagai dasar dari penyelenggaraan pembangunan di suatu daerah.

Contoh Peta Zona Nilai Tanah di Kota Semarang

Sumber: https://www.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=54252459a7f541988b4fdaf756dd5ac9

Dilansir dari kompas, saat ini pemerintah berencana untuk memperbaharui peta ZNT agar informasi yang disajikan kepada masyarakat dapat lebih akurat. Pemerintah berharap dengan adanya pembaruan ini maka informasi yang tersedia di dalam Peta ZNT dapat mencerminkan harga yang wajar dan dapat mencegah lonjakan harga yang dapat mempengaruhi ekonomi secara makro.

Bahan Bacaan

  • Kompas. 2021. “Peta Zona Nilai Tanah bakal Diperbarui”. Diperoleh 13 April 2021 dari https://www.kompas.com/properti/read/2021/03/12/080000221/peta-zona-nilai-tanah-bakal-diperbarui
  • Kemenkeu. 2019. “Penggunaan Zona Nilai Tanah sebagai Dasar Pemilihan Data Pembanding Untuk Penilaian Tanah dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar”. Diperoleh 13 April 2021 dari https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12937/Penggunaan-Zona-Nilai-Tanah-Sebagai-Dasar-Pemilihan-Data-Pembanding-Untuk-Penilaian-Tanah-Dengan-Pendekatan-Perbandingan-Data-Pasar.html#:~:text=Zona%20Nilai%20Tanah%20(ZNT)%20yang,nyata%20sesuai%20dengan%20penggunaan%20tanah
  • Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
  • Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208 Tahun 2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan